買一棟高貴林新屋，所有的錢都要在同一天到位：頭期款、稅金和其餘價款。加拿大境外的買家，資金要接受的檢查比本地買家多，房貸的選擇也比較少。這是外國買家指南的一章，說明頭期款、房貸規定、身分核實，以及邊境的現金申報規定。
完成日要繳的稅，在購屋時的稅這一章計算。您能不能購買，在聯邦禁令這一章說明。
頭期款
加拿大金融消費者管理局（FCAC）的頭期款頁面依價格訂出最低金額。
| 購買價格 | 最低頭期款 |
|---|---|
| $500,000 以下 | 價格的 5% |
| $500,000 至 $1,500,000 | 前 $500,000 的 5%，其餘部分的 10% |
| $1,500,000 以上 | 價格的 20% |
高貴林的新建獨棟房屋落在最後一列。2026 年 11 月 9 日，每一棟出售中的新屋開價都超過 $1,500,000，高貴林新屋頁面有列出。所以請規劃至少 20% 的頭期款。貸款機構可以要求更多。稅金也請準備現金，並閱讀費用與稅金指南，了解房產轉讓稅能不能加進房貸。
有保險和沒有保險的房貸
加拿大房貸及住房公司（CMHC）為部分房貸提供保險，讓買家可以付不到 20% 的頭期款。CMHC 的新移民頁面訂出非永久居民的條件：必須合法獲准在加拿大工作，例如持有工作許可；屋主貸款的價格必須低於 $1,500,000；至少一個單位由屋主自住；而且只有不受聯邦非加拿大人購屋禁令限制的借款人才會被考慮。
住在境外、沒有在加拿大工作的買家，不符合這些條件。價格 $1,500,000 以上的房子，對任何買家都不符合 CMHC 的價格條件。所以以新屋頁面上的價格購買高貴林新屋，請規劃沒有保險的房貸，由貸款機構依自己的規定審核。
壓力測試
加拿大金融機構監理總署（OSFI）訂出沒有保險房貸的最低合格利率。受聯邦監管的貸款機構，必須用房貸合約利率加 2% 或 5.25% 兩者中較高的利率測試借款人。OSFI 每年至少檢討一次這個利率。
| 貸款機構提供的利率 | 您必須通過的利率 |
|---|---|
| 3.00% | 5.25% |
| 3.50% | 5.50% |
| 4.50% | 6.50% |
這項測試看您的收入能不能負擔較高利率下的還款。對收入在加拿大境外的買家，貸款機構還會決定計算多少收入、怎麼查核，以及用哪一種貨幣計算。這些是貸款機構的規定，各家不同。簽約之前，請向兩到三家貸款機構取得書面要求。房貸指南說明貸款機構怎麼審核申請。
要準備多少現金
用購屋時的稅這一章的範例：一棟 $2,400,000 的新屋，由一位沒有豁免的外國公民單獨購買。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 20% 頭期款 | $480,000 |
| 一般房產轉讓稅 | $50,000 |
| 20% 的房產轉讓附加稅 | $480,000 |
| 5% 的 GST | $120,000 |
| 費用和費用分攤之前需要的現金 | $1,130,000 |
| 價格 80% 的房貸 | $1,920,000 |
所以在這個範例中，買家需要 $1,130,000 現金，以及一家願意借 $1,920,000 的貸款機構。律師費、貸款機構的費用和建商的費用分攤另外計算。如果貸款機構要求更高的頭期款，現金金額會增加，房貸會減少相同的金額。
下表列出三種情況。前兩種由一位外國公民單獨購買。第三種由一位外國公民和一位加拿大公民各登記 50% 的產權。每一種都用最低 20% 的頭期款，沒有任何豁免。
| 情況 | 價格 | 頭期款 | 三項稅 | 費用前的現金 | 房貸 |
|---|---|---|---|---|---|
| 外國買家單獨購買 | $1,800,000 | $360,000 | $484,000 | $844,000 | $1,440,000 |
| 外國買家單獨購買 | $2,400,000 | $480,000 | $650,000 | $1,130,000 | $1,920,000 |
| 夫妻，外國持分 50% | $2,400,000 | $480,000 | $410,000 | $890,000 | $1,920,000 |
$1,800,000 的房子，一般房產轉讓稅是 $34,000，20% 的附加稅是 $360,000，GST 是 $90,000。夫妻的情況，附加稅降到 $240,000，因為它只對外國配偶的一半持分課徵，一般稅和 GST 仍然是 $50,000 和 $120,000。
要問貸款機構的問題
請向每一家貸款機構提出這些問題，並要求書面回答：
- 對收入在加拿大境外的借款人，您要求多少頭期款？
- 您計算哪些收入、怎麼查核，以及用固定匯率換算嗎？
- 您貸款給還在興建的房子嗎？您的核准什麼時候到期？
- 頭期款必須放在加拿大的帳戶嗎？完成日之前要放多久？
- 您需要哪些文件？需要翻譯嗎？
每個問題都有書面回答，您就可以比較各家貸款機構，也能避免在完成日前遇到意外。
身分核實
加拿大的金融情報機構 FINTRAC 訂有房地產業的身分核實規定。房地產經紀人在代理買賣時，必須核實客戶的身分。房地產建商向大眾出售新屋、新公寓單位或某些新建築時，必須核實客戶的身分。
這些規定也涵蓋資金。經紀人和建商必須核實任何付款給他們的人的身分，不論金額多少，也必須核實付給他們 $10,000 以上現金的人。所以您的經紀人和建商的銷售團隊會要求您的護照和其他文件，也會詢問資金的來源。如果您在國外，請提早寄送清楚的影本，並把正本準備好以便在完成日使用。
把錢帶進加拿大
加拿大邊境服務局（CBSA）的備忘錄 D19-14-1 日期為 2024 年 9 月 3 日，規定進出加拿大的貨幣或貨幣工具，金額達 CAN$10,000 以上，或等值的外幣，都必須申報。貨幣工具依無記名的形式定義，例如無記名證券和可轉讓票據。沒有申報的錢可能被扣押。
備忘錄處理的是攜帶、郵寄或運送越過邊境的錢，沒有提到電匯。銀行電匯會留下誰匯款、匯到哪裡的紀錄。攜帶現金買房，會多一道邊境申報，而收到 $10,000 以上現金的經紀人或建商，也有他們自己的身分核實規定要遵守。
新屋的定金
建商的合約可能要求在簽約時付定金。適用不動產開發銷售法（Real Estate Development Marketing Act）時，第 18 條規定建商必須立即把定金交給經紀公司、律師、公證人或指定的人，存放在卑詩省金融機構的信託帳戶。這部法律適用於建商銷售開發物業中的單位，第 1 條把開發物業定義為包括一個土地分割中 5 塊以上的地塊，以及 5 個以上的分層產權單位。
不適用這部法律時，由合約決定誰保管定金。請要求由經紀公司、律師或公證人以信託方式保管，並閱讀什麼時候可以拿回定金的條款。完工前購買這一章說明建商合約的其他部分，我們的文章預售屋的定金時程說明分期定金。
安排匯款的時間
把資金分成幾個步驟。合約簽好、知道誰保管之後，才匯定金。在合約生效之前，安排好房貸，取得書面條件。把其餘的現金及早匯到律師的信託帳戶，讓它在完成日之前完成清算，並考慮兌換當天的匯率。每一步都保留銀行紀錄，因為每一位經手您資金的人，都必須查核資金的來源。