有些買賣合約（Contract of Purchase and Sale）無法走到完成。交易破局的情況包括：某項附帶條件沒有在期限前撤銷；買家在附帶條件撤銷後拒絕完成交易；賣家在完成日沒有交付無負擔的產權；或在合約被接受到完成日之間，有一方變得無法履行。這時定金就成為雙方最先爭執的項目，超過定金的損害賠償則是第二個。出價與合約主要指南說明整個過程。這一章說明不動產服務法（Real Estate Services Act）、法律與衡平法（Law and Equity Act）和財產法（Property Law Act）各自對交易破局的規定、雙方解除協議如何讓大部分爭議不必上法院就結束，以及無法達成解除協議時，卑詩省最高法院（Supreme Court of British Columbia）會決定什麼。
交易破局會給雙方帶來壓力。原本打算搬進去的買家失去了這個家。原本打算出售的賣家失去了這筆買賣，可能還要同時負擔兩筆房貸。房地產經紀人會仔細關注這份檔案，主管經紀人記錄每一個步驟，律師則為可能上法院做準備。大部分案件會在違約後幾天內簽好解除協議，因為上法院會讓雙方都付出費用，也拖延時間。
違約：誰違約，什麼時候違約
合約已經生效，而買家沒有履行，買家就是違約。常見的違約情況有：在完成日拒絕完成交易、沒有付清價款餘額，以及在附帶條件撤銷後拒絕繼續。賣家仍然可以依照財產法和普通法的合約規則要求履行，或把合約視為買家毀約，提告請求損害賠償。
賣家拒絕交付無負擔的產權、沒有撤除自己同意撤除的產權負擔，或在完成日拒絕完成交易，賣家就是違約。買家仍然可以向最高法院請求強制履行（specific performance），要求賣家履行，或把合約視為賣家毀約，提告請求損害賠償。違約的一方是賣家時，買家的定金會全部退還。
雙方的房地產經紀人各自就立場提供建議。依照不動產服務守則（Real Estate Services Rules，B.C. Reg. 209/2021），必須通知主管經紀人；守則要求房地產經紀人在定金面臨風險，或交易可能失敗時，向上呈報。一旦出現訴訟的可能，雙方為完成交易所聘請的律師或公證人就會介入。
交易破局時定金的處理流程
定金依照不動產服務法第 28 條存放在經紀公司的信託帳戶，這一條把經紀公司視為中立保管人。定金與信託帳戶那一章詳細說明信託規定。交易破局時，沒有另一方的書面同意、法院命令，或合約裡適用的指示，經紀公司不能把錢交給其中一方。
買賣合約有時會有一項條款，指示在特定情況下如何處理定金。例如：「如果買方沒有在期限前撤銷附帶條件，定金退還給買方」。如果這項條款適用，經紀公司依照合約本身的指示釋出這筆錢。如果不適用，經紀公司就等待雙方解除協議或法院命令。
雙方解除協議是最快、費用最低的方法。雙方協商定金歸誰，通常各自由律師代表，再簽一份簡短的書面解除協議。協議寫明是哪一份合約、說明雙方互相解除責任，並指示經紀公司如何支付定金。之後經紀公司釋出這筆錢，結束這份檔案。
第 33 條的最高法院互爭權利訴訟
如果無法達成雙方解除協議，經紀公司使用 2026 年 10 月 5 日查閱的不動產服務法第 33 條。這一條規定，如果經過一段合理的時間，經紀公司認為有人對信託帳戶裡的錢互相主張權利，經紀公司可以向最高法院申請命令，把錢交給法院。法院保管這筆錢，並決定它屬於誰。
互爭權利訴訟（interpleader）申請分成三個部分。經紀公司提出申請書，並送達給買家和賣家。雙方各自提出主張。法院指示經紀公司把錢交給法院，經紀公司因此解除中立保管人的義務。接著法院審理買家和賣家之間的爭議，把錢判給其中一方、按比例分給雙方，或判給第三人。
法院可能判定經紀公司提出互爭權利訴訟的費用從定金中支付。雙方各自的律師費，通常不會從定金中支付，因為那是雙方自己的訴訟費用。法院會依照它認定哪一方要為破局負責，分配訴訟費用。
法律與衡平法第 24 條的救濟
違約的買家，可能依照合約條款失去定金。在少數情況下，法院會免除沒收。根據 2026 年 10 月 5 日查閱的法律與衡平法第 24 條，法院可以免除所有罰則和沒收，並在給予這項救濟時，就訴訟費用、開支、損害賠償、補償和其他所有事項，附加法院認為適當的條件。
