在卑詩省購買有房客的房屋

高貴林或高貴林港的一間獨棟房屋，可能有房客住在套房裡，或租下整間房屋。當您買下一間有房客的房屋，您是連同這份租約一起買下。住宅租賃法（Residential Tenancy Act）訂出終止租約的規定，而這些規定決定您什麼時候可以搬進去。

這一章屬於房產檢查指南。我們刊物裡關於在卑詩省購買有房客的房屋的文章，用較短的篇幅說明通知的時間表。如果房客住在套房裡，也請閱讀附屬套房那一章，因為套房的許可狀態和租約是兩個分開的問題。

關於租約的三種證據

您能觀察到的：有人住在房屋的一部分、這個空間的格局，以及房客是否願意配合看屋。您看不到租約的條款。

文件能證明的：書面租約顯示房租、開始日期、屬於定期租約還是按月租約，以及包含哪些項目。押金和寵物押金的紀錄，顯示房東保管了什麼。如果已經送達終止租約通知，通知會顯示它的日期和理由。

需要專業人士處理的：買賣合約（Contract of Purchase and Sale）應該怎麼處理租約、通知、押金和交屋日。這要交給您的律師或公證人。住宅租賃處（Residential Tenancy Branch）可以說明租約的規定，並裁決爭議。

出售後租約繼續有效

省政府關於出售出租房產的頁面，對這一點說得清楚。房東打算出售時，租約繼續有效。房產出售後，買家成為新的房東，租約依照相同的條款繼續。買家和房客不需要簽新的租約，但如果雙方都同意，也可以簽。如果買家和賣家都沒有送達正式的終止租約通知，租約就依照原來的協議繼續。

產權法也指向同一個方向。土地產權法（Land Title Act）第 23 條列出登記所有人產權的例外。其中一項是租期 3 年以下、而且有人依此實際居住的租約或租約協議。請問您的律師，這項例外怎麼適用於您要買的房屋裡的租約。

所以，第一份要索取的文件就是租約本身。請讀清楚房租、租期、任何定期租約的結束日，以及公共事業費由誰付。

為了您自己使用而終止租約

住宅租賃法第 49 條列出房東可以為了自己使用房產而終止租約的理由。其中兩項和買家有關。

第一項是賣家應買家要求發出的通知。根據第 49 (5) 條，如果房東已經出於善意簽訂出售這個出租單位的協議，買賣所依賴的所有條件都已達成，而且買家以書面要求房東發出通知，房東就可以終止租約。買家必須是本人或近親出於善意打算住進這個單位的個人。家族公司在類似的條件下也可以符合資格。第 49 (7) 條規定，通知上必須寫明買家的姓名和地址。

第二項是買家在完成交易後自己發出的通知。省政府的頁面說明，買家取得房屋、成為新的房東之後，可以送達因房東自用的三個月通知。

這部法律把近親定義為一個人的父母、配偶或子女，或這個人配偶的父母或子女。省政府補充說明，兄弟姊妹不算在內。

通知期和表格

第 49 (2) 條訂出通知最早的生效日。它允許以規則訂出一段期間。截至 2026 年 9 月 22 日彙編的住宅租賃規則（Residential Tenancy Regulation），對因房東、家族公司或買方自用而發出的通知，訂出房客收到通知之日後 3 個月。

第 49 (2) 條也規定，生效日必須是每個月房租到期日的前一天；如果是定期租約，不能早於租期結束日。這兩項規定，都可能讓您的入住日比單純算三個月更晚。

表格也有規定。省政府說明，房東必須透過住宅租賃處的網站，產生因買方自用的三個月終止租約通知（Three Month Notice to End Tenancy for Purchaser's Use，RTB-32P 表），或因房東自用的通知（RTB-32L 表）。它說明任何其他形式的通知，在法律上都無法執行。它也說明，送達通知不能當成買賣的條件。

收到通知後房客的權利

房客可以對通知提出爭議。這部法律的第 49 (8) 條允許以規則訂出爭議期，而規則把它訂為房客收到通知後 21 天。如果房客沒有及時申請，第 49 (9) 條規定，推定房客接受租約在生效日結束，並必須在那天之前搬走。

收到通知的房客也可以提早搬走。第 50 條讓房客以至少 10 天前的書面通知提早終止租約，房租只付到那一天。

法律要求的補償

第 51 (1) 條規定，收到第 49 條通知的房客，有權在生效日當天或之前，得到相當於一個月房租的金額。房客也可以改為從最後一個月的房租中扣下這筆錢。省政府的頁面補充說明，即使房客提前通知搬走，仍然要付這筆補償。

第 51 (2) 條另外規定，如果寫明的用途沒有實現，要付一筆更大的金額。房東，或要求發出通知的買家，必須付給房客相當於 12 個月房租的金額，除非能證明兩件事。第一，寫明的用途在生效日後的合理期間內已經實現。第二，這個單位依這個用途使用了至少 12 個月。這部法律允許以規則訂出至少 6 個月的較短期間，所以請問您的律師，在您發出通知的日期適用哪一個期間。如果情有可原的狀況使用途無法實現，住宅租賃處處長可以免除這筆付款。省政府的收到驅逐通知頁面重申，如果單位沒有依寫明的用途使用，房東可能要付 12 個月的房租。

對買家來說，這代表買方自用通知是一項承諾。如果您的計畫可能改變，請在要求賣家送達通知之前，先和律師討論。

押金和積欠的款項

省政府的頁面說明，房客搬走時擁有房產的人，負責退還房客的押金或寵物押金。這可能讓買家要負責，即使這筆錢原本由賣家保管。它建議買家和賣家在買賣合約或交屋結算中處理押金的移轉，並用同樣的方式處理房客積欠賣家的任何款項。

關於空屋交屋，不要預設的事

不要預設房屋在完成日會是空的。合約可以寫明交屋日，但房客必須搬走的時間由租約法律決定。請依照上面的規定排出您的時間表：所有條件達成的日期、房客收到通知的日期、三個月、下一個房租到期日，以及任何定期租約的結束日。然後把可能的爭議也算進去。

這是一個假設的例子。一位按月租約的房客每個月 1 日付房租，在 3 月 10 日收到一份有效的買方自用通知。3 月 10 日後三個月是 6 月 10 日。生效日也必須是房租到期日的前一天，所以最早的結束日變成 6 月 30 日。如果房客在 21 天內申請爭議解決，結果由住宅租賃處決定，您的計畫要等這個決定。

請告訴保險公司這間房屋有房客。加拿大金融消費者管理局（FCAC）的房屋保險頁面說明，如果您出租房屋的一部分，必須告知您的保險公司。請您的律師或公證人把租約條款寫進合約，並把主要指南的清單放在手邊，讓通知的時間表和您的其他期限，例如驗屋，放在一起看。