加拿大居民出售房子，交出鑰匙就收到錢。非居民賣方還有額外的步驟。加拿大的所得稅法把部分風險放在買方身上，所以除非賣方帶來加拿大稅務局的證明書，否則買方的律師會保留一部分價款。這是外國買家指南的一章，說明這些步驟、牽涉的金額，以及卑詩省對短期出售課的稅。
您是不是非居民，在誰算外國買家這一章。如果您持有期間房子有出租，也請閱讀出租這一章。
通知加拿大稅務局
稅務局關於處分某些加拿大財產的頁面說明非居民賣方必須做的事。您要在財產處分日期後 10 天內，用 T2062 表格通知稅務局。您也可以在出售之前，以預定出售的方式通知。
通知時要一起繳交稅款或可接受的擔保。稅務局接著發出合規證明書：已完成的出售是 T2068 表格，預定的出售是 T2064 表格。證明書訂出一個限額，可以減少買方可以保留的金額。
證明書要付多少錢
稅務局的通告 IC72-17R6 網頁最後更新於 2025 年 4 月 2 日，把取得證明書的付款訂為：出售所得超過財產調整後成本基礎的部分，統一按 25% 計算。
| 項目 | 範例 |
|---|---|
| 買房時支付的價格 | $2,400,000 |
| 出售價格 | $2,700,000 |
| 利得，沒有加上其他成本 | $300,000 |
| 證明書的付款，利得的 25% | $75,000 |
您房子實際的調整後成本基礎，由會計師計算。這筆付款會抵扣您出售那一年加拿大申報中的最終稅額。
買方可以保留多少
如果您沒有帶來證明書，風險就落在買方身上。稅務局的頁面說，買方有權保留價款的 25%，某些種類的財產是 50%，再減去證明書的限額。通告說，買方必須在取得財產那個月結束後 30 天內，把這筆錢交給加拿大政府（Receiver General for Canada）。
| 項目 | 沒有證明書時 |
|---|---|
| 出售價格 | $2,700,000 |
| 買方 25% 的保留款 | $675,000 |
| 和上面的證明書付款比較 | $75,000 |
這個差距說明了為什麼賣方要及早申請。在這個範例中，沒有證明書的賣方，要等 $675,000 的售屋款項；有證明書的賣方，則是為證明書付了 $75,000。承擔買方風險的買方律師，會保留這筆錢，直到證明書到達，或把它交給政府。
出售那一年的稅務申報
通告說，除非符合列出的四項免申報條件，否則非居民賣方必須提交處分那一年的加拿大稅務申報。申報列出利得、算出最終稅額，並把為了證明書所付的款項計入。
如果房子曾經是您的住所，或曾經出租，利得可能有不同的處理方式。費用與稅金指南的出售時的稅這一章說明主要住所的規定，以及聯邦對短期持有房屋的處理。請把這些問題交給熟悉非居民的會計師。
卑詩省住宅轉售稅
省政府的住宅轉售稅（BC Home Flipping Tax）頁面在 2026 年 6 月 8 日更新，這項稅適用於出售卑詩省房產的利潤，包括預售屋合約，條件是持有不到 730 天。它從 2025 年 1 月 1 日起生效。省政府說，賣方可以是卑詩省居民，也可以是世界上任何地方的居民。
在 365 天內處分的房產，稅率是淨應稅所得的 20%。接下來的 365 天，稅率逐漸降低，到了 730 天就不再適用。要繳這項稅的賣方，要在出售後 90 天內提交申報。
對外國買家來說，這在兩種情況下最相關：在完成前轉讓預售屋合約，以及因為計畫改變，買了不久就出售已完工的房子。如果持有時間不到 730 天，兩種都會適用。我們的文章卑詩省住宅轉售稅有實例說明。
短期出售：兩項稅同時適用
用同一棟房子，以 $2,400,000 買進、$2,700,000 賣出，假設在購買後 10 個月出售。同樣 $300,000 的利得，現在適用兩套規定。
聯邦證明書的付款是利得的 25%，也就是 $75,000，為了取得證明書而付。因為房子持有不到 365 天，所以適用卑詩省住宅轉售稅，稅率是淨應稅所得的 20%。如果整筆 $300,000 都是淨應稅所得，住宅轉售稅就是 $60,000。什麼算淨應稅所得由省政府的規定決定，所以實際數字由會計師計算。
所以在這個範例中，在聯邦最終稅額於申報中結算之前，利得中有 $135,000 要交給兩級政府。在 730 天之後出售，就沒有卑詩省這一部分。如果您有可能在兩年內出售，購買之前就應該知道這一點。
要避免的錯誤
- **拖到最後一週才辦證明書。**證明書到達之前，買方律師可以保留價格的 25%。
- **弄丟購買紀錄。**沒有紀錄，調整後成本基礎就難以證明，利得看起來會比較大。
- **錯過住宅轉售稅 90 天的期限。**它從出售日期起算，和聯邦的日期分開。
- **自己認定居民身分。**掛牌前請會計師確認，因為它決定這些步驟是否適用。
- **忘了出租的年份。**如果房子有出租，請把第 216 條申報和預扣稅款的紀錄交給會計師。
賣方的時間表
| 時間 | 要做的事 |
|---|---|
| 掛牌之前 | 請會計師算出調整後成本基礎和預期利得，並確認您的居民身分 |
| 找到買家之後 | 請律師以預定出售的方式提交 T2062 表格 |
| 完成之前 | 和買方律師約定在證明書到達之前保留多少 |
| 出售後 10 天內 | 如果之前沒有提交，確認已提交 T2062 通知 |
| 出售後 90 天內 | 如果持有不到 730 天，提交卑詩省住宅轉售稅申報 |
| 聯邦期限之前 | 提交出售那一年的加拿大所得稅申報 |
帶著房客出售
如果您決定出售時有房客住在房子裡，住宅租賃法決定租約能不能結束、什麼時候結束。想要自住的買家也必須遵守這些規定，所以租約會影響誰會買、什麼時候買。掛牌之前，請和您的經紀人及律師討論租約，並以書面告訴買家租約的條件。我們的文章購買有房客的房子從買方的角度說明這些規定，也就是您的買家會讀到的內容。
律師會向您要的資料
請準備好律師會要求的資料：
- 您的護照和國外地址證明。
- 當初購買的文件，以及當時的房產轉讓稅申報表。
- 您希望加進成本基礎的改良工程和其他費用紀錄。
- 您的加拿大稅號，或取得稅號的步驟，用於 T2062 表格和稅務申報。
- 如果房子有出租，提供租約和租金紀錄。
在掛牌之前寄出這些資料，可以在最後處理證明書和保留款時節省好幾天。
購買前先規劃出售
在一開始就做好規劃，這些規定就比較容易處理。保留每一張會增加房屋成本的收據：購買文件、房產轉讓稅申報表、律師帳單，以及改良工程的費用。它們支持調整後成本基礎，而成本基礎決定利得和證明書的付款。
想好您會持有房子多久。住宅轉售稅在 730 天結束，所以兩年內可能需要出售的買家，購買前就應該知道這筆成本。也請讓您的居民身分保持清楚。加拿大稅務局的居民身分判定頁面說明它看哪些聯繫，而出售當天的居民身分，決定這些非居民步驟是否適用於您。