買方代理

按卑詩省的規則，代理是什麼意思

在卑詩省，經紀公司作為您的代理對您欠什麼，是一份寫明的清單，不是靠對方有沒有誠意。《地產服務規則》（Real Estate Services Rules）第 30 條列出經紀公司及其持牌人對客戶的各項義務，篇幅短到您在籤任何文件之前都讀得完。

買家最在意的是第八項：為客戶正在考慮購買的任何房產，盡合理努力查明相關事實。這就是「幫您開門看房的人」和「工作就是去查房源沒寫什麼的人」之間的區別。

第四項幾乎同樣重要，而且方向相反：對超出其專業範圍的事項，持牌人必須建議您另行尋求獨立專業意見。請把它讀成一條邊界，而不是一句免責聲明：法律問題、結構問題、借貸問題的答案，本來就應該由有資格回答的人給出。

• 以客戶的最大利益行事。
• 按客戶合法的指示行事。
• 只在客戶授予的權限範圍內行事。
• 對超出持牌人專業範圍的事項，建議客戶另行尋求獨立專業意見。
• 對客戶的信息保密。
• 向客戶披露關於這些地產服務的所有已知重要信息。
• 及時、客觀、不偏不倚地把所有報價轉達給客戶。
• 為客戶正在考慮購買的任何房產，盡合理努力查明相關事實。
• 採取合理措施避免任何利益衝突。
• 一旦出現利益衝突，立即以書面形式、在一份獨立於其他協議的文件中披露。

貸款預批時，貸款機構會查什麼

在任何建議之前的那份文件

在持牌人為您提供交易服務之前，他們必須把《交易服務代理關係披露書》（Disclosure of Representation in Trading Services）交給您，並和您逐項過一遍。這份文件用明白的話寫清楚：您是被作為客戶來代理、享有上面那一整套義務，還是被作為非客戶來對待、享有的保障少得多。

您在這份文件上的簽字是自願的。簽字只代表您收到了它；如果您不想籤，持牌人仍然必須和您把內容過一遍。一位持牌人在面對沒有自己經紀陪同的消費者時，即使這位消費者在別處已經和另一位持牌人有關係，也仍然要做這項披露。

在開放參觀上，這項義務有一個界線。持牌人可以主持活動、回答一般性的事實問題，而不必拿出這份文件。一旦開始索取或提供保密信息，它就適用了，而那正是對話不再一般性的時刻。

買家據此得出的實際做法很簡單：在您還不知道自己處在這份文件的哪一邊之前，不要說出您的最高預算、搬家的原因，以及您多快必須從現在住的地方搬出來。

如果您選擇不要代理

買房不找自己的代理是允許的，有些買家也更願意這樣。這時規則要求對方那一邊的持牌人，以書面形式告訴您三件事：因為他們的義務是對自己的客戶負責而產生的風險、他們能給您的協助很有限，以及建議您另行尋求獨立專業意見。

值得弄清楚這個「有限」到底指什麼。掛牌方持牌人對賣家負有的義務，是以賣家的最大利益行事，並向賣家披露關於這些服務的所有已知重要信息。您對這位持牌人說的任何關於預算或時間安排的話，都可能傳到賣家那裡。這不是他們失職，而是這些義務按寫明的方式在運作，只不過是為另一方運作。

報價被接受後，您有三個工作日

從 2023 年 1 月 3 日起，卑詩省住宅房產的買家有權在報價被接受之後的三個工作日內取消合同。它叫購房者撤銷期（Home Buyer Rescission Period）。只有買家可以使用，買賣雙方都不能放棄，也不能用合同把它排除掉。

使用它要付一筆法規定的費用：合同上所寫購買價的 0.25%。按 90 萬加元的購買價算，是付給賣家 2,250 加元；按 140 萬加元算，是 3,500 加元。

有四類買賣完全不在這項權利範圍內，法規裡列得很清楚：位於租賃土地上的房產、租賃地權（leasehold interest）、在拍賣中出售的房產，以及依法院命令或在法院監督下出售的房產。如果您買的是這四類之一，這三天對您不存在。

