卑詩省炒房稅：兩年內賣掉要交多少
如果您在過去兩年裡買了一套大溫的房子，現在在考慮賣，那麼有一筆 2025 年之前並不存在的省級稅，可能拿走您利潤的五分之一。
它叫卑詩省炒房稅，而這個名字有誤導性。它抓到的，是一些根本沒在炒房的人。
它是什麼
這筆稅依《住宅房產（短期持有）利潤稅法》自 2025 年 1 月 1 日起生效。它針對在取得之後 730 天內賣出的住宅房產的利潤。
有兩點常被漏掉：
- 讓一筆交易落進這筆稅的，是成交日在 2025 年 1 月 1 日及之後。2024 年買、2026 年賣的房產，可能落在這個期限之內。
- 它是一筆省級稅，疊加在加拿大稅務局對同一筆交易的聯邦處理之上。這是一筆交易上的兩項獨立徵收。
稅率，以及它怎麼遞減
稅率適用於這筆交易的應稅淨收入，也就是您的利潤，而不是成交價。
- 365 天內賣出：應稅淨收入的 20%。
- 第 366 天到第 729 天之間賣出：稅率在第二年裡逐步遞減。
- 第 730 天或之後賣出：這筆稅不適用。
第二年裡的遞減，正是讓時間點值得核算的地方。第 14 個月賣出的稅率，高於第 23 個月賣出；而在一筆較大的收益上，等下去省掉的稅，可能超過多持有那幾個月的成本。
它覆蓋樓花轉讓
這是在大溫影響面最大的一條規定。
這筆稅適用於住宅房產的受益權益或取得它的權利。樓花合同轉讓被明確列出。
如果您簽了一份樓花合同、價格上漲，而您打算在成交之前把合同轉讓給另一位買家，那麼這筆轉讓的利潤就落在這筆稅之內。計時從您取得那項權利時開始，所以一份在成交前兩年簽下的樓花，到您轉讓時可能已經滿 730 天，也可能還沒有。
做樓花的人，應該把這篇和轉讓條款怎麼運作以及新建房屋的 GST一起讀。三個獨立的稅務問題落在同一筆轉讓上，而它們常常被按錯誤的順序處理，或者完全沒被處理。
90 天申報規則
如果您在取得房產後 729 天之內賣出，就必須在成交後 90 天內提交卑詩省炒房稅申報表，除非適用的是一種不需要申報的免稅。
從成交起算 90 天，比普通的報稅期限緊得多，而且它和您稅務年度裡的任何日期都對不上。正因為大家都在等每年春天那次常規報稅，這個期限才成了最容易被錯過的那一個。
主要居所扣減
如果您持有這套房產至少連續 365 天，並把它作為主要居所居住，那麼在這筆稅下，您可以從應稅收入中扣減最多 20,000 加元。
請仔細讀這句話。這項扣減降低的是被徵稅的那個利潤數字，所以這筆交易仍然要交稅，只是賬單小一些。365 天的持有條件也意味著：第 10 個月賣出的房子完全拿不到這項扣減，哪怕它確實是主要居所。
免稅，以及哪些需要申報
省政府把免稅分成兩組，而這個分組比清單本身更重要。
需要您提交申報表的：
- 生活變故類免稅
- 建築商、開發商，以及建造或翻修活動
- 關聯人之間的處置
不需要申報的：
- 位於豁免地點的房產，包括保留地、Nisga'a 土地和條約土地
- 豁免實體：註冊慈善機構、合作社、政府機構、原住民族、非營利組織和住房公司
- 房地產投資信託的受益人
- 在整個持有期內完全用於商業用途的房產
如果您依據的是生活變故類免稅，您仍然必須申報。符合條件卻不提交申報表，省政府照樣向您徵稅。贈與房產也沒有一概而論的免稅，這一點常讓在家庭內部轉移房產的業主意外。
省政府在自己的頁面上維護當前符合條件的生活變故清單。因為每一項都有自己的條件，請和會計師一起核對您的具體情況，不要憑一段籠統的描述來對號入座。
它實際抓到的是誰
有意炒房的人從一開始就把這筆稅算進去，所以它很少讓他們意外。真正被抓到的是：
必須搬走的業主。 工作調動、關係結束、家人需要照顧。出售是被迫的，持有期很短，而是否適用某項免稅取決於細節。
轉讓樓花的買家。 往往根本沒意識到，這筆轉讓在這部法下就是一次應稅處置。
對房子改變主意的買家。 戶型不好用、通勤比預想的差、分層產權物業有問題。在第 18 個月賣掉，是對一個判斷失誤的合理反應，而它要交稅。
賣之前該做什麼
如果您距離買入日期還不到兩年，請在掛牌之前把三件事算清楚：
