驗屋讓您得到一位持照人士在某一天對房屋可見狀況的意見。對高貴林或高貴林港的獨棟房屋來說，這份意見常常是附帶條件期限前，您手上最主要的實體證據。最好事先清楚知道驗屋包含哪些項目、合約排除哪些項目，以及怎麼把報告變成一份下一步的清單。
這一章屬於房產檢查指南，從您已經有一間看中的房屋開始。一般帶看時要看什麼，請使用購屋指南的看屋那一章。如果您需要一份當天帶去、逐個房間檢查的清單，我們刊物裡的卑詩省驗屋檢查清單文章處理的是這項範圍比較小的工作。
驗屋當天的三種證據
讀這一章時，請把三種資訊分開。第一種是您自己可以觀察到的：一塊汙漬、一處傾斜的地板、一股黴味、一扇卡住的門。第二種是文件能證明的：驗屋合約、書面報告、許可紀錄、過去施工的收據。第三種是只有合格人士才能判斷的，例如一道裂縫是否屬於結構問題，或配線是否安全。
驗屋師位在第一種和第三種之間。驗屋師能看到的比您多，也知道常見問題的跡象長什麼樣子。卑詩省消費者保護局（Consumer Protection BC）在它的驗屋頁面上直接說明：驗屋只是目視檢查，驗屋師受過辨認重大問題跡象的訓練，但他們不是每個領域的專家。它也說明，驗屋可以幫助降低風險，無法消除風險。
這段說明讓您對驗屋有正確的期待。報告告訴您哪些地方要看得更仔細。當報告建議找專家時，這項建議本身就是一項發現。
誰核發驗屋師執照
卑詩省對驗屋師實施執照制度。省政府的驗屋師頁面說明，執照是強制的，由卑詩省消費者保護局核發驗屋師執照並執行規定。這些規定來自商業行為與消費者保護法（Business Practices and Consumer Protection Act）和驗屋師執照規則（Home Inspector Licensing Regulation）。
卑詩省消費者保護局說明，持照驗屋師必須符合教育和訓練要求、投保，並完成刑事紀錄查核。它在持照人義務頁面上列出保險要求：100 萬加元的專業責任保險，以及 100 萬加元的一般責任保險。它也說明，執照號碼必須印在驗屋師的合約和廣告上。
預約之前，請在卑詩省消費者保護局的網站搜尋驗屋師的執照，並查看是否有任何執法紀錄。卑詩省消費者保護局也建議至少取得三份書面估價，並且依資格和口碑選擇，價格只是其中一項考量。請提早預約。附帶條件期間不長，好的驗屋師行程可能已經排滿。
合約決定檢查範圍
驗屋合約是決定驗屋師要看什麼的文件。規則第 12 條列出合約必須包含的內容。合約必須寫明房產地址、驗屋包含的項目，並寫明驗屋師是否檢查黴菌，以及是否檢查石綿。合約必須寫明驗屋屬於非破壞性檢查，或列出驗屋師會使用的破壞性步驟。合約也必須附上一段固定的聲明，說明驗屋師依這部法律取得執照並受到監管。
同一條也限制合約能做的事。合約不得排除車庫或車棚，不論是否和房屋相連。合約不得限制驗屋師的責任或責任金額。合約不得限制您提出索賠的時間。卑詩省消費者保護局提到，基本時效為兩年的時效法（Limitation Act）可能適用。
請至少在驗屋前一天讀合約，找三樣東西。第一，包含的項目清單，以及任何列為排除的項目，例如游泳池、獨立的工作間或附屬套房。第二，關於黴菌和石綿的那兩行。第三，「非破壞性」這個詞。卑詩省消費者保護局提到，大部分驗屋都是目視檢查，所以驗屋師只能檢查看得到、查得到的部分。對 1990 年代以前建造的房屋來說，您的不少問題都藏在已完成裝修的表面後面。
如果合約漏掉了您在意的項目，請問驗屋師能不能加上，或找專家是否更合適。卑詩省消費者保護局說明，如果合約缺少必要的資訊，您應該在簽名之前和驗屋師一起修正。
無法進入的區域代表什麼
每一份報告都寫明了它的限制。規則第 13 條要求報告寫明驗屋沒有涵蓋的部分。這份清單包括合約排除的項目，以及驗屋師當天碰不到的項目。
例子包括：檢修口太小或被擋住的爬行空間、沒有安全通道的閣樓、太陡或太濕無法行走的屋頂、被堆放的箱子擋住的地下室牆面，以及把水管藏起來的已完成裝修天花板。報告可能寫明某個區域沒有檢查、只看得到一部分，或只從遠處查看。
請把每一行都當成一個有期限的未解決問題。您不能認定藏起來的區域和看得到的區域狀況一樣。請透過您的房地產經紀人問賣家，能不能把被擋住的區域清出來。問驗屋師能不能在撤銷附帶條件之前再來一次，以及費用多少。對於爬行空間、排水、地下油槽或汙水管，可能只有專家能回答。這些檢查各有自己的章節：地下油槽、排水和公共管線，以及環境和災害檢查。
