高貴林和高貴林港的變更分區與開發許可

在分區和一棟建築物之間，有兩種核准。變更分區改變分區本身，也就改變了土地允許容納的內容。開發許可在分區之內運作，管制建築物的外觀、位置，以及基地的景觀設計。變更分區由市議會決定。不少開發許可由職員決定。

土地與分區指南的這一章，說明什麼時候需要哪一種、省政府的修改對公聽會造成什麼影響，以及在高貴林和高貴林港的步驟。每一項規定都在 2026 年 9 月 30 日，對照過地方政府法（Local Government Act）和兩市自己的頁面。

什麼時候仍然需要變更分區

從 2025 年起，兩市多數的住宅地塊，都位於已經允許蓋好幾戶的分區。高貴林的小規模住宅摘要指南說，市政府已經把多數低密度房產劃為小規模住宅分區，所以屋主要蓋小規模住宅，多半不需要變更分區。同一份指南也說，想改到另一個小規模分區的屋主必須提出申請，而且必須符合社區發展總綱（Official Community Plan，OCP）。

高貴林港的變更分區頁面把規定寫得清楚。任何開發許可或建築許可，以及核准官（Approving Officer）核准的任何土地分割，都必須遵守分區法規訂定的土地用途和密度。有些規定可以用開發許可或開發變更許可（development variance permit）調整。土地用途和密度不行，所以要改變其中任何一項，都需要變更分區。

住宅地塊上常見的情況有以下幾種。屋主想蓋的戶數比分區允許的多。屋主想要分區不允許的建築形式，例如用連棟屋取代四併住宅。或者地塊位於大眾運輸導向區域，保留了舊的分區，所以要蓋更大的建築就得變更分區，大眾運輸導向區域這一章有說明。

總綱排在分區之前

高貴林的變更分區頁面說明了兩個層次。社區發展總綱為每個地區指定土地用途分類。分區法規為每一筆房產指定分區，並訂定具體的用途、密度、建築位置、高度、建蔽率和停車。頁面寫明，任何變更分區都必須符合社區發展總綱；分區法規條文修正會改變一個分區內每一筆房產的規定，也必須符合總綱。

如果土地用途分類不支持這個提案，第一個申請就是修訂社區發展總綱。高貴林從 2026 年 1 月 1 日起生效的第 5484 號收費法規（Fees and Charges Bylaw No. 5484, 2025），列出修訂社區發展總綱的費用是 $10,227.90。變更分區的基本費是 $5,691.40，另外按每 100 平方公尺土地收分區費，A、R、RS、RMH、M 和 P 分區是 $38.40。申請前審查是 $1,434.70。

省政府對公聽會做了哪些修改

地方政府法第 464 條，訂定分區法規的公聽會規定。第 464 (1) 條的一般規定是，地方政府在通過分區法規之前，必須舉行公聽會。後面三項改變了這一點。

第 464 (2) 條規定，如果這個地區有生效的社區發展總綱，而法規符合總綱，地方政府不必舉行公聽會。第 464 (3) 條更進一步。它規定，在下列條件都成立時，地方政府不得舉行公聽會：有生效的社區發展總綱、法規符合總綱、法規唯一的目的是允許一個至少部分為住宅的開發案，而且住宅部分至少佔總樓地板面積的一半。第 464 (4) 條禁止為唯一目的是符合第 481.3 條小規模住宅規定的法規舉行公聽會。

不舉行公聽會時，第 467 條要求地方政府發出公告。公告必須寫明法規的目的、受影響的土地、一讀的日期，以及可以在哪裡查閱法規。

高貴林港的頁面說明了它如何套用這些規定。如果修正法規支持的開發案至少 50% 為住宅，而且符合社區發展總綱，市議會可以完成三讀，並且不得舉行公聽會；市議會也可以否決它。如果法規不是以住宅為主，市議會可以完成一讀和二讀，並安排公聽會。高貴林的摘要指南說，符合總綱的小規模住宅變更分區，不需要舉行公聽會。高貴林的大眾運輸區域頁面列出一份 2026 年 6 月 22 日的報告，內容是西南周邊與走廊區（Southwest Shoulders and Corridors）小規模地塊變更分區免舉行公聽會。

