幾個大家常問的問題。

與 Cityecho 合作

Cityecho 是 eXp Realty 旗下持牌經紀 Michael Lee 的地產業務，專注高貴林和高貴林港獨立屋的買賣。

Cityecho 能為買家做什麼？

先把您對房子的要求和疑問告訴我們。在籤任何協議之前，先談清楚服務內容、代理關係，以及會適用於您這次找房的條款。您可以先用本站的房源和指南做準備，再來談這些。

Cityecho 能為賣家做什麼？

我們會根據同一區域、同一類房產近期的成交記錄和目前的在售競爭，幫您定一個切合實際的價格，準備掛牌資料，並安排看房、處理報價和談判，一直到成交。定價從已經完成的成交價算起，而不是從別人的掛牌價算起，因為成交價才是買家真正同意付的數字。

找 Cityecho 買房要付費嗎？

請針對實際要籤的那份協議，問清楚報酬和各項費用怎麼算。不要以為每份協議都一樣，也不要以為一段籠統的說明就能定下您要付多少。買家最容易和預期不同的有兩條：您私下買房會怎麼算，以及您從開發商自己的售樓處買房會怎麼算。簽字之前把這兩條都提出來。

在帶我看房之前，我需要先簽什麼嗎？

在您依賴任何委託之前，請讓經紀先向您解釋代理關係和服務協議。請看清楚實際要籤的那份協議裡的服務範圍、期限、責任和報酬，不明白的條款要當場提出來。另外有一件和協議分開的事：經紀在為您提供交易服務之前，必須把《交易服務代理關係披露書》（Disclosure of Representation in Trading Services）交給您並逐項說明，而籤這份披露書是自願的。

Cityecho 服務哪些區域？

主要是高貴林和高貴林港，房產類型以獨立屋為主。本站的社區指南還包括本拿比、溫哥華東區、溫哥華西區、滿地寶、列治文和北溫哥華。如果您要找的是大溫其他地方，在諮詢時寫清楚是哪裡，您會得到一個關於合不合適的直接答覆。

經紀公司是哪一家，這一點為什麼重要？

Michael Lee 在 eXp Realty 持牌。這一點重要，是因為在卑詩省，對客戶應盡的義務由經紀公司和它名下的持牌人承擔，所以站在您協議另一邊的是這家經紀公司。當同一家經紀公司同時出現在買賣雙方時，這一點同樣重要，利益衝突的規則正是為這種情況寫的。

代理關係與相關規定

在卑詩省，經紀公司對您應盡的義務是寫成條文的，不是靠對方有沒有誠意。以下答案來自《地產服務規則》（Real Estate Services Rules）。

我成為客戶之後，經紀公司對我有哪些義務？

《地產服務規則》第 30 條列出十項。以您的最大利益行事。按您合法的指示行事。只在您授予的權限範圍內行事。對超出其專業範圍的事項，建議您另行尋求獨立專業意見。對您的信息保密。向您披露關於這些地產服務的所有已知重要信息。及時、客觀、不偏不倚地把所有報價轉達給您。為您正在考慮購買的任何房產，盡合理努力查明相關事實。採取合理措施避免任何利益衝突。一旦出現衝突，立即以書面形式、在一份獨立於其他協議的文件中披露。

一開始讓我籤的那份披露文件是什麼？

它是《交易服務代理關係披露書》（Disclosure of Representation in Trading Services）。在持牌人為您提供交易服務之前，必須把它交給您並和您逐項過一遍。它用明白的話寫清楚：您是被當作客戶、享有上面那一整套義務，還是被當作非客戶、享有的保障少得多。您的簽字是自願的，只代表您收到了它。即使您不籤，持牌人仍然必須和您把內容過一遍。

在開放參觀（open house）上，這份披露書也適用嗎？

有一個界線。持牌人可以主持開放參觀、回答一般性的事實問題，不需要先拿出這份文件。一旦開始索取或提供保密信息，這項義務就適用了，而那正是對話不再一般性的時刻。在您還不知道自己處在這份文件的哪一邊之前，最好不要主動說出您的最高預算、搬家原因或截止時間。

如果我買房時沒有自己的代理，會怎樣？

這是允許的。這時規則要求為對方服務的持牌人，以書面形式向您披露：因為他們的義務是對自己的客戶負責而產生的風險、他們能給您的協助很有限，以及建議您另行尋求獨立專業意見。要明白它實際的影響：這位持牌人對賣家負有披露已知重要信息的義務，所以您告訴他的預算和時間安排，可能會傳到賣家那裡。

