賣方代理

掛牌協議讓您承諾了什麼

掛牌協議是委託一家經紀公司出售您房子的合同。它定下您要的掛牌價、委託的期限、費用以及費用怎麼算，還有這家公司會做什麼。裡面每一項在簽字之前都可以談，簽完之後很難改，所以讀的那一步比籤的那一步更重要。

期限是賣家最常不多想就接受的條款。期限長，經紀公司有更多時間去做事，而您在方法沒能帶來看房時改換做法的空間就更小。請問清如果您想提前終止會怎樣，並把這個答案寫進文件，而不是停在口頭保證上。

費用條款同樣值得這樣對待。請問清它怎麼算、帶來買家的合作經紀公司能分到多少，以及在哪些情況下即使交易沒有完成，這筆費用仍然要付。

• 掛牌價，以及什麼時候改價由誰決定
• 期限，以及在它到期之前具體怎麼終止協議
• 費用、怎麼算，以及給合作經紀公司的部分是多少
• 如果談成了買賣但最終沒有成交，費用是否仍要付
• 包含哪些推廣工作，哪些是另外收費的
• 看房怎麼安排，您會提前多久收到通知
• 定金放在哪裡，由誰保管

您成為客戶之後，對您欠的那些義務

保護買家的那十項《地產服務規則》第 30 條義務，同樣保護作為賣家的您；其中有兩項值得在掛牌之前仔細讀。

第七項要求所有報價都要及時、客觀、不偏不倚地轉達給您。所有報價就是所有報價，包括明顯太低的那一份，也包括來自沒有自己代理的買家的那一份。客觀、不偏不倚的意思是：報價原樣呈現給您，而不是先經過別人希望您怎麼處理它的那層過濾。

第六項要求向您披露關於這些地產服務的所有已知重要信息。如果您的經紀公司知道了會影響這筆買賣的事，您有權聽到。再加上第五項的保密義務，這段關係的形狀就清楚了：關於您的信息留在裡面，與您有關的信息送出來給您。

• 以客戶的最大利益行事。
• 按客戶合法的指示行事。
• 只在客戶授予的權限範圍內行事。
• 對超出持牌人專業範圍的事項，建議客戶另行尋求獨立專業意見。
• 對客戶的信息保密。
• 向客戶披露關於這些地產服務的所有已知重要信息。
• 及時、客觀、不偏不倚地把所有報價轉達給客戶。
• 為客戶正在考慮購買的任何房產，盡合理努力查明相關事實。
• 採取合理措施避免任何利益衝突。
• 一旦出現利益衝突，立即以書面形式、在一份獨立於其他協議的文件中披露。

關於這套房子，您必須披露什麼

卑詩省大多數賣家會填一份《房產披露聲明》（Property Disclosure Statement）。它是一組關於房產的問題，按您所知如實回答；當雙方同意時，它會成為合同的一部分。隨便填會留下一個比這筆買賣活得更久的問題。

和那份表格分開、而且更重要的，是關於重大隱藏缺陷（material latent defect）的規定。隱藏缺陷指的是通過對房產的合理檢查發現不了的缺陷。當這類缺陷是已知的，並且使房產有危險、不適合居住，或者不適合買家已明確說明的用途時，無論有沒有人問，都必須向買家披露。買家自己看得見的缺陷，屬於另一類。

實際做法是：把您知道的關於這棟房子的一切都寫下來，包括那些私下做掉的修理，和那些靠繞開它來解決的問題。然後和您的經紀公司、您的律師一起過這張清單，決定哪些必須披露。報價之前披露的缺陷是一次談判；之後才被發現的同一個缺陷是一場糾紛。

• 沒有許可就做的工程，或者有許可但從未完成最終檢查的工程
• 進水，不管原因是什麼，也不管多久以前已經解決
• 這塊地上曾經埋過、或者可能埋過油罐
• 由業主自己做而不是請持證工人做的修理
• 以往驗房報告指出過的任何問題，不論是否已經修好

卑詩省的房產披露聲明 賣分層產權單位需要哪些文件

按證據定價，而不是按期望定價

任何一套房子都有兩個數字可用，而只有一個是證據。已完成的成交價是買家真正付過的價格。掛牌價是賣家希望拿到的價格，而那些在某個價格上還掛在市場裡的房子，正是這個價格沒有奏效的房子。