開發許可區管制什麼

這部法律的第 488 條，允許社區發展總綱為列出的目的劃定開發許可區。這些目的包括保護自然環境、保護開發免受危險狀況影響，以及為高密度住宅、多戶、商業或工業開發的外觀與風格訂定目標。第 489 條規定，在這類區域內，除非總綱或分區訂有豁免，屋主取得開發許可之前，不得分割土地，也不得開始施工。

第 490 條訂定限制。開發許可可以改變或補充土地使用法規、附加條件，並訂定施工的順序和時間。第 490 (3) 條規定，它不得改變土地的用途或密度，只有少數與健康、安全或財產保護有關的情況例外。

高貴林的開發許可頁面列出它的各個開發許可區，包括後院套房、雙併、三併和四併住宅這類高密度住宅，以及陡坡這類危險狀況的防護。水道保護區涵蓋的範圍，在高貴林東北區（Northeast Coquitlam）是水道河岸頂端 50 公尺以內的土地，其他地方是 30 公尺以內。頁面說，單戶住宅不需要外觀與風格開發許可。

在高貴林的步驟

高貴林的摘要指南說明了小規模住宅的程序。第一步是可選擇的諮詢會議。接著是申請前審查，然後是正式的開發申請，可以把開發許可、土地分割，以及必要時的變更分區合併在一起。之後是建築許可和任何拆除許可。接下來繳納費用，然後施工並取得使用許可。

高貴林的開發許可答覆補充了三併或四併住宅的細節。它需要外觀與風格開發許可，規劃與開發總經理（General Manager of Planning and Development）可以不經市議會核准。答覆說，職員收到完整的申請後，完整的審查一般需要三到四個月。房產上或附近有樹木時，需要樹藝師報告。許可核准後，會在產權上登記一份通知。

對變更分區，變更分區頁面在市議會三讀之後訂了期限。申請人從三讀起有一年的時間達成要求並取得最終通過，否則這項法規修正就會失效。申請人可以要求延長這一年。基地上必須設置開發申請告示牌。

在高貴林港的步驟

高貴林港的變更分區頁面說明了它的程序。申請人可以在申請前和規劃職員見面，市政府也鼓勵申請人和鄰居談一談。完整的申請連同費用一起提出，並且必須在 30 天內豎立一塊 4 英尺乘 8 英尺的開發告示牌。職員報告送到市議會委員會（Committee of Council），由委員會建議市議會核准、否決或要求更多資訊。頁面寫明，在相關的變更分區和總綱修訂取得最終核准之前，開發許可不能核准。

高貴林港的小規模住宅開發許可頁面說明，RS1 至 RS4 分區的地塊屬於開發許可區。新的雙併住宅、附屬住宅單位，以及三戶以上的建案，在建築許可之前需要取得許可。市議會已經把這類許可授權給開發服務處處長（Director of Development Services）。在核准後兩年內，必須核發建築許可，施工也必須達到頁面規定的階段。之前要先繳一筆 $5,000 的景觀保證金。

高貴林港的水道開發許可頁面說明，社區發展總綱把水道 50 公尺以內的土地劃為開發許可區。在 30 公尺以內的多數基地，必須由合格專業人員標出水道和河岸頂端的位置。樹木、溪流與歷史建築這一章說明這些規定。

申請之前

在市政府的地圖上，找到分區、總綱的土地用途分類，以及任何開發許可區。判斷建案是否符合現有的分區、是否需要變更許可，或是否需要變更分區。請市政府安排諮詢會議或申請前會議，並保存書面答覆。高貴林住宅分區這一章，列出小規模分區已經允許的內容。

想看捷運附近最近的變更分區實例，我們刊物裡關於西南周邊與走廊區的文章，說明了高貴林 2026 年的修改。變更分區由市議會決定，授權的許可由職員決定。一件申請可能被核准、修改或拒絕，所以在決定發出之前，請依照現有的規定來規劃。