怎麼讀一份卑詩省產權查詢，以及上面每一項負擔是什麼意思

在卑詩省，一份產權查詢只有一兩頁。大多數買家看一眼，看到賣家的按揭，就把它放下了。

而那份按揭，恰好是這頁紙上唯一一定會消失的一行。其餘每一行，都值得好好讀。

這份查詢會給您什麼

土地產權及測量局（通常簡稱 LTSA）為全省保管土地所有權登記。一份產權查詢，是您提出申請那一天，登記系統裡關於這一塊地所持內容的打印件。

它給您四樣東西。

法律描述。 這塊地的正式身份，寫成 lot、block、plan 和 district lot 的組合。這就是出現在您購買合同裡的那個描述。街道地址本身沒有法律意義。

地塊識別號（PID）。 一個該地塊專用的九位數字。它是您用來調取這套房產其他任何資料的鑰匙，也是確認自己看的是對的那塊地最可靠的方式。

以完全所有權登記的業主。 當前業主的姓名，以及他們以什麼方式持有。聯權共有（joint tenancy）和分權共有（tenancy in common）在這裡寫法不同，而當其中一位業主去世時，這個區別很重要。

負擔、債權與權益。 本文講的就是這一節。別人在這塊地上持有的每一項已登記權益，各自帶著自己的登記號。

還有法律註記，用來提示登記官希望讀者看到的事項，例如已備案的分割圖或影響這塊地的某項指定。

「負擔」是什麼

負擔是一項達不到所有權程度的土地權益。除業主之外的某一方，持有和這塊地相關的一項權利，並且已經登記，讓之後每一位買家、貸款機構和律師都看得到。

每一條旁邊的登記號不是裝飾。它指向保存在產權登記處的完整文件。產權查詢上那一行摘要告訴您「存在一項契約」。而那份文件告訴您它寫了什麼。這是兩種信息量，而買家經常只停在第一種。

您實際會看到的那些負擔

按揭（Mortgage）。 貸款機構為一筆貸款設立的擔保。產權查詢上通常不顯示金額，只顯示貸款機構和登記。賣家的按揭由成交款項償付，貸款機構隨後登記解除。

法定通行權（Statutory right of way）。 按《土地產權法》第 218 條設立。公用事業公司、市政府或類似機構，有權使用您土地上一條劃定的地帶，用於它需要運行和維護的設施：高壓線、排汙主管、供水主管、雨水排水。那條地帶是您的。您不能在上面建永久結構。這一項隨土地轉移。

地役權（Easement）。 由相鄰地塊對您這塊地、或者由您這塊地對鄰居那塊地持有的權利。共用車道是經典情形。一份產權承擔負擔，另一份持有利益，兩邊的描述都在登記文件裡。同樣是永久的。

第 219 條契約（Covenant under Section 219）。 《土地產權法》允許王室、王室公司、市政府、區域局和某些指定機構，就土地可以怎麼使用、怎麼建造登記一項承諾。它約束之後每一位業主。市政府用它來限制住宅數量、保護樹木或水體、阻止在有排水或坡度問題的地面上建造，以及把改劃分區所附條件固定下來。

建築規約（Building scheme）。 在一個小區設立時，對該組每一塊地登記的一套規則：最小建築面積、外牆材料、圍欄，有時還包括船或房車可以停在哪裡。可由該規約下的其他業主執行。

禁建契約（No-build covenant）。 一種第 219 條契約，要求地塊上某個劃定區域保持沒有建築物。常見於排水通道、陡坡、樹木保留區，或者市政府希望保持開闊的一條地帶上。

限制性契約（Restrictive covenant）。 一項較舊的、關於土地用途的私人限制，由前任業主的某項約定延續下來。有些歷史上的限制已不可執行，而答案取決於確切的文字，所以請問您的律師，不要自己判斷。

地租負擔（Rent charge）。 一項已登記的、要從這塊地上定期支付款項的義務，常常用來擔保某項協議的履行，而不是收取通常意義上的租金。

法院判決（Judgment）。 由被欠錢的債權人登記在業主權益上的一項法院裁決。它附著在那位業主身上，並在成交時清除，期間會扣住款項直到解除登記完成。

建築工人債權（Builders lien）。 由未獲付款的承包商、供應商或工人就這套房產上的工程登記的一項主張。《建築工人債權法》規定了申報期限。如果您買的是一套最近翻修或新建的房子，這一項在報價階段和成交當天都要查。 購買選擇權（Option to purchase）。 一項已登記的權利，允許某人在設定期限內按設定條件買下這套房產。如果產權上有一項，賣家賣給您的能力可能受限。

優先購買權（Right of first refusal）。 一項已登記的權利，允許某人在房產賣給第三方之前，按同等條件優先買下。效果相同：在交易能幹淨地完成之前，必須先解決它。

