卑詩省房屋的測量證明和產權保險

每一筆獨棟房屋的購買都會帶出兩個問題。這塊地的邊界到底在哪裡？房屋、車庫、圍籬和露台都在邊界之內嗎？產權查詢回答這塊地屬於誰。測量顯示車庫實際蓋在地面上的哪個位置。產權保險是另一項產品，可能依照保單文字，支付某些和產權有關的損失。

這一章屬於房產檢查指南，接在產權查詢那一章之後；那一章說明了測量可以幫您找出位置的產權負擔。我們刊物裡比較測量證明和產權保險的文章，用較短的篇幅說明兩者之間的選擇。

關於地界的三種證據

把您看到的、文件證明的，以及專業人士證明的，分成不同的欄位。

您能觀察到的：圍籬、樹籬、鋪面、靠近角落的小屋、鄰居伸到側院上方的屋簷。這些設施顯示的是人們把東西蓋在哪裡。法定地界可能在別的位置，只有地籍圖和測量能定出它。

文件能證明的：已登記的地籍圖顯示這塊地的法定形狀和尺寸。產權顯示產權負擔，例如汙水管的通行權。通行權文件可能描述它涵蓋的範圍。

專業人士能證明的：卑詩省土地測量師（BC land surveyor）可以在現場找出地界，並證明每一棟建築物和地界的相對位置。這份經過證明的圖，就是測量證明（survey certificate）。

測量證明能確認什麼

土地測量師法（Land Surveyors Act）為土地測量業務下了定義。定義包括判定、找出和確立地界，也包括為了以書面證明而判定某項自然或人造設施相對於地界的位置。這部法律規定，除非經過這部法律授權，任何人都不得從事這項業務，也不得自稱土地測量師。

所以，測量證明是土地測量師的書面說明，寫明測量當天建築物和其他設施相對於法定地界的位置。它可以顯示房屋離每一條地界多遠、某個建築物是否越過地界，以及某個建築物是否位在已登記的通行權範圍內。

測量證明記錄的是某一天的現場。之後蓋的或移動過的東西，都不會出現在上面。如果賣家提供一份較舊的證明，請拿它的日期對照您今天在地塊上看到的工程。之後加蓋的露台、小屋或車庫，需要重新測量才能定出位置。

高貴林市政府可能保存的紀錄

高貴林市政府的建築許可常見問題說明，依房屋的屋齡，許可櫃檯可能有一份基地測量圖，顯示施工模板或基礎放在地塊上的位置。屋主必須出示所有權證明。房地產經紀人和準買家必須出示買賣合約。常見問題也說明，可以在建築許可部門的櫃檯付費購買測量證明。

同一份常見問題回答了一個屋主常問的問題：怎麼找到地界樁。它請屋主查看法定地籍圖。如果用這個方法找不到地界樁，它說明您需要聘請私人土地測量師重新測量，並打下新的地界樁。

高貴林的建築與施工頁面補充說明，法定地塊圖、產權上的文件，以及通行權和地役權這類產權負擔，可以在市政廳的工程及公共工程部門櫃檯查看。您不能在那裡影印圖面。副本要向土地產權及測量局（LTSA）取得，LTSA 透過它的文件和圖面訂購服務出售已登記的地籍圖。

市政府檔案裡的模板測量圖（form survey），是一個有用的起點。它顯示施工時基礎放在哪裡。之後的擴建、沒有申請許可就蓋的車庫，或被鄰居移動過的圍籬，需要一份最新的測量才能定出位置。請拿模板測量圖和地塊上今天的樣子比較，再決定是否訂購新的測量。

建築物越過地界時

財產法（Property Law Act）第 36 條處理測量發現的越界（encroachment）。如果建築物越界到相鄰土地上，或圍籬把相鄰土地圍了進去，最高法院可以在有人申請時：

• 宣告越界的屋主在法院訂定的期間內，對那塊土地擁有地役權，並支付補償給鄰居；
• 把被越界土地的產權移轉給越界的屋主，並支付補償；或
• 命令屋主移除越界的部分或圍籬。

由法院選擇處理方式。對買家來說，實際的重點是：測量發現的越界是一個法律問題，可能有不只一種結果。您的律師可以說明，哪一種結果可能會被提出，以及解決它可能要花多少錢。

不論圍籬立了多久，地界都留在登記時的位置。土地產權法（Land Title Act）第 23 條規定，不可推翻的產權（indefeasible title）登記之後，佔有時間再長，也無法取得和登記所有人對立的產權。第 24 條廢除了以時效取得土地權利的所有現有方式。一道立了 30 年的圍籬，仍然只是立在它原本的位置。地界仍然在已登記地籍圖定出的位置。

第 23 條也在已登記產權的例外中列出：任何人都有權證明，某塊土地因為地界或地塊描述錯誤，被錯誤地納入某個產權。地界錯誤可以透過這個途徑提出。您的律師可以說明它是否適用。

建築物位在通行權上方時

通行權讓公家機關或公用事業公司有權使用您地塊的一部分，來設置它的工程。土地產權法第 218 條規定，通行權登記之後，持有人有權依照已登記文件的條款使用這塊土地，而這些條款約束之後的屋主。

這代表「車庫可以留在汙水管上方嗎？」的答案寫在文件裡。文件可能訂有在通行權範圍內建造的規定。測量證明可以顯示某個建築物是否位在這個範圍內。您的律師閱讀這些條款，並告訴您持有人可以提出什麼要求。排水和公共管線那一章說明怎麼找出服務管線的位置。

產權保險依照它的文字保障什麼

卑詩省的土地產權制度已經保護登記所有人。LTSA 的產權保障頁面說明，保障基金（Assurance Fund）補償因產權登記錯誤而受損，或成為產權詐騙無辜受害者的屋主。關於產權保險，LTSA 說明兩種來源的保障程度都要看具體事實，您的產權保險公司可以說明它的保障和保障基金之間的關係。

產權保險是一份私人保險合約。它的保障範圍，就是保單文字涵蓋的內容，減去同一份文字排除的內容。可以依賴的來源是保單文件本身，網站或談話中的任何摘要都要排在它之後。完成交易之前，請向您的律師或公證人索取保單文字，並閱讀以下部分：

• 承保的風險，特別是任何和地界、越界及測量有關的內容。
• 任何和沒有申請許可的施工，或市政府命令有關的內容。
• 除外條款，特別是您在完成交易前就已經知道的事。
• 保單保護的是誰：身為屋主的您，或您的貸款機構。

產權保險保單可能支付承保範圍內的損失。您的車庫蓋在哪裡、圍籬能不能立在地界上，是測量記錄的實際狀況。

把測量排進時間表

訂購和完成測量都需要時間。如果您想在撤銷附帶條件之前完成測量，請在出價階段就提出，讓附帶條件期間留出這段時間。請盡早問賣家，是否已經有測量證明或市政府的模板測量圖。

如果測量顯示有問題，請用簡單的文字列出來：哪一個建築物、哪一條地界、越過多少，以及是否位在通行權範圍內。在附帶條件期限之前，把這份清單交給您的律師和房地產經紀人。可以怎麼做，要看您的合約，以及雙方同意什麼。如果您打算日後在這塊地上建造，土地與分區指南說明退縮距離和土地分區允許什麼。