自從 2026 年預算公布後，加拿大境外的買家一直在問同一個問題：我從 2027 年起可以在高貴林買新屋嗎？答案分成兩部分。聯邦政府已經提議讓外國買家購買新屋，但這項提案還不是法律。而且不管結果如何，卑詩省自己對外國買家和外國屋主課的稅都照樣適用。
本指南帶領加拿大境外的買家走完購買一棟高貴林新屋的整個過程：您能不能買、購買時和之後每年要付多少、怎麼從境外付款、怎麼購買還沒蓋好的房子，以及出租和出售時會發生什麼事。每一條規定都連到它所出自的政府網頁，並註明我們查閱的日期。
2026 年 11 月 9 日的現況
聯邦禁止非加拿大人購買住宅的規定在 2023 年 1 月 1 日生效。聯邦財政部後來把它延長到 2027 年 1 月 1 日。2026 年預算提議把既有住宅的禁令再延長兩年，到 2029 年 1 月 1 日，同時讓新建住宅不受限制。預算說政府會提出法案，並開始制定細則。
所以截至 2026 年 11 月 9 日，有三件事還不知道：哪些房子算新屋、豁免從哪一天開始，以及如果現行禁令在新法生效前結束，中間的規定會是什麼。聯邦禁令這一章說明現行法律、例外情況，以及太早簽約的風險。
卑詩省的稅是另一回事。省政府對在大溫哥華區域局購屋的外國公民課 20% 的房產轉讓附加稅；投機與空置稅對外國屋主課評估值的 3%（2026 年）和 4%（2027 年起），除非符合豁免。這兩項稅都沒有新屋豁免。
在聯邦法律制定期間，買家仍然可以先做準備。確認自己的身分、取得貸款機構的條件、把卑詩省的每一項稅都放進預算，以及了解有哪些新屋在出售，這些不管新法最後怎麼寫都可以進行。要等的是簽約這一步，要等律師能確認簽約當天適用的規定。
各章內容
| 章節 | 回答的問題 |
|---|---|
| 聯邦禁令和 2026 年預算 | 禁令涵蓋誰、有哪些例外、罰則，以及預算的提案 |
| 誰算外國買家 | 四種不同的判定標準，以及各自適用哪一條規定 |
| 購屋時的稅 | 一般房產轉讓稅、20% 附加稅和 GST，附計算範例 |
| 每年的稅 | 外國屋主稅率的空置稅、房產稅，以及已經停徵的聯邦稅 |
| 從境外付款 | 頭期款、房貸規定、身分核實，以及把錢帶進加拿大 |
| 完工前購買 | 建商合約、開發銷售法，以及查核建商 |
| 從境外出租 | 租金預扣 25%、NR6 表格、第 216 條申報和租約 |
| 以非居民身分出售 | T2062 表格、證明書、買方保留款和卑詩省住宅轉售稅 |
如果您剛開始了解，請依序閱讀。如果您已經在加拿大擁有房產，就從符合您下一步的那一章開始。
購屋成本的一個例子
購屋時的稅這一章計算一棟公平市場價值和價格都是 $2,400,000 的新屋，由一位沒有任何豁免的外國公民單獨購買。
| 稅 | 金額 |
|---|---|
| 一般房產轉讓稅 | $50,000 |
| 20% 的房產轉讓附加稅 | $480,000 |
| 5% 的 GST | $120,000 |
| 合計 | $650,000 |
加拿大公民買同一棟房子，這些稅是 $170,000。差額就是 20% 的附加稅。價格 $1,500,000 以上的房子，頭期款至少要 20%，加上這筆頭期款，範例中的買家在費用之前就需要 $1,130,000 現金，從境外付款這一章有詳細說明。
每年的持有成本
持有房屋每年有兩項稅。高貴林的房產稅要全額繳交，因為屋主補助只開放給住在卑詩省的公民和永久居民。空置稅的金額更大。一棟評估值 $2,400,000 的房子，在沒有豁免的年份，外國屋主稅率在 2026 年是 $72,000，2027 年是 $96,000。
外國屋主最主要的豁免，是一年中有房客住滿至少六個月。這樣會有租金收入，而依照加拿大稅務局的 T4144 指南，付給非居民的租金要預扣總額的 25%，除非您使用 NR6 表格。每年的稅這一章和出租這一章說明這兩件事怎麼配合。
日後出售
非居民出售房屋時，適用加拿大稅務局關於處分加拿大財產的規定。您要在出售後 10 天內，或在出售之前，用 T2062 表格通知稅務局。沒有合規證明書，買方可以保留價款的 25%。在 730 天內出售，還要繳卑詩省的住宅轉售稅。出售這一章有計算範例。
進行的順序
- **確認身分。**在誰算外國買家這一章找出您在四項標準下的位置。
- **請律師回答禁令的問題。**問清楚在您預計簽約的日期和預計完成的日期，您是否可以購買。
- **取得貸款機構的書面回覆。**問清楚對方要求您多少頭期款和哪些收入證明。
- **加總每一項稅。**用計算範例做出您自己的預算，如果房子可能空著，也要算進每年的空置稅。
- 選擇房子。高貴林新屋頁面從 MLS 資料即時列出每一棟出售中的新建獨棟房屋，Burke Mountain 頁面則介紹新屋最多的社區。
- **閱讀合約。**如果房子還沒完工，請和律師一起閱讀完工前購買這一章。
- **規劃之後的年份。**決定誰住在房子裡、誰管理，以及每年由誰申報什麼。
您需要的團隊
從境外購屋，大部分的工作由四種人完成。
**卑詩省律師或公證人。**他們確認您在簽約日和完成日是否受聯邦禁令限制、閱讀建商合約、把您的錢存在信託帳戶、申報房產轉讓稅並登記產權。請選擇曾經代表加拿大境外買家的律師。
**熟悉非居民的會計師。**他們確認您的稅務居民身分、和您的代理人安排租金預扣、申報 NR6 表格和第 216 條申報，並規劃日後出售的稅。
**貸款機構。**他們決定頭期款和願意計算的收入。在合約生效之前取得書面條件。
**持牌房地產經紀人。**他們幫您找房和比較、和您一起查核建商與保固紀錄，並在交易中代表您。聯邦規定要求他們在代理之前核實您的身分。
第一次和律師見面時要問的問題
- 在我預計簽約和預計完成的日期，聯邦禁令是否允許我購買這棟房子？
- 簽這份建商合約，對我來說算不算購買？
- 這棟房子適用不動產開發銷售法（Real Estate Development Marketing Act）嗎？我有哪一種撤銷權？
- 我要繳多少 20% 的附加稅、按哪一部分持分計算？有沒有我適用的豁免或退稅？
- 可以加一條條款，如果法律讓我無法完成交易，就退還我的定金嗎？
如何使用本指南
本指南整理加拿大境外買家購買高貴林新屋時會遇到的規定，內容依據 2026 年 11 月 9 日的狀況，並附上政府網頁連結。2027 年的聯邦規定還在制定中。關於您自己的情況，請把每一步交給卑詩省律師和熟悉非居民的會計師確認，並在簽約當天再次確認規定。
每位買家都要付的費用，不論是不是加拿大人，費用與稅金指南都有說明，包括律師費、費用分攤和每一項稅的細節。我們的文章首次購屋者的房產轉讓稅說明一般稅對加拿大人的算法，在您和本地買家比較出價時會有幫助。