加拿大有一部聯邦法律，禁止大部分不是加拿大公民或永久居民的人購買住宅。它在 2023 年 1 月 1 日生效，原本會在 2027 年 1 月 1 日結束。2026 年 11 月 5 日公布的 2026 年預算，提出一項會直接影響高貴林新屋買家的修改：既有住宅的禁令延長到 2029 年，新屋則不受限制。
這是外國買家指南的一章，說明禁令目前涵蓋什麼、誰可以豁免、預算提議了什麼，以及為什麼簽約日期會影響結果。不管禁令最後怎麼改都要繳的稅，請看購屋時的稅這一章。
法律怎麼規定
這部法律是《禁止非加拿大人購買住宅物業法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）。第 4 條規定非加拿大人直接或間接購買加拿大的住宅物業是違法的。法律訂出規則，細則則補上細節：哪些實體算非加拿大人、哪些地方排除在外，以及哪些臨時居民可以豁免。
法律中的住宅物業，是指住宅單位不超過三個的獨棟房屋或類似建築，加上需要的土地。它也包括雙併住宅、連棟屋單位、公寓單位，或類似的單位，只要它是或將會是獨立的地塊。高貴林的新建獨棟房屋符合這個定義。
細則排除所有人口普查聚集區和人口普查都會區以外的房產，範圍依加拿大統計局 2021 年的分類。加拿大統計局把人口普查都會區定義為以一個核心為中心、由一個或多個相鄰城市組成、人口至少 100,000 人的區域，2021 年溫哥華人口普查都會區的人口是 2,642,825 人。高貴林是緊鄰溫哥華的城市，所以請預期禁令適用，並請律師以書面確認您的地址。
細則也說明什麼算購買。取得住宅物業的法定權益或衡平法權益，不論有沒有附帶條件，都算購買。有些情況不算：因為死亡、離婚、分居或贈與而取得房產、以房客身分租屋，以及非加拿大人為了開發而取得住宅物業。
誰是非加拿大人
法律列出四類非加拿大人。不是加拿大公民、不是永久居民、也沒有依印第安法（Indian Act）登記的個人，是非加拿大人。在加拿大以外成立的公司是非加拿大人。在加拿大成立的公司，如果由非加拿大人控制，而且股票沒有在加拿大證券交易所掛牌，也可能是非加拿大人。
細則把控制定義為直接或間接持有 10% 以上的股權價值或表決權，或透過持股、協議或其他方式實際控制。所以由非加拿大人控制的加拿大公司去買房，同樣在禁令範圍內。
這些定義只屬於這部聯邦法律。卑詩省的外國買家稅和空置稅各有自己的定義，加拿大稅務局在所得稅上則用居民身分來判定。誰算外國買家這一章把四種判定標準並列比較。
例外情況
法律讓某些人不受禁令限制，細則再訂出每一類的條件。
| 誰 | 細則中的條件 |
|---|---|
| 持工作許可的人 | 購買當天工作許可還有 183 天以上效期，而且買過的住宅物業不超過一處 |
| 國際學生 | 購買年度之前五年都申報了所有必須的加拿大稅表、這五年每年在加拿大至少 244 天、價格 $500,000 以下，而且買過的住宅物業不超過一處 |
| 受保護人士 | 依移民及難民保護法第 95(2) 條受保護 |
| 和配偶或伴侶一起購買的人 | 和身為公民、登記原住民、永久居民，或符合豁免的臨時居民或受保護人士的配偶或事實婚伴侶（common-law partner）一起購買 |
| 某些外國公民 | 經禮賓司長接受的外交和領事護照持有人、依第 25.2 條獲得庇護的某些人，以及申請已被轉介的難民申請人 |
買家最常問的是工作許可的條件。在您購買當天，工作許可必須還有 183 天以上的效期。您也不能買過超過一處住宅物業。工作許可快到期的買家，簽約前請先找律師，因為算數的是購買的日期。
學生要同時符合四項條件。2026 年 11 月 9 日，高貴林沒有任何出售中的新建獨棟房屋開價在 $500,000 以下。高貴林新屋頁面列出目前的開價。
罰則和強制出售
法律第 6 條規定，經簡易程序定罪後，罰款最高 $10,000。這適用於購買的非加拿大人，也適用於任何明知而協助違法的人。
第 7 條規定，定罪之後，如果聯邦部長提出申請，省高等法院可以下令出售房產。細則訂出出售所得的分配順序：先付出售費用、部長的費用和未繳的罰款；接著付給其他有請求權的人；然後非加拿大人最多拿回當初支付的價格；超出這個價格的部分，交給加拿大政府（Receiver General for Canada）。
所以違反禁令的買家除了被罰款，還可能失去房價上漲的部分。法院也必須確認出售命令和違規的程度相稱。
禁令會持續多久
法律在 2023 年 1 月 1 日生效。2024 年 2 月 4 日，財政部宣布原本在 2025 年 1 月 1 日到期的禁令，延長到 2027 年 1 月 1 日。
2026 年預算在財政部網站上的修改日期是 2026 年 11 月 5 日。預算提議把禁止外國人購買既有住宅物業的規定再延長兩年，到 2029 年 1 月 1 日，同時讓新建住宅物業不受限制。預算說明理由：這樣可以讓大部分市場保留給加拿大人，同時為新住宅帶來更多投資。
預算同一段也說，政府會提出法案，並啟動制定細則的程序。所以這項修改需要兩個步驟：國會要通過法律，政府要寫出細則。
還不知道的事
截至 2026 年 11 月 9 日，有三個問題還沒有答案。
第一，預算沒有定義什麼是新建住宅物業。去年完工的房子、今年完工的房子、還在興建的房子，以及賣過一次又轉售的房子，可能各有不同的處理方式，預算沒有說哪些算。
第二，預算沒有說明豁免從哪一天開始。它把 2029 年 1 月 1 日訂為既有住宅禁令的新結束日期，卻沒有說新屋從哪一天起不受限制。
第三，法律的時程。現行禁令到 2027 年 1 月 1 日。如果新法到那時還沒生效，中間那段時間的規定，要看國會最後通過什麼。今天沒有人能告訴您答案。
因此，住在加拿大境外的買家不應該只憑預算就簽下高貴林房屋的合約。請問律師在您簽約當天和交易完成當天，哪一個版本的法律有效。細則把取得衡平法權益，不論有沒有附帶條件，都視為購買，所以請問清楚在您的情況下，簽合約是否就算購買日期。
不論如何都不變的事
聯邦禁令決定您能不能買。卑詩省另外訂有對外國買家和外國屋主的稅，2026 年預算沒有改變它們。
在大溫哥華區域局（包括高貴林）購屋的外國公民，除了一般房產轉讓稅，還要繳卑詩省 20% 的房產轉讓附加稅。外國屋主每年要依外國屋主稅率繳卑詩省的投機與空置稅，除非符合豁免。每年的稅這一章說明後者，我們的文章投機與空置稅有實例。
簽任何文件之前，請卑詩省的律師依照您的情況確認聯邦禁令。這些規定寫得詳細，罰則確實存在，而預算的提案目前仍然只是提案。