同一個人可以同時代理買家和賣家嗎？

這正是利益衝突義務要處理的情形。持牌人必須採取合理措施避免衝突；一旦出現衝突，必須立即以書面形式、在一份獨立於您正在籤的其他協議的文件中披露。要求用獨立文件，是為了讓披露不能被塞進合同的某個條款裡。如果有人告訴您同一個人或同一家公司會出現在買賣雙方，請索取這份書面披露，並看清楚上面寫了哪些義務會改變。

地產持牌人可以給我法律意見嗎？

不可以。十項義務裡就有一項，是對超出其專業範圍的事項，建議您另行尋求獨立專業意見。請把它看作一條分工邊界，而不是一句免責聲明。法律問題找律師或公證人，房屋狀況問題找驗房師，借貸問題找貸款機構或按揭經紀，正式估值問題找估價師。

報價被接受後的三個工作日

卑詩省從 2023 年 1 月 3 日起設有購房者撤銷期（Home Buyer Rescission Period）。它適用於大多數住宅買賣，並且不能放棄。

什麼是購房者撤銷期（Home Buyer Rescission Period）？

這是住宅房產買家的一項權利：報價被接受之後的三個工作日內，買家可以因為任何理由取消合同。只有買家擁有這項權利，買賣雙方都不能放棄，也不能用合同把它排除掉。它和雙方自己談定的附加條件是兩回事，可以同時存在。

行使這項權利要花多少錢？

法規定的費用是合同上所寫購買價的 0.25%，付給賣家。按 90 萬加元的購買價算是 2,250 加元，100 萬是 2,500 加元，140 萬是 3,500 加元。這筆錢就是行使這項權利的全部成本，和您已經花在驗房或者貸款申請上的錢無關。

有哪些買賣不適用？

法規列出四類：位於租賃土地上的住宅房產、住宅房產的租賃地權（leasehold interest）、在拍賣中出售的房產，以及依法院命令或在法院監督下出售的房產。如果您的交易屬於這四類之一，這三個工作日對您不適用。

買家要怎麼發出撤銷通知？

要用法規列出的方式之一，並使用合同上寫的聯繫方式：以掛號信寄到賣家地址、傳真到賣家傳真號，或者發電子郵件並要求已讀回執。通知在發出時即視為送達，所以用哪種方式比賣家有沒有看到更重要。

我可以用這三天代替驗房條件嗎？

這是很差的替代。三個工作日通常不夠約驗房師、拿到書面報告，再請人審閱分層產權（strata）文件，而行使這項權利要付購買價的 0.25%。附加條件可以讓您為每一項核查談到約定的天數，而且條件沒有滿足時不用付錢。

作為賣家，這三天裡我該做什麼？

在這段時間走完之前，就把這份合同當成隨時可能結束。保持房子可以展示的狀態，不要在別處做出依賴這筆交易能成的承諾。如果買家真的撤銷，您會收到那筆 0.25% 的費用，房子重新回到市場上。

買房流程

「無條件報價」（subject-free）是什麼意思？

無條件報價是指不附任何條件的報價：沒有貸款條件、沒有驗房條件、也沒有審閱分層產權文件的期限。它可以讓報價更有競爭力，但也意味著之後出了問題您仍然要履約。我們會就您這一份具體的報價，談清楚這樣做是否真的合適，而不是把它當成默認策略直接用上。

本站顯示的房源有多新？

搜索讀取的是接入的房源數據。可售情況和細節會變，所以在依據某套房產的信息之前，請確認它當前的狀態。每一套顯示的房子都帶有它的 MLS 編號和掛牌經紀公司的全名，而您詢問某套房產時該報的，就是那個 MLS 編號。

預審（pre-qualification）和預批（pre-approval）有什麼區別？

請問您的貸款機構：他們的評估包含哪些內容、已經核實了哪些資料、還有哪些條件沒有完成。光看名稱並不能確定某套具體房產會獲批，也定不下最終的貸款條件。無論哪一種，等您選定了房子，貸款機構還要對那套具體房產做評估，這正是「以取得貸款為條件」這一條存在的原因。

從報價到交房，買一套房通常要多久？

因交易而異。貸款條件、驗房期限、賣家希望的交房日期都會影響，而每一份合同都有自己的時間表。等條款開始談的時候，我們會把您這一筆交易的具體日程排出來，而不是先報一個未必適用於您情況的通用數字。