土地使用合同（Land Use Contract）。 1970 年代《市政法》允許時，市政府和業主之間簽訂的協議。它寫明可以建什麼，並登記在產權上。省裡要求這些合同被終止；如果還有一項出現在產權上，請在做任何規劃之前，先向市政府問清現在適用的是什麼分區。

兩堆：哪些會走，哪些會留

把每一項負擔歸到兩組之一。這一步決定您到底擁有什麼。

在成交時解除。 針對賣家個人設立的負擔：賣家的按揭、針對賣家的法院判決、賣家所訂工程產生的建築工人債權。成交的款項把它們清掉，而您的律師或公證人會在放出最後一筆款項之前，確認每一項解除都已登記。

隨土地轉移。 附著在這塊地本身上的負擔：通行權、地役權、第 219 條契約、建築規約、土地使用合同。您買下時帶著它們一起買。您賣出時，下一位買家也一樣。要去掉其中一項，意味著要說服持有它的那一方解除；而一個為排水目的設立了契約的市政府，幾乎沒有理由同意。

什麼時候一項負擔會改變您能建什麼

穿過地塊後部的一條通行權。 在 Marpole 或溫哥華南區，一塊後部有公用事業通行權的地，那條地帶上不能做基礎。在一塊標準的 33 英尺寬地塊上，後面讓出幾米，就可能把一套花園套房或巷屋從方案裡去掉。如果您為這塊地付錢的理由正是那套多出來的住宅，那麼這條通行權就是這筆交易的關鍵。我們的Marpole 與溫哥華南區多戶住宅指南講了在把負擔算進去之前，那裡的規定允許什麼。

限制住宅數量的第 219 條契約。 省裡的小規模住宅規定，在很多獨立屋地塊上放開了多套住宅；而登記在那一塊具體地上的一項契約，仍然可以限制上面能放幾套。在數單位數之前，先讀這項契約。如果您買一塊地是想著做後巷屋，同樣適用，這一點我們在後巷屋與花園小屋裡走過一遍。

較舊小區裡的建築規約。 一條來自 1960 年代的最小房屋面積或材料規定，仍然可以約束這塊地，即使現行分區允許的是另一回事。

怎麼調取，由誰來做

您的律師或公證人會在辦理過戶時調取產權查詢，並把各項負擔背後的登記文件也拉出來。這是文件裡包含的常規工作，不是您必須另外要求的加項。經紀也可以在報價階段拉一份產權查詢，而那正是它對您最有用的時候。

想自己調取，LTSA 通過網上賬戶和產權登記處櫃檯出售產權查詢，需要付費。您需要法律描述或 PID。僅憑街道地址無法完成查詢，而 ParcelMap BC 可以把一個地址轉換成您需要的那些標識。

有一條指示值得說出口：請索取各項負擔的文件，不要只要產權查詢。一行寫著「契約」加一個號碼，完全沒有告訴您那項契約限制了什麼。

複本不可推翻產權證

一位名下土地沒有登記按揭或買賣協議的業主，可以書面申請一份紙質產權證明，叫做複本不可推翻產權證。它寫明登記系統關於那一塊地所持的全部內容，並由登記官認證。

它之所以要緊，有一個很實際的原因：一旦核發了複本，登記官就會拒絕之後那些需要這份複本在檔的申請，所以在辦理過戶或登記新負擔之前，這份證明必須交回並註銷。一位幾十年前申請過、現在已經不知道它在哪裡的年長業主，會在替換流程走完之前拖慢成交。過戶專員會早早查這件事，因為產權查詢上會帶一條註記，說明曾核發過複本。

和您的報價條件對上時間

請在條件期內，把產權查詢和各項負擔文件，和驗房、分層產權文件一起讀。我們的驗房檢查清單講同一個窗口裡房屋實體那一面。

不帶條件寫報價，意味著放棄這一輪閱讀。產權上的每一項負擔都變成您的，而且沒有退出的機會；這是我們在無條件報價到底是什麼意思裡列出的那套算賬裡，又多一項成本。

這篇文章的要點

• 一份產權查詢給您法律描述、PID、登記業主，以及負擔、債權與權益那一節。
• 每一項負擔都帶一個登記號，指向完整文件。請讀那份文件。
• 賣家的按揭、法院判決和建築工人債權在成交時被清掉。
• 通行權、地役權、第 219 條契約、建築規約和土地使用合同隨土地轉移，變成您的。
• 一條通行權或一項禁建契約，可以在您動手之前，就把一套花園套房或巷屋從地塊上去掉。
• 一份複本不可推翻產權證在交回註銷之前，會擋住登記。
• 這些都由您的律師或公證人作為常規工作調取。請點名索取負擔文件。
• 想對某個在考慮的地址調產權，聯繫我們；或者瀏覽房源。

接下來怎麼做

把社區實地核查和產權這部分工作一起做，因為一條通行權或一項契約，常常能解釋您在這個街區注意到的某件事。如果您在比較兩塊負擔不同的地，比較幾套房子講了怎麼權衡那些不體現在掛牌價裡的差異。