成交前的房屋保險：買家總是拖到最後一週才想起的那一步

買房的流程裡，有一步幾乎沒有人提前計劃，而它正好在最後。

在拿到「這套房子已投保、並且把貸款機構列在保單上」的證明之前，貸款機構不會把按揭款項匯給您的律師。大多數貸款機構希望在成交前好幾天就拿到這份證明。而買家通常是在最後一週才開始找，而在一套老房子上，那正是它變貴的時候。

貸款機構實際要什麼

您的律師或公證人在按揭款項進到信託賬戶之前，沒法完成這筆交易。貸款機構在它的條件被滿足之後放款，而保險就是其中一項條件。

具體來說，貸款機構要的是保險公司出的一份 binder（保險確認書）。binder 是一份簡短文件，確認保障已經就位、在成交日生效、金額不低於貸款機構的要求，並且把貸款機構列為受償人（loss payee）。

受償人條款讓您的貸款機構成為：建築受損時按保單獲得賠付的一方。加拿大金融消費者管理局把它描述為讓您的貸款機構成為保單的受益人。從貸款機構那一邊看，這很合理：它在這棟建築上壓著幾十萬加元，所以如果建築燒了，它要拿到保險金。

有兩個細節會讓人中招。

貸款機構的名稱必須一字不差。 貸款機構會提供一個具體的法定名稱和一個按揭編號，而 binder 必須對得上。寫錯主體的 binder 會被退回、必須重開，這會花掉一天。

日期比您想的早。 很多貸款機構希望在成交前好幾個工作日拿到 binder，不是成交當天早上。請在撤銷條件之後就立刻向律師問清您這家貸款機構的實際期限。

兩種購買對應兩種不同的保單

您買什麼，決定您需要哪一種保單，而這兩種是圍繞不同的問題搭起來的。

獨立屋保單承保建築。 結構、屋頂、基礎，通常還有獨立車庫或棚屋，再加上您的財物和責任。核心數字是重建這棟房子要花多少。

分層產權業主保單把建築排除在外。 法團為建築本身投保。您的保單承保法團保單不保的部分。省政府列出業主保單該有的內容：

• 由您或前任業主對單位所做的裝修
• 個人財物，也就是傢俱、衣物、電子產品等等
• 因您造成他人人身傷害或財產損壞的個人責任
• 分攤損失，針對您需要承擔的共有財產或其他單位的損壞
• 分層產權法團的保險自付額

買家常常把公寓保單和獨立屋保單的價格放在一起比，然後奇怪為什麼公寓那份更便宜。建築在別人的保單上。而這種比較掩蓋的，正是上面清單最後那一項。

自付額那一行才是要讀的

省政府說明，卑詩省分層產權法團的保險自付額常見在 100,000 到 750,000 加元或更高；並且當一次理賠從某位業主的單位開始時，這位業主可能被要求承擔這筆自付額。

這件事落到您身上，並不需要您有什麼疏忽。您單位牆裡一根進水管爆了，水流進樓下三戶，法團按它的保單理賠。自付額被轉回來收。

您自己保單上的自付額保障，就是吸收這筆錢的東西。您保單上的限額，應該和該法團當前保險證明上列出的自付額對照核查，而那份證明就在您條件期內收到的文件裡。整個機制，包括法院是怎麼處理的，我們在卑詩省的分層產權保險裡講過。

請在您還有條件可以撤銷的時候做這項核查。自付額這個數字會在法團續保時變動，所以舊文件裡的數可能已經過時。

保險公司對一套老房子會問什麼

這正是把一通五分鐘的電話，變成一個兩週問題的那一部分。

保險公司是按老房子裡面的系統來核保的。問題很固定，而其中任何一項的「有」，都可能帶來更高的保費、一個「先把工程做完」的條件，或者直接拒保。

電氣。 舊式佈線（knob and tube，常見於約 1950 年之前建的房子），在很多公司是標準的拒保項。鋁製分支線路在 1960 年代末到 1970 年代被廣泛使用，通常要求電工檢查，並在每一個插座和開關處使用認可的連接件。60 安培入戶電力對一套現代住宅常常太小，很多保險公司要求升級。

水管。 聚丁烯（polybutylene）供水管，也就是 1970 年代末到 1990 年代中期安裝的灰色塑料管，在接頭處有失效的歷史。鍍鋅鋼管會從內部腐蝕、限制水流。兩者都提高水損風險，而水損正是房屋理賠最大的來源。