驗房應該在報價被接受之前還是之後？

幾乎總是之後，並且把報價寫成以您滿意的驗房結果為條件。驗房要花錢，也需要進入房子，提前做就等於為沒買下的房子付錢。例外是：您已經決定要這套房子，而賣家不接受任何條件；這種決定應該在取得獨立專業意見之後再做，不要一個人拍板。

房源上寫的室內面積有多準？

取決於那個數字從哪來，而房源信息不一定會寫。室內面積可能來自專業測量、建築圖紙、官方估值記錄，或者業主本人，而這幾個來源對地下室、車庫和封閉空間的算法不一樣。如果您要按每平方英尺單價來比較幾套房子，請先問清楚每個數字是哪個來源出的。

認真開始看房之前，我該先準備好什麼？

一份書面的貸款預批、一位在您的時間範圍內接得下這筆交易的律師或公證人、一位能短時間內聯繫到的驗房師，以及把成交費用和首付分開算清楚的一筆預算。等報價被接受之後再去安排這些，就等於在撤銷條件的期限裡做，而那是延誤代價最大的時候。

費用與稅務

這裡的數字已於 2026 年 9 月 17 日對照 gov.bc.ca 核對。省政府以前改過，所以任何會影響您決定的數字，請再確認一次。

卑詩省的房產轉讓稅怎麼算？

按公平市場價值分段計算：前 20 萬加元按 1%，20 萬到 200 萬之間的部分按 2%，200 萬到 300 萬之間的部分按 3%，超過 300 萬的住宅部分再加 2%。每一檔稅率只適用於落在它自己那一段裡的金額。

我作為首次購房者，可以免房產轉讓稅嗎？

有可能，依據首次購房者計劃（First Time Home Buyers' Program）。按 2024 年 4 月 1 日生效的門檻，公平市場價值在 835,000 加元及以下的全額免稅；高於 835,000 但低於 860,000 加元的部分免稅。超過這個範圍就不適用這項計劃。請在 gov.bc.ca 上確認當前的門檻金額，因為這是成交時在法律上要交的錢。

首次購房者免稅有哪些條件？

您必須是加拿大公民或永久居民。您必須在登記之前已在卑詩省連續居住至少一年，或者在登記前的六個納稅年度內，以卑詩省居民身份報過至少兩次所得稅。您必須從未在世界任何地方、任何時候，擁有過一處作為您主要居所的房產的登記權益。您也必須從未獲得過這項免稅或退稅。該房產面積必須不超過 0.5 公頃且只有住宅建築，您必須在登記後 92 天內入住，並且把它作為主要居所一直住到登記滿一週年。

在海外有房，會讓我失去首次購房者資格嗎？

會。這一條問的是：您是否曾經在世界任何地方、任何時候，擁有過一處作為您主要居所的房產的登記權益。加拿大以外的產權也算，已經賣掉的房產同樣算。您的律師或公證人會在登記之前確認資格，而免稅正是在登記時申請的。

成交費用可以加進貸款裡嗎？

不可以。貸款金額是按購買價算的，成交費用要在成交日用現金付。這是買家資金不夠的結構性原因，也是為什麼做保險按揭的貸款機構在放款之前，會要求看到這筆錢在賬戶裡。

我要買的房子需要交 GST 嗎？

二手房不需要交 GST。新建房屋和樓花公寓需要，按 5% 的聯邦消費稅計算，另有退稅，可能根據價格和您的情況減少或免除。在需要交 GST 而您又不把它算進貸款的情況下，這筆錢會和其他費用一起落在成交日。

賣房流程

你們怎麼給房子定價？

我們看近期的同類成交、同一區域同一類房產目前的在售競爭，以及您這套房子具體的狀況和特點，而不是隻靠一個自動估價。請索取任何定價建議背後的那些成交記錄，並逐項問清楚那些房子和您的有什麼不同。一份只有成交價、沒有說明差異的清單，是一份名單，不是一份分析。

掛牌之前我該做什麼？

先準備好關於房屋狀況、可提供的記錄、呈現方式和時間安排的問題。在花錢做準備之前，先談清楚哪些工程對您這套房子是值得做的。文件先備齊：產權查詢、施工許可記錄、主要系統的維修保養記錄；如果是分層產權房屋，還要 Form B、管理章程、近兩年的會議記錄、折舊報告（depreciation report）和儲備金餘額。

我必須接受收到的第一份報價嗎？

不必。您可以談、可以還價，也可以拒絕任何一份報價。我們會如實告訴您這份報價和市場相比處在什麼位置，讓您在信息完整的情況下做決定。

每一份報價都必須告訴我嗎？

必須。《地產服務規則》第 30 條要求，所有報價都要及時、客觀、不偏不倚地轉達給客戶。這包括遠低於您掛牌價的報價，也包括來自沒有自己代理的買家的報價。拿到報價之後怎麼處理，是您的決定。