這一條給法院自由裁量的空間。法院會考慮定金和合約價格的比例、賣家實際受到的損失、買家是否出於善意，以及沒收定金是否和違約情節嚴重不成比例。在單純的違約中，佔價格 2% 的定金可能維持沒收。佔價格 20% 的定金，如果賣家轉售時沒有損失，而法院認為全部沒收會顯失公平，就可能部分退還。
卑詩省關於免除定金沒收的主要判例，由最高法院和上訴法院（Court of Appeal）判決，可以在免費的加拿大判例資料庫 CanLII 上查到。面臨定金爭議的買家或賣家，應該請處理房地產糾紛訴訟的律師，說明目前的判例情況和在法院勝訴的可能性。法規訂出架構，判決由法官做出。
定金以外的損害賠償計算
賣家的損害賠償，常常超過定金。常見的計算方式，是合約價格和下一次轉售價格之間的差額。如果賣家和買家 A 以 130 萬加元簽約，買家 A 違約，賣家再以 120 萬加元轉售給買家 B，扣除定金之前的損失就是 $100,000。
賣家也可以就房屋多留在市場上的時間，請求持有成本：房貸利息、房產稅、分層產權房產的管理費、保險和水電費。賣家可以請求第二次刊登多付的佣金。追討第一位買家的律師費有時也會判給賣家，取決於法院如何行使它對訴訟費用的裁量權。
賣家必須合理地轉售房屋。普通法上的減輕損失原則（mitigation），要求原告採取合理的步驟，把損失降到最低。賣家如果沒有正當理由就拖延轉售好幾個月，之後再主張更大的價格跌幅，法院可能認定多出來的損失是賣家自己造成的。房地產經紀人在違約後對行銷和定價的建議會有影響，因為賣家可能需要證明轉售處理得當。
違約的買家可以主張實際損失少於定金，這時就要用到法律與衡平法第 24 條。如果賣家轉售的價格比合約價格高，自己也沒有實際付出的損失，買家可以主張應該退還部分定金。法院衡量雙方的立場後做決定。
強制履行：買家的救濟方式
如果賣家拒絕完成交易，買家可以請卑詩省最高法院命令強制履行買賣合約。強制履行是衡平法上的一種救濟，強迫違約的一方履行合約，在這裡就是把產權交付給買家。
過去的看法認為土地本身就是獨一無二的，所以大部分案件都支持強制履行。加拿大最高法院在 Semelhago v. Paramadevan 一案中縮小了這個看法，認定買家必須證明這間房產具有讓損害賠償不足以彌補的條件。實務上，住宅買家如果因為地點、格局、景觀，或離學校或工作地點近，而想要某一間特定的房屋，市場上又找不到類似的房屋，就有合理的理由請求強制履行。
請求強制履行的買家，要在最高法院提起訴訟。買家也可以在產權上登記一份訴訟待決證明（Certificate of Pending Litigation），防止賣家在訴訟期間把房產賣給別人。買家的律師負責處理這一步。交易破局時的強制履行細節超出這一章的範圍，處於這種情況的買家應該儘快聘請訴訟律師，並帶上完整的合約和違約相關文件。
書面解除協議和時效期間
一份書面的雙方解除協議，會結束買賣合約，並消滅雙方之間之後的請求權，但要依照解除協議本身的條款。一份簡短、寫得好的解除協議，應該由雙方各自的律師處理。雙方就定金、各自承擔的費用，以及對日後行為的約定達成協議，例如雙方都不會就解除協議指示金額以外的損害賠償控告對方。
時效法（Limitation Act）規定的時效期間，是從當事人知道或應該知道請求權發生之日起兩年。拖延超過兩年的買家或賣家，即使定金爭議還留在經紀公司的信託帳戶裡沒有解決，也可能失去提告的權利。同時，如果雙方一直沒有動作，經紀公司可以依第 33 條提出互爭權利訴訟申請，清理信託帳簿。
和您的律師一起使用這一章
在卑詩省金融服務管理局（BCFSA）註冊的房地產經紀人，負責處理違約和雙方解除協議這兩個階段的檔案。處理房地產糾紛訴訟的卑詩省律師，負責法院程序。這一章整理當事人在每個階段要問的問題。定金與信託帳戶那一章說明這筆錢適用的信託規定。附帶條件那一章說明最常和破局有關的步驟，也就是在期限過後不久才撤銷附帶條件。我們刊物裡的過渡貸款文章說明交易破局、轉售又拖了好幾週時，賣家可能面臨的資金安排。