撤銷通知必須按法規規定的方式送達：用合同上的聯繫方式，以掛號信寄到賣家地址、傳真到賣家傳真號，或者發電子郵件並要求已讀回執。通知在發出時即視為送達，所以用哪種方式比對方有沒有收到更重要。

真正需要圍繞它做計劃的是它的長度。三個工作日裝不下一次驗房、一輪分層產權文件審閱和一次貸款批核。它是一段重新考慮決定的時間，不是一段完成核查的時間；這也正是合同裡的附加條件仍然承擔真正工作的原因。

無條件報價是怎麼回事 卑詩省驗房檢查清單

籤買方協議之前該問什麼

買方協議是一份合同，各家經紀公司的條款不一樣。下面這些問題會改變您實際同意了什麼，而每一個的答案都可以寫進文件裡。

第 30 條裡有兩項義務專門針對利益衝突：採取合理措施避免任何利益衝突，以及一旦出現衝突，立即以書面形式、在一份獨立於其他協議的文件中披露。要求用獨立文件，是為了讓披露不能被埋進您正在籤的那份協議的某個條款裡。

• 協議覆蓋哪些地理區域和房產類型
• 期限多長，以及在到期之前具體怎麼終止
• 是否是獨家委託，以及這會限制您做什麼
• 日常聯繫的是誰，這個人不在時由誰接手
• 費用怎麼算、由誰付、什麼時候開始要付
• 如果您私下買房，或者直接從開發商售樓處買房，會怎麼算
• 出現利益衝突時會怎麼向您披露，用哪一份文件
• 為您做的房產調查，您會拿到什麼書面記錄

那些不是您的地產經紀的人

一筆買房交易裡有五六個角色，地產持牌人只是其中一個；而「對超出其專業範圍的事項要把您轉介出去」這項義務意味著，其中有幾個並不是可選的。

您的律師或公證人辦理產權過戶、完成登記，並出具成交日您需要付多少錢的結算單。您的驗房師報告房屋狀況。您的貸款機構或按揭經紀決定您能借多少、以什麼條件借；而讓「以取得貸款為條件」這一條可以撤銷的，正是他們的批核。您的保險公司必須願意承保這套房產，而對一套老房子或者有過理賠記錄的房子，這並不一定。估價師為貸款機構出一份獨立估值，這和定價評估是兩回事。

在需要用到他們之前，先把這些關係安排好。從報價被接受到撤銷條件的截止日之間那一週，是去找一位還接得下活的公證人的最差時機。

卑詩省的成交費用 成交之前的房屋保險

要早定下來的那個稅務問題

對大多數買家來說，房產轉讓稅是成交時最大的一筆單項費用；而您是否免稅，對您的現金計劃的影響比其他所有項加在一起都大。它按公平市場價值分段計算：前 20 萬加元按 1%，20 萬到 200 萬之間的部分按 2%，200 萬到 300 萬之間的部分按 3%，超過 300 萬的住宅部分再加 2%。

首次購房者計劃（First Time Home Buyers' Program）在公平市場價值為 835,000 加元及以下時完全免除這筆稅；價值高於 835,000 但低於 860,000 加元時給予部分免稅。這些門檻自 2024 年 4 月 1 日起生效。省政府以前改過，所以請到 gov.bc.ca 上確認，不要依據任何文章，包括本頁。

資格條件很嚴，其中有幾條很容易在不知不覺中不符合。關於以往房產持有的那一條，看的是您是否曾在世界任何地方、任何時候擁有過一處作為主要居所的房產的登記權益，而不只是卑詩省；而居住條件在登記之後還要持續一年。

• 必須是加拿大公民或永久居民
• 在登記之前已在卑詩省連續居住至少一年，或者在登記前六個納稅年度內以卑詩省居民身份報過至少兩次所得稅
• 從未在世界任何地方、任何時候，擁有過一處作為主要居所的房產的登記權益
• 從未獲得過首次購房者的免稅或退稅
• 所購房產面積不超過 0.5 公頃、只有住宅建築，並作為您的主要居所
• 在登記日後 92 天內入住，並作為主要居所一直住到登記滿一週年

房產轉讓稅與首次購房者免稅 可以疊加的首次購房者計劃