當有人給您提出一個價格時，請問清支撐它的是哪些已完成的成交，以及那些房產和您的有什麼不同。土地面積、狀況、主要系統的年齡、朝向、停車和街道，每一項都會影響價格；一份只列成交價、不說明這些差異的清單，是一份名單，不是一份分析。

您的估值通知是第三個數字，而它回答的是另一個問題。BC Assessment 以每年 7 月 1 日為估值日，並以 10 月 31 日的實際狀況和許可用途為準，通知在次年 1 月寄到。所以您在 2026 年 1 月收到的那份通知，反映的是這套房子在 2025 年 7 月 1 日前後大概能賣多少。那是一個有用的參考點，卻是一個很差的掛牌價。

• 要已完成的成交記錄，並要每一筆的成交日期
• 逐項問清每一個可比房產和您的房子有什麼不同
• 問清哪些成交被排除在比較之外，以及為什麼
• 把當前的掛牌價當成競爭，而不是當成證據
• 把您的估值通知讀成上一年 7 月 1 日的估值

BC Assessment 估值與市場價值 在平衡市場裡怎麼給房子定價 申請一次定價評估

報價、多份競爭報價，以及您可能被告知什麼

當收到不止一份報價時，規則並不要求您按某一種特定方式處理，也不允許您的經紀公司在沒有您指示的情況下，把一位買家報價的條款透露給另一位買家。披露什麼、向誰披露，是您的決定，並且應該在瞭解後果之後再做。

值得理解的後果是：買家知道的信息不同，行為也不同。被告知有三份報價的買家，可能會提高價格，也可能乾脆退出不爭。沒有哪一種做法每次都能得到最高的數字，這正是這個決定屬於您、而不屬於某個公式的原因。

價格也不是唯一的條款。一份價格更高、但帶貸款條件、成交日期很遠、定金很少的報價，可能不如一份價格低些、無條件、定金可觀的報價，因為前者失敗的方式更多。請要求把幾份報價按每一項條款並排列出來，而不只是按價格。

• 價格，以及定金金額和什麼時候付
• 包含哪些條件，每一項有多少天
• 成交日、交房日和費用分攤日
• 哪些物品包含在交易內，哪些不包含
• 買家是否有代理，由誰代理

多份報價時賣家該知道什麼

買家那三個工作日，從您這一邊看

您一接受住宅房產的報價，買家就有三個工作日可以取消合同。這是購房者撤銷期（Home Buyer Rescission Period），自 2023 年 1 月 3 日起適用，您和買家都不能放棄它，也不能用約定排除它。

如果買家使用了它，他們要按法規定的標準付給您合同上購買價的 0.25%。按 120 萬加元的成交價算是 3,000 加元。買家用合同上的聯繫方式，以掛號信、傳真，或者帶已讀回執要求的電子郵件送達通知，通知在發出時生效。

有四類不在這項權利範圍內：位於租賃土地上的房產、租賃地權、拍賣成交，以及依法院命令或在法院監督下的出售。除此之外的每一筆住宅買賣，請把接受報價後的頭三個工作日當成一段合同仍可能結束的時間。這也是為什麼要讓房子保持可以展示的狀態，並且不要在別處做出依賴這筆交易能成的承諾。

房子上市之前要準備好什麼

讓一筆買賣慢下來的那些文件，往往是在買家開口要之前沒人去找的。先把它們備齊，可以把兩週的拖延變成一個下午的事。

對分層產權單位，這意味著 Form B、管理章程、最近兩年的會議記錄、折舊報告和應急儲備金餘額。對獨立屋，這意味著產權查詢、任何加建或套房的施工許可記錄、有的話還有測量證明，以及屋頂、暖氣爐和熱水箱的維修記錄。兩者都要準備最近兩年的房產稅通知，以及您手上已有的任何驗房報告。

• 產權查詢，並逐項說明登記在上面的每一項負擔
• 加建、套房、露臺和任何結構性工程的施工許可記錄
• 分層產權：Form B、管理章程、兩年會議記錄、折舊報告、儲備金餘額
• 屋頂、暖氣爐、熱水箱和電箱的年齡與維修記錄
• 房產稅通知，以及今年的估值通知
• 您手上任何驗房報告，不論新舊

大溫地區掛牌的季節性