卑詩省首次購房者的全部計劃，以及它們在一筆交易上怎麼疊加

買家會問：首次購房者計劃裡哪一項最值得用。其實它們大多數是同時運行的，用在同一筆交易上。

在卑詩省適用的有六項。兩項幫您攢首付，兩項在報稅時給錢回來，還有兩項減免您在成交當天要付的一筆稅。其中有一對必須二選一，而有三項對「首次購房者」的定義各不相同。

兩項儲蓄計劃

首次購房儲蓄賬戶（FHSA）。 繳款額度從每年 8,000 加元開始，終生可抵扣上限為 40,000 加元。

這個賬戶同時做了別的賬戶做不到的兩件事：您的繳款可以像 RRSP 繳款那樣從收入裡抵扣；而為買房作出的合格提款像 TFSA 提款那樣免稅取出。

這個賬戶有存續期限。您的參與期在以下兩者中較早發生的那一年的 12 月 31 日結束：開立第一個 FHSA 之後的第十五個週年，或者您滿 71 歲的那一年。之後您要麼關掉賬戶，要麼把餘額轉進 RRSP。

購房者計劃（HBP）。 您從自己的 RRSP 裡借錢，對 2024 年 4 月 16 日之後的提款，上限是每人 60,000 加元。

您要在 15 年內把它還回 RRSP。漏還某一年的應還金額，稅務局就會把那筆錢加進您當年的應稅收入。

還款通常從提款之後第二年開始。對 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之間的首次提款，起點推遲到該次提款當年之後的第五年。稅務局已把同樣的五年延遲，適用於 2026 年 1 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日之間的首次提款。

兩個人一起買房，可以各自在自己的賬戶上同時使用這兩項計劃。

兩項報稅時的抵免

首次購房者稅務抵免。 您在聯邦報稅表第 31270 行申報 10,000 加元的抵免額，產生最高 1,500 加元的不可退稅抵免。

不可退稅意味著它減少您應繳的稅。如果您不欠稅，它就不給錢。夫妻可以分攤申報，只要合計仍為 10,000 加元。

新建房屋的 GST 退稅。 新房和樓花要交 5% 的聯邦 GST，二手房不交。有一項長期存在的新房 GST 退稅，另有一項門檻高得多的新首次購房者 GST 退稅。我們那篇卑詩省新建房屋的 GST講了各自怎麼運作，以及它們能覆蓋到什麼價位的樓花。

卑詩省兩項房產轉讓稅免稅

房產轉讓稅在成交當天由買家支付，按房產的公平市場價值計算。

首次購房者計劃。 免稅適用於價值中前 500,000 加元的部分。公平市場價值在 835,000 加元及以下可全額免稅；到 860,000 加元之間為部分免稅並逐步退出；高於此則沒有。

資格條件比聯邦的計劃更嚴：

• 您必須是加拿大公民或永久居民。
• 您必須在登記之前已在卑詩省居住至少一年，或者在最近六個納稅年度內以卑詩省居民身份報過至少兩次所得稅。
• 您必須從未在世界任何地方擁有過作為主要居所的房產。
• 您必須此前沒有獲得過這項免稅。
• 該房產面積必須不超過 0.5 公頃。

完整的說明在卑詩省房產轉讓稅的首次購房者免稅。

新建房屋免稅。 這是針對新建房屋的另一項免稅，有自己更高的價格門檻和自己的逐步退出區間。它不要求您是首次購房者，所以再次置業的買家也能用。

在把這兩套門檻用進一份報價之前，請在 gov.bc.ca 的房產轉讓稅免稅頁面上確認。省裡改過這些數字不止一次，而按揭經紀去年的表格裡那個數，可能已經過時。

哪些能疊加，哪一對必須二選一

FHSA、購房者計劃、聯邦抵免，再加上一項房產轉讓稅免稅，可以同時用在一筆交易上。如果您買的是新房，再加上 GST 退稅。

兩項房產轉讓稅免稅是替代關係。 一位首次購房者買的新房可能同時符合兩項，這時用價值更高的那一項。在價格高於 860,000 加元的新房上，首次購房者免稅什麼都給不了，而新建房屋免稅可能仍然覆蓋全部稅額，所以一旦您把兩個數字都算出來，選擇通常就很清楚。