- 您確切的取得日期，以及第 730 天是哪一天。把它記進日曆。
- 這筆交易可能的應稅淨收入，以及它的 20%。
- 是否適用某項免稅，以及那項免稅是否需要申報。
如果第 730 天已經很近，等下去的算術通常很直接：省下的稅和多持有幾個月的成本相比，是一筆值得認真算一遍的賬，而結果往往清楚地指向一個方向。
如果您是不得不賣、而不是想賣，請在成交之前讓會計師介入。那些免稅是實在的，而它們是通過在 90 天內提交的申報表來主張的。
這篇文章的要點
- 這筆稅適用於在取得後 730 天內賣出的住宅房產，自 2025 年 1 月 1 日起生效。
- 頭 365 天內的稅率是應稅淨收入的 20%，在第二年裡遞減，到第 730 天降為零。
- 樓花轉讓包含在內，因為這筆稅覆蓋取得住宅房產的權利。
- 除適用不需申報的免稅外，您必須在成交後 90 天內申報。
- 主要居所扣減最高 20,000 加元，需要連續持有 365 天。
- 它和聯邦對同一筆交易的所得稅是分開的。
- 在把一套持有不足兩年的房產掛牌之前，聯繫我們。
接下來怎麼做
如果要賣，請讀在平衡市場裡怎麼給房子定價，並用比較幾套房子把時間點和您接下來要買什麼放在一起權衡。
常見問題
卑詩省炒房稅是什麼時候開始的？
它依《住宅房產（短期持有）利潤稅法》自 2025 年 1 月 1 日起生效，適用於在那一天及之後賣出的房產；而持有期從您取得這套房產的時間開始算，這意味著 2025 年之前買入的房子，仍然可能落在這個期限之內。
這筆稅是多少？
對取得後 365 天內賣出的房產，按應稅淨收入的 20% 徵收。從第 366 天起，稅率在之後的 365 天裡逐步遞減。持有滿 730 天之後，這筆稅完全不再適用。稅率針對的是您這筆交易的利潤，而不是整個成交價。
它是在我正常所得稅之外另加的嗎？
是。這筆省級炒房稅，和聯邦對同一筆交易的所得稅處理是分開的。加拿大稅務局另有自己的住宅房產轉手規則，可能把一筆收益當作經營收入而不是資本收益。兩者可以同時適用於一筆交易，所以請按合併後的影響做預算。
它適用於樓花轉讓嗎？
適用。這筆稅覆蓋住宅房產的受益權益，或者取得這種權益的權利，而樓花合同轉讓被明確列入其中。任何在持有期內轉讓樓花合同的人，都該在簽字之前把這件事算清楚，因為轉讓的利潤正是這筆稅針對的東西。
主要居所扣減是什麼？
如果您持有這套房產至少連續 365 天，並把它作為主要居所使用，那麼在這筆稅下，您可以從應稅收入中扣減最多 20,000 加元。它減少的是被徵稅的金額，而不是讓這筆交易整體免稅，而且必須先滿足 365 天的持有條件。
我什麼時候必須申報？
如果您在取得房產後 729 天之內處置了它，就必須在成交後 90 天內提交卑詩省炒房稅申報表，除非適用的是一種不需要申報的免稅。這個 90 天的期限，比普通的報稅截止期短得多，而且是從成交日開始算，不是從年末算。
哪些免稅需要申報，哪些不需要？
生活變故類免稅、建築商和開發商類免稅，以及關聯人之間的處置，都需要您提交申報表來主張。不需要申報的免稅包括：位於保留地、Nisga'a 土地和條約土地上的房產；註冊慈善機構和其他豁免實體；以及在整個持有期內完全用於商業用途的房產。
什麼算「生活變故」？
省政府維護一份符合條件的生活變故清單，讓業主在持有期很短的情況下也不必交這筆稅。它們針對的是被迫出售、而不是主動選擇出售的情形。因為每一項都有自己的條件、而且都需要提交申報表，請和您的會計師一起，按省裡當前的清單核對您的具體情況。
這筆稅在卑詩省全省都適用嗎？
位於豁免區域的房產不在這筆稅範圍內，住宅房產的租賃地權也不在內。豁免地點包括保留地、Nisga'a 土地和條約土地。大溫市場的絕大部分都穩穩落在這筆稅之內，所以對大溫的賣家來說，地點類豁免很少幫得上忙。
怎麼合法地避開它？
持有 730 天及以上，這筆稅就不適用。這是最乾淨的答案，也正是這筆稅想要產生的結果。如果在期限內出售無法避免，請在成交之前、而不是之後，和會計師一起核對生活變故清單和主要居所扣減。
