空著的房子，每年都要讓外國屋主繳空置稅。一年中租給合格房客住滿至少六個月的房子，可以避免這項稅，改為就租金繳加拿大所得稅。這是外國買家指南的一章，說明付給住在加拿大境外屋主的租金怎麼課稅、怎麼減少預扣的金額、卑詩省租約需要寫什麼，以及出租和空置稅的關係。
空置稅本身在每年的稅這一章。您是不是非居民，在誰算外國買家這一章。
總租金預扣 25%
加拿大稅務局的 T4144 指南第 25 版說，付款人或代理人，例如物業管理公司，必須就付給或計入非居民的總租金，預扣 25% 的非居民稅。代理人必須是加拿大居民。
稅務局的第 216 條選擇頁面在 2026 年 1 月 20 日修改，說預扣的稅通常就是您就這筆租金對加拿大的最終稅務義務。提交另外的申報是自願的。
按總租金預扣時，25% 是在扣除任何費用之前計算。每月租金 $5,000 的房子，一年收入 $60,000，預扣 $15,000。在預設規則下，房產稅、保險、維修和房貸利息都不會減少這個金額。
改按淨租金繳稅
有兩種方法可以按淨租金繳稅。兩種都要準時完成文件。
**NR6 表格。**T4144 指南說，您和代理人填好 NR6 表格，在每年 1 月 1 日或之前，或在第一筆租金到期之前寄給稅務局。稅務局核准後，代理人可以按您的淨租金預扣 25%。在書面核准到達之前，代理人仍然按總租金預扣。
**第 216 條申報。**這是一份另外的加拿大申報，您在上面列出租金收入和費用，按淨額繳稅。如果預扣的稅比申報算出的應繳稅額多，稅務局會退還差額。沒有使用 NR6 時，這份申報是自願的，在年度結束後提交，用來拿回按總租金預扣的部分 25%。
| 預設 | 有獲准的 NR6 | |
|---|---|---|
| 年度中預扣 | 總租金的 25% | 預估淨租金的 25% |
| 第 216 條申報 | 自願 | 必須 |
| 申報期限 | 年度結束後 2 年內 | 隔年 6 月 30 日 |
| 申報逾期時 | 總租金的 25% 就是最終稅額 | 選擇失效，按總租金課稅 |
期限
稅務局的申報時間頁面訂出日期。一般來說，第 216 條申報要在租金支付或計入那一年結束後 2 年內提交，2025 年的租金是 2027 年 12 月 31 日。如果稅務局核准了您那一年的 NR6 表格，申報要在隔年 6 月 30 日或之前提交，2025 年就是 2026 年 6 月 30 日。
使用 NR6 後錯過較早的日期，稅金會增加。稅務局說，選擇會因此失效，您要按總租金繳非居民稅。如果當初沒有預扣正確的稅，稅務局會把稅單發給您的代理人。所以您的代理人也會希望您準時提交申報。
計算範例
假設一棟新屋每月租金 $5,000，一年 $60,000，會計師同意可以申報的費用一年 $40,000。淨租金是 $20,000。
| 預設 | 有獲准的 NR6 | |
|---|---|---|
| 總租金 | $60,000 | $60,000 |
| 預扣的計算基礎 | $60,000 | $20,000 |
| 預扣 25% | $15,000 | $5,000 |
在預設規則下，預扣 $15,000，可能就到此為止。使用 NR6，預扣 $5,000，之後由第 216 條申報算出淨收入的最終稅額。這裡的數字只是範例。實際數字由熟悉非居民房東的會計師計算。
日期也依照同樣的規則。假設您在 2027 年春天完成購買，房客在 2027 年 6 月 1 日搬入。2027 年的 NR6 表格必須在第一筆租金到期之前送到稅務局，所以要在 2027 年 5 月寄出，在書面核准到達之前，代理人按總租金預扣。因為您使用了 NR6，2027 年的第 216 條申報要在 2028 年 6 月 30 日前提交。2028 年的 NR6 表格要在 2028 年 1 月 1 日或之前提交。簽租約那一天，就把每個日期放進行事曆。
租約
在卑詩省出租房子，受住宅租賃法（Residential Tenancy Act）規範。第 13 條規定，租約必須寫明房東和房客正確的法定姓名，以及房東或房東代理人的送達地址和電話號碼等事項。訂立租約後 21 天內，房東必須把一份副本交給房客。
對住在國外的屋主來說，寫上代理人的地址和電話就符合這項要求，房客在卑詩省也有人可以聯絡。請和代理人以書面約定由誰處理維修、收租、通知和稅款預扣。我們的文章購買有房客的房子說明如果您日後帶租出售，房客有哪些權利。
出租和空置稅
省政府的個人豁免頁面列出一項豁免：一年中有房客住滿至少六個月，包括非獨立交易的房客，而且符合租賃要求。外國屋主的稅率是 2026 年評估值的 3%，2027 年起 4%。一棟評估值 $2,400,000 的房子，這項豁免在 2027 年值 $96,000，相比之下，本章範例中按總租金預扣的是 $15,000。
所以出租有兩個作用。它帶來收入，收入依上面的規定課稅；它也可以讓那一年免繳空置稅。請兩件事一起規劃，申請豁免的每一年都保留租約和租金紀錄。
短期出租在高貴林受到限制
按晚或按週出租是另一種生意，有它自己的規定。省政府的主要住所規定在 2026 年 9 月 21 日更新，適用於高貴林。它把短期出租限制在屋主的主要住所，也就是屋主日常生活居住的地方，再加上同一塊地上的一間附屬套房或附屬住宅單位。省政府的登記涵蓋連續少於 90 天的短期出租。
住在加拿大境外的屋主，日常生活不在這棟高貴林房子裡。所以請規劃依住宅租賃法把房子租給房客，租期要符合空置稅豁免需要的長度。
選擇代理人
您指定的代理人負責收租、預扣稅款和處理房客的事。請向每一位候選人問這些問題，並保存回答：
- 您住在加拿大嗎？您會擔任我非居民稅的代理人嗎？
- 您代理多少位非居民屋主？您怎麼繳交和申報預扣的稅？
- 您會協助在 1 月 1 日之前提交 NR6 表格，並把第 216 條申報需要的數字寄給我嗎？
- 誰負責維修？多少金額以內不用先問我？
- 在把錢轉給我之前，您怎麼保管房客的押金和租金？
- 您收多少費用？是租金的一個比例，還是固定金額？
請以書面訂立協議，開始日期要在租約開始之前。第一筆租金一付，預扣就開始了。
居民身分和房子
加拿大稅務局用您和加拿大的聯繫來判定居民身分。它的居民身分判定頁面把在加拿大有住所、有配偶或事實婚伴侶在加拿大，以及有受扶養人在加拿大，列為重要聯繫。本章假設您是非居民。如果您的聯繫讓您成為居民，非居民的預扣規定就不適合您的情況，請會計師依照居民的方式安排您的稅務。日後出售時，出售這一章說明非居民賣方要多做的步驟。