屋頂。 保險公司會問它的年齡和材料。一個接近壽命末期的屋頂，可能意味著按實際現金價值結算、而不是按重置成本，或者附帶一個在規定期限內更換的條件。

油罐。 一個地下油罐，不管是埋著還是已廢棄，既是保險問題也是環境責任。保險公司會問有沒有、以及有沒有被移除過。在這裡，用文件證明已移除很重要。

燒木爐和固體燃料設備。 這些通常需要 WETT 檢查，或者等效的「安裝符合規範」的證明。

驗房會在您撤銷條件之前把這裡大部分問題暴露出來，這也是該做驗房的原因之一。我們的卑詩省驗房檢查清單講了驗房師看什麼，以及怎麼確認他持牌。

理賠歷史跟著地址走

保險公司既按房產、也按人查理賠。如果前任業主在五年裡報過兩次水損理賠，那條記錄就記在這個地址上。

那些理賠不是您報的，而它仍然可能讓您的保單更難辦或更貴。這不是死路。它通常意味著經紀要去找不止一家公司，而那需要幾天，不是幾小時。

拿到地址之後，就請經紀去查一遍。

重置成本與實際現金價值

保單結算理賠有兩種方式，而區別在您理賠時才顯現，不是在買保險時。

重置成本賠的是今天重置這件物品、或者重建這棟結構要花的錢。

實際現金價值賠的是那個金額減去按年齡和磨損計算的折舊。一個十二年的屋頂按實際現金價值結算，賠的只是新屋頂的一小部分。

一份保單可以對建築用一種基礎、對財物用另一種，而較舊的部件，正是保險公司最常把保單推向實際現金價值的地方。在簽定之前，看清哪一項適用哪一種。

標準保單漏掉的那些附加承保

有三項保障，大家以為包含在內，而通常並不包含。

地震。 作為單獨附加承保出售，有自己的自付額，而這個自付額按保額的百分比、而不是固定金額計算。百分比自付額意味著：您要自掏的金額隨您所保的價值上升。在本地區，這是一項該去問價、而不是憑假定跳過的保障。請要帶和不帶的兩種報價，拿著數字再決定。

地表進水。 從地面高度進入房屋的水，來自暴雨或漫出來的水體。能不能買到取決於那套具體房產。

下水道倒灌。 從排水管返上來的水和汙水。在使用合流下水道的較舊區域，這一項最常被提起。

加拿大保險局把這三項都列為可選承保，標準保單不會自動包含。把地址給經紀，讓他們告訴您哪些適用。

行得通的時間表

從撤銷條件那一週開始，而不是成交那一週。

這樣經紀才有時間按地址查一遍、帶回核保問題，並在第一家拒保時去找第二家。也讓您有時間在需要時去做一次電氣檢查，或者取得油罐移除的確認文件。

順序是這樣：

1. 撤銷條件那一週。 給經紀打電話，提供地址、建成年份，以及您所知的屋頂、佈線、水管和供暖情況。如果是分層產權單位，把文件裡的保險證明發給他們。
2. 拿到報價之後。 把保單簽定為在您成交日生效，並把分層產權自付額的限額對照證明核查一遍。
3. 律師一拿到您貸款機構的指示。 取得受償人的確切法定名稱和按揭編號，發給經紀。
4. 成交前好幾天。 確認 binder 已經到了您的律師和您的貸款機構兩邊。

如果您買的是不帶條件的報價，那麼保險這個問題要移到報價之前，而不是之後。這是無條件報價到底是什麼意思裡列出的風險之一。

這篇文章的要點

• 貸款機構只有在拿到把它列為受償人的 binder 之後才放款。
• 大多數貸款機構希望在成交前好幾天拿到這份 binder，所以請早一點確認您這家的期限。
• 獨立屋保單承保建築。分層產權業主保單覆蓋裝修、財物、責任、分攤損失，以及分層產權自付額。
• 卑詩省的分層產權自付額常見在 100,000 到 750,000 加元或更高，所以請把報價上的限額和法團的證明對照。
• 保險公司會問舊式佈線和鋁線、60 安培入戶電力、聚丁烯和鍍鋅水管、屋頂年齡、油罐，以及燒木爐。
• 理賠歷史跟著地址走，包括賣家報過的理賠。
• 地震、地表進水和下水道倒灌是單獨的附加承保，而地震自付額是保額的一個百分比。
• 在撤銷條件時就開始談。
• 如果您想在寫報價之前就把保險問題提出來，聯繫我們；或者瀏覽房源。

接下來怎麼做

如果您買的是公寓或聯排屋，走一遍分層產權審閱，因為保險證明和自付額就在您已經在讀的那一套文件裡。買房指南講了保險在整筆交易的順序裡處在哪個位置。