住在加拿大境外的買家常問一個問題：我算不算外國買家？這沒有單一的答案。高貴林的一棟新屋適用四套規定，每一套都有自己的定義。您的公民身分和移民身分決定其中三套，您住在哪裡、和加拿大有哪些聯繫，決定第四套。
這是外國買家指南的一章，把四項判定標準並列，然後說明常見的情況。禁令本身在聯邦禁令這一章，每一項標準讓您付多少錢，在購屋時的稅這一章。
四項判定標準
| 規定 | 由誰訂定 | 問的是什麼 |
|---|---|---|
| 禁止非加拿大人購屋 | 加拿大聯邦政府 | 您是公民、永久居民，或依印第安法登記的人嗎？ |
| 20% 的房產轉讓附加稅 | 卑詩省政府 | 您是外國公民、外國公司或應課稅受託人嗎？ |
| 投機與空置稅的稅率 | 卑詩省政府 | 您是外國屋主或未課稅全球收入者嗎？ |
| 租金和出售的所得稅 | 加拿大稅務局 | 在稅務上您是加拿大居民嗎？ |
前三項看身分，第四項看您的生活重心在哪裡。這就是為什麼同一個人在一項規定下算加拿大人，在另一項規定下卻算外國人。
聯邦禁令：非加拿大人
這部法律把非加拿大人定義為：不是加拿大公民、不是永久居民、也沒有依印第安法登記為原住民的個人。它也包括在加拿大以外成立的公司、由非加拿大人控制的加拿大公司，以及某些其他實體。細則把控制定義為持有 10% 以上的股權價值或表決權，或實際控制。
永久居民不論住在哪裡，都不在禁令範圍內。持工作許可的人是非加拿大人，但如果購買當天工作許可還有 183 天以上效期，而且沒有買過其他住宅物業，就可能豁免。聯邦禁令這一章列出每一項例外。
卑詩省 20% 的稅：外國公民、外國公司、應課稅受託人
省政府的房產稅名詞解釋在 2026 年 5 月 11 日更新，把外國公民定義為不是加拿大公民或永久居民的人，包括無國籍人士。永久居民是透過移民取得永久居民身分、但還不是公民的人。
外國公司是指不在加拿大成立的公司，或在加拿大成立、但由一個或多個外國實體直接或間接控制的公司。股票在加拿大證券交易所掛牌的公司不算。應課稅受託人是指任何一位受託人是外國人的信託的受託人，或是在轉讓登記完成時，有外國實體以受益人身分持有房屋權益的信託的受託人。
房產轉讓附加稅在大溫哥華區域局和另外四個區域局內，按外國買家持分的公平市場價值課 20%。持分是指登記在產權上的權益百分比。已確認的卑詩省提名人列在豁免之中。
身分改變的買家還有退稅可以申請。省政府列出的條件是：在轉讓登記後一年內成為永久居民或加拿大公民、在登記後 92 天內搬進房子、把它當作主要住所住滿至少一整年，而且沒有使用過提名人豁免。申請時間是搬入滿一年之後，並在登記後 18 個月之前。
卑詩省空置稅：外國屋主和未課稅全球收入者
卑詩省的投機與空置稅用自己的名詞。省政府的名詞與定義頁面在 2025 年 4 月 11 日更新，把外國屋主定義為不是加拿大公民或永久居民的人。
它還有第二類。未課稅全球收入者是指在加拿大沒有申報的收入，高於在加拿大申報的總收入的個人。省政府說，有時會用「太空人家庭」（satellite family）來描述這種情況：一位配偶住在加拿大、收入少，另一位住在國外、賺取大部分的收入。
這項標準對只有部分家人有加拿大身分的家庭直接相關。一位加拿大公民，如果配偶在國外賺取家庭大部分的收入，可能屬於未課稅全球收入者，要繳和外國屋主一樣的稅率。每年的稅這一章列出稅率和豁免。
所得稅：居民或非居民
加拿大稅務局用您和加拿大的聯繫來判定居民身分。它的居民身分判定頁面說，主要的因素是您是否在加拿大保有或建立重要的居住聯繫，並列出三項：在加拿大有住所、有配偶或事實婚伴侶（common-law partner）在加拿大，以及有受扶養人在加拿大。
次要聯繫也算。稅務局列出的包括車子或家具等個人財產、社交聯繫、經濟聯繫、加拿大駕照、加拿大護照，以及省的健康保險。如果您想取得稅務局的意見，NR73 表格是給離開加拿大的人，NR74 表格是給進入加拿大的人。
稅務局把在加拿大有住所列為重要聯繫，所以請問會計師，購買一棟高貴林的房子會怎麼影響您的居民身分。您的居民身分接著決定租金和出售怎麼課稅。出租這一章和出售這一章說明這兩件事。
每一項標準看哪一天
每一項標準在不同的日期判定，所以身分改變只對某些規定有幫助。
聯邦禁令看的是購買。例如工作許可的例外，問的是購買當天工作許可還剩多少天效期。一個月後才續簽的工作許可，不會改變已經違反規定的購買。
卑詩省 20% 的稅在土地產權登記處登記轉讓時課徵。之後才成為永久居民，這筆稅不會被取消。上面說明的退稅是唯一的辦法，條件是在登記後一年內取得永久居民或公民身分，並在房子裡住滿一年。
空置稅按每個日曆年度計算。省政府的空置稅運作頁面說，每年的申報期限是 3 月 31 日，如果要繳稅，要在 7 月的第一個工作天之前繳清。身分改變會反映在發生那一年的申報中。
所得稅的居民身分也是逐年判定，稅務局看的是您在那一年的聯繫。
常見的情況
**住在台灣的永久居民。**不在聯邦禁令範圍內。不是外國公民，所以不用繳 20% 的稅。在空置稅上不是外國屋主，但仍要確認未課稅全球收入者的標準。在所得稅上，答案要看住所、配偶和受扶養人在哪裡。
**住在高貴林、持工作許可的人。**在聯邦禁令下是非加拿大人，如果符合工作許可的條件就可能豁免。在 20% 的稅上是外國公民，除非是已確認的提名人。在空置稅上是外國屋主。在所得稅上，如果住所、配偶或受扶養人在加拿大，就偏向是居民。
**一對夫妻：一位加拿大公民，一位外國公民。**聯邦禁令允許非加拿大人和加拿大籍配偶或事實婚伴侶一起購買。20% 的稅只對外國配偶登記的持分課徵。空置稅由兩位配偶分開申報。
**在加拿大成立、由外國家庭擁有的公司。**如果家庭控制 10% 以上，在聯邦禁令下是非加拿大人。如果由外國實體控制、股票沒有在加拿大證券交易所掛牌，在 20% 的稅上是外國公司。
以上只是摘要。每一項標準的細節比這一頁能呈現的更多，而結果可能因為小事而改變，例如工作許可上的日期，或產權上登記的持分。
接下來怎麼做
寫下您預計簽約那天的身分：公民身分、移民身分和許可的日期、配偶和子女住在哪裡、收入在哪裡賺取，以及您打算怎麼持有產權。然後把這份清單交給卑詩省律師處理禁令和房產轉讓稅，交給熟悉非居民的會計師處理所得稅。
新移民的 GST 退稅可以看出身分有多重要。加拿大稅務局的首次購屋者 GST 退稅只開放給年滿 18 歲、買房作為主要住所的加拿大公民或永久居民。我們的文章新建房屋的 GST完整說明這項退稅。