「首次購房者」的三種不同定義

這正是買家中招的地方。

聯邦的儲蓄計劃。 FHSA 和購房者計劃看的是：在本日曆年和之前四個日曆年裡，您有沒有擁有過自己居住的住房。在那個窗口裡沒有持有過，您就再次符合條件，即使十年前您擁有過一套房子。

卑詩省的房產轉讓稅。 您必須從未在世界任何地方擁有過作為主要居所的房產。不只是卑詩省，是任何地方。25 歲時在另一個國家擁有過的一套公寓，會讓您在 45 歲時不符合條件。

首次購房者的 GST 退稅。 這是第三套標準，有自己的條件，包括一個年齡下限和一個購買合同日期的窗口。

一位買家可能通過了聯邦儲蓄計劃的標準、從 RRSP 裡取了 60,000 加元，卻在成交當天仍然要付全額房產轉讓稅。請在做預算之前，弄清自己在每一條線的哪一邊，因為在大溫買房，房產轉讓稅是成交當天需要的現金。我們的卑詩省買家成交費用指南講了它在那天要付的其他錢裡處在什麼位置。

卑詩省免稅的入住規定

兩項房產轉讓稅免稅都帶同樣的兩個條件。

在房產於土地產權登記處登記之日起 92 天內入住。 登記就是法律上的過戶，通常就是成交日。

住到該登記日滿一週年，並作為主要居所。

提前搬走要退回一部分免稅額。省裡是事後核查這件事的，所以一位打算把房子頭六個月租出去的買家，會在之後才碰到這個問題。

FHSA 的時間問題

在這份清單上，FHSA 是唯一一項「等待就會損失額度」的計劃。

您的參與額度從開立第一個賬戶的那一年開始。在那之前不會累積。一位 2023 年開戶、裡面只放了 100 加元的買家，從那以後每年都在累積 8,000 加元額度。而一位在開始找房那個月才開戶的買家，只有 8,000 加元額度，也沒有時間把它填滿。

一旦您認為買房有可能，就儘早開這個賬戶，哪怕只存一點錢。只要賬戶存在，額度就會累積，不管您有沒有往裡放錢。

該按什麼順序做

買房之前好幾年。 開一個 FHSA。放一點錢進去，哪怕是象徵性的，把額度啟動起來。在有收入需要抵扣的年份繳款，並每年申報抵扣。

提款前 90 天。 如果您打算用購房者計劃，那麼您打算提取的那筆 RRSP 繳款，一般必須先在賬戶裡停留至少 90 天。當週繳進去、當週取出來的款項，可能不被允許抵扣。

寫報價之前。 確認您的房產轉讓稅處境。把您的公平市場價值對照 gov.bc.ca 上的當前門檻，算出兩項免稅裡哪一項適用、或者都不適用。那個數字要和首付一起進到您的「成交所需現金」裡。也請算一下您的借款能力，因為按揭壓力測試用的是比您實際支付更高的利率來審核您。

成交時。 您的律師或公證人提交房產轉讓稅申報並主張免稅。請在成交前告訴他們您要主張哪一項免稅，不要假定他們會自己發現。

登記後 92 天內。 搬進去，並住滿一年。

在您買房那一年的報稅表上。 在第 31270 行申報 10,000 加元的購房者抵免額。

這篇文章的要點

• FHSA 每年給 8,000 加元額度、最高到 40,000 加元，繳款可抵扣、提款免稅。
• 購房者計劃允許每人 60,000 加元，在 15 年內還清。
• 聯邦抵免是 10,000 加元的抵免額，價值最高 1,500 加元。
• 卑詩省首次購房者免稅覆蓋價值中前 500,000 加元的部分，835,000 加元以內全額，到 860,000 加元逐步退出。
• 新建房屋免稅是它的替代項，絕不是疊加項。
• 「首次購房者」在聯邦和省裡的含義不同，而卑詩省那套標準是更嚴的那一個。
• 卑詩省兩項免稅都要求您在 92 天內入住，並住滿一年。
• 儘早開 FHSA，因為額度是從賬戶成立時開始算的。
• 想弄清哪些計劃適用於您這筆交易，聯繫我們；或者對照這些門檻瀏覽房源。

接下來怎麼做

走一遍找房前的準備，讓房產轉讓稅進到您的預算裡，而不是在成交時才發現它。買房指南講了從第一份報價到交房的其餘流程。