卑詩省金融服務管理局（BCFSA）的揭露指南說明這件事為什麼重要。它把重大隱藏瑕疵（material latent defect）描述為一般檢查無法發現的隱藏瑕疵，並說明知道這類瑕疵的賣方房地產經紀人，必須以書面揭露。BCFSA 的驗屋指南補充說明，房產檢查中容易發現的瑕疵，不必揭露。
把報告當成對屋況的意見來讀
規則寫明報告必須包含的內容。報告必須對合約要求驗屋師檢查的每一個項目提出屋況意見。報告必須指出驗屋師建議您尋求專家意見的項目。報告必須列出驗屋沒有涵蓋的部分。報告必須寫上您的姓名和地址、驗屋師的姓名和執照號碼、房產地址，以及驗屋日期。驗屋師必須在合約寫明的日期當天或之前交付報告。
請注意這份清單沒有的東西：價格。卑詩省消費者保護局提醒，驗屋師不應該提供估價，也不應該替您轉介承包商；您應該向獨立的承包商索取修繕報價。報告描述的是屋況。修繕費用以及對價格的影響，要問承包商和您的房地產經紀人。
閱讀篇幅長的報告時，一個實用的方法是把每一項發現分到以下四組中的一組：
- 安全項目，例如缺少煙霧警報器、外露的電線，或損壞的樓梯。
- 需要專家的項目，報告必須標示出來。
- 接近一般使用年限的項目，例如較舊的屋頂覆蓋材料或熱水器。
- 日常保養，例如清理雨水槽或填補縫隙。
接著在前兩組的每一項發現旁邊，寫下誰會回答、在哪一天之前回答。這份清單要交給您的房地產經紀人；涉及合約條款時，也要交給您的律師或公證人。
| 您手上有什麼 | 它能證明什麼 | 接下來問誰 |
|---|---|---|
| 您自己的看屋筆記 | 您看到了什麼、在哪裡看到 | 驗屋師 |
| 驗屋合約 | 檢查範圍包含什麼，包括黴菌和石綿 | 驗屋師，在簽名之前 |
| 書面報告 | 對涵蓋項目的屋況意見，以及沒有涵蓋的部分 | 報告中點名的專家 |
| 承包商的書面報價 | 一項寫明範圍的工程價格 | 您的房地產經紀人和貸款機構 |
驗屋在購屋時間表中的位置
在大部分二手房的購買中，驗屋在買賣合約（Contract of Purchase and Sale）寫明的附帶條件期間內進行。附帶條件條款給買家固定的天數，確認自己對驗屋結果滿意。安排驗屋時，要讓報告比條款的期限早一段時間送到。
BCFSA 的房產檢查消費者指南回答了市場熱絡時出現的問題。賣家不一定要接受附帶驗屋條件的出價。如果賣家在還價中拿掉這項條款，BCFSA 建議您和房地產經紀人談談其中的風險。關於放棄驗屋，BCFSA 說這是一個在了解風險之後才做的個人決定，並提到驗屋容易發現的瑕疵不必揭露。指南也說明，除非合約另有寫明，買家可以選擇任何驗屋師。
如果您打算提出沒有附帶驗屋條件的出價，一個選擇是在出價日之前先驗屋。請問賣方是否允許，並記得上面說明的檢查範圍和無法進入區域的規則仍然適用。
到場、提問和保存紀錄
卑詩省消費者保護局說明，歡迎您到場參與驗屋。它建議在書面報告完成之前，請驗屋師帶您走一圈並口頭說明重點。到場可以讓您看到驗屋師碰得到和碰不到的地方。您也可以趁機用簡單的話問清楚某項發現代表什麼。
請帶上簽好的合約、您的看屋筆記，以及賣家提供的任何文件，例如房屋狀況聲明書（Property Disclosure Statement，PDS）或過去的修繕發票。請驗屋師指出任何需要專家的地方。問驗屋師，要看到什麼，才會認為某個區域的狀況可以接受。
購屋之後，把報告、合約和您的筆記放在一起。如果日後出現驗屋師漏掉的問題，這些紀錄可以證明檢查範圍包含什麼，以及報告寫了什麼。卑詩省消費者保護局說明，如果報告缺少必要的資訊，您可以要求驗屋師修正；如果問題無法解決，您可以聯絡卑詩省消費者保護局。
驗屋到哪裡為止
產權、許可和套房的狀態屬於另外的檢查。它們依據的是土地產權及測量局（LTSA）和市政府保管的紀錄。驗屋時看到的改建，請接著看許可和未申請許可的施工；登記在土地上的權利，請看產權查詢和產權負擔。
如果報告帶出一個您無法在附帶條件期限前回答的問題，請盡早告訴您的房地產經紀人。可以怎麼做，例如要求延長時間、要求調整價格，或不撤銷附帶條件，要看您的合約。律師或公證人可以說明合約允許什麼。