出價最高的那份，一定是最好的報價嗎？

不一定，因為價格只是其中一個條款，而其他條款決定這筆交易成的可能性有多大。一份價格更高、但帶貸款條件、成交日期很遠、定金又很少的報價，失敗的方式比一份價格低些、無條件、定金可觀的報價多。請要求把幾份報價按價格、定金、條件、日期和包含物品並排列出來。

我必須披露房子的哪些情況？

大多數賣家會填一份《房產披露聲明》（Property Disclosure Statement），按自己所知如實回答，它可以成為合同的一部分。另外，已知的重大隱藏缺陷（material latent defect）無論有沒有人問，都必須披露。隱藏缺陷指的是合理的檢查也發現不了的缺陷；當它使房產有危險、不適合居住，或者不適合買家已明確說明的用途時，披露義務就適用。

BC Assessment 的估值可以用來定掛牌價嗎？

它是一個來自過去某一天的參考點。BC Assessment 以每年 7 月 1 日為估值日，並以 10 月 31 日的實際狀況為準，然後在次年 1 月寄出通知，所以您 1 月打開的那份通知，大致反映的是上一個 7 月 1 日。它還來自對全省每一處房產的批量估值，無法考慮您這一套房子的具體狀況。

買家的定金會放在哪裡？

定金放在信託賬戶裡保管，通常由掛牌經紀公司持有，直到成交，或者直到雙方另有書面約定。在那期間它不是賣家的錢，也不能只憑一方的指示就放出來。如果交易失敗而雙方對定金歸屬有爭議，要放出這筆錢需要雙方達成一致或者法院命令。

公寓與分層產權（strata）

分層產權的折舊報告裡，我該看什麼？

看這份報告有多新、管理處實際在執行哪一種出資方案（和報告建議的方案是否一致）、最近有沒有或者將不將有特別徵費，以及有哪些主要建築部件（屋頂、外牆、電梯）顯示剩餘壽命已經很短。我們在市場專欄裡有更詳細的說明。

特別徵費（special assessment）是什麼？

請在當前的分層產權記錄裡查問特別徵費：已經通過了哪些、分攤到這一個單位的金額是多少、什麼時候要付。並請您的專業人士說明，相關的責任在這筆交易裡是怎麼處理的。

在撤銷條件之前，我該讀哪些分層產權文件？

Form B、管理章程和規則、至少最近兩年的管委會與業主大會會議記錄、折舊報告、當前的應急儲備金（contingency reserve fund）餘額，以及預算。樓體問題最先出現的地方就是會議記錄，往往是在任何徵費通過之前幾個月的一段討論裡。

分層產權管理處可以禁止我出租單位或者養寵物嗎？

這兩件事都由管理章程規定，而各棟樓的規定不一樣，所以這個問題要從那一棟樓實際的章程去回答，不能靠一條通用的規則。請在撤銷條件之前讀清楚，並查一下會議記錄，看最近有沒有提出或通過的章程修訂。

關於本站和房源數據

為什麼每一套房源都顯示 MLS 編號和經紀公司名稱？

公開展示 MLS 房源數據的條件之一，就是要標明掛牌經紀公司，所以每一套房子上都寫出經紀公司的全名，不縮寫。顯示 MLS 編號，是因為它是唯一能準確指向某一條具體房源的標識；當同一條街上有兩套房子，或者單位號被打錯時，這一點很重要。

本站的搜索不包括什麼？

搜索覆蓋的是通過地產局數據、由會員經紀公司掛牌的房子。私下買賣、還沒進入 MLS 系統就賣掉的房子、大部分通過開發商售樓處直接成交的新建房屋，以及樓花合同的轉讓，都不在裡面。如果這些對您要找的東西有影響，需要另外去打聽。

房源數據多久更新一次？

本站讀取的是接入的數據源，不自己保存一份副本，所以您看到的是搜索那一刻數據源返回的內容。從搜索到看房之間，狀態和價格都可能變，所以在依據某套房產的信息之前，值得先確認一下它當前的狀態。

本站的文章算是針對我情況的專業意見嗎？

它們是列明來源的一般信息，寫出來是幫您問出更好的問題。每篇文章裡的規定和門檻金額，都是截至核對那一天的情況，而這些會變。針對某一套具體房產或者您自己的情況做決定，答案要來自律師或公證人、貸款機構、驗房師，或者瞭解細節的持牌經紀。