在大溫什麼時候掛牌：季節對一筆成交實際做了什麼

每年十月，賣家都會問我同一個問題。我現在掛牌，還是等春天？

春天是大溫一個普通年份裡最忙的時候。這一部分是真的。被漏掉的那一部分，是春天還會來些什麼，以及它對您最後拿到的價格做了什麼。

一個普通年份的形狀

大溫多數年份都在重複同一個模式。

一月很安靜。 新房源很少、成交很少，而在活動的買家通常還在找房的早期。

二月到春季逐步走高。 新房源增加，成交跟在後面上來，而到四月，市場承載的庫存是全年最多的。

七月和八月放緩。 家庭出行，買家和賣家都休息一段，節奏慢下來，而市場方向沒有改變。

九月和十月再起來。 第二段、也更短的一輪活躍，買家想在入冬之前安頓下來。

十一月下旬和十二月回落。 新房源變薄，買家也變薄。

這些是形狀，不是數字。如果您想要任何一個具體月份真實的成交和掛牌數量，大溫地產局（這個協會過去叫 REBGV）每月發佈一份統計資料包，裡面有每個區域和房產類型的實際數字。請讀那些，而不是任何籠統的描述，包括這一篇。

春天為什麼有兩面

四月在找房的買家更多。四月掛牌的賣家也更多。

後半句正是人們會忘的那一句。在一月的市場裡，您可能是樓裡唯一一套在賣的兩臥。而在四月，您可能是五套之一，而一位買家一個下午就能把這五套走完。

當一位買家有四個直接可比的選項時，價格就成了決定因素，因為這些房子在其他方面都差不多。多出來的需求和多出來的供應，可以在您那條具體街道上相互抵消，即便整體市場看起來很忙。

這和在平衡市場裡給房子定價背後是同一個道理：您的價格由買家可以選的其他房子來決定，而在春天，他們能選的更多。

一個十二月的買家是什麼樣

十二月的一份房源遇到的人更少。而它遇到的那些人不一樣。

在十二月一個下雨的週日來看房的人，通常有一個要搬的理由。新年開始的一份工作。二月到期的一份租約。一筆已經定下來的購買，和一套現在必須賣掉的房子。他們已經過了隨便看看的階段。

您面對的競爭房源也更少。很多業主已經決定等春天，所以買家可以用來和您比較的庫存更小。

這個交換可以成立。買家更少、競爭更少，而留下的那些買家更接近要動手。它對您這套房子行不行，取決於您附近已經有多少套類似的房子壓在那裡沒賣掉。

學校的時間表

有學齡孩子的家庭，按另一套時間表搬家。

他們想在暑假期間成交併搬家，讓孩子從新地址開始新學年。往回推，七月或八月交房意味著四月或五月接受報價，因為大溫一筆典型的成交，在接受報價和交房之間留 30 到 90 天。

這是獨立屋和較大聯排屋比一臥公寓有更多春季活躍度的一個真實原因。如果您這套房子是那種有孩子的家庭會買的，那麼春季這個時間窗在為您做一件具體的事。如果您賣的是市中心一套開間，學校時間表對您的買家完全沒有影響。

暗季節裡的呈現問題

在十一月到二月之間，大溫白天短、雨水多。這造成兩個實際問題。

照片需要一個天氣窗口。 在一個灰暗潮溼的日子拍外觀，看起來就是灰暗潮溼。請找一位願意為一個乾燥的早上改期的攝影師，並接受這次拍攝在真正發生之前可能要改兩次。

看房落在天黑之後。 十二月一個工作日下午 5 點的看房，是在夜裡進行的。買家看不到院子、看不到景觀，也看不到客廳的自然光。

這件事可以應對。在拍照之前換掉昏暗的燈泡。擦乾淨窗戶。在看房之前把每一盞燈都打開，包括衣櫃和走廊的燈。把通往前門的那條路照亮。在大溫做房屋佈置裡講的那些功課，在暗季節比在六月更重要，因為這套房子從天氣那裡得到的幫助更少。

兩件比月份更重要的事

您的競爭庫存。 不是區域市場，而是一位買家會和您並排放在一起的那些在售房源：您樓裡的其他單位、幾個街區內面積和年代相似的其他房子。三套可比單位已經掛著並且壓在那裡，對您來說是比日曆上任何月份都更難的市場。一套可比單位、定價又高於您會去的位置，對您來說就更容易。

利率環境。 利率決定看您這套房子的買家能借多少，而這決定了他們能出到多高。合格利率的變動，會在一年裡每一個月都改變買家的預算。這正是按揭壓力測試裡的機制，而它適用於那些在為您的房子寫報價的人。

在市天數的陷阱

時機這個問題真正造成傷害的地方在這裡。

那些相信月份會替自己幹活的賣家，有時會按一個市場撐不住的價格推出房源，因為他們預期春季需求會把它消化掉。它不會。這份房源就壓在那裡。

在市天數對買家和他們的經紀都看得到。隨著那個數字變大，買家把它讀成一個信號：這套房子有問題，或者賣家定價過高、最終會降。一份房源掛得越久，報價就越低，而來的那些報價常常低於一個早期報價本來會落在的位置。

一份在旺月裡按錯誤價格推出的房源，變舊的方式和它在十二月完全一樣。那個強勢月份為您買到的，是頭兩週裡一個更大的觀眾群，而那頭兩週正是大部分認真的興趣到來的時候。把它們浪費在一個錯誤的價格上，您就把這份優勢花掉了。

重新掛牌藏不住任何東西

賣家來問我的那個做法，是取消一份房源再開一份新的，讓在市天數的計數回到零。

新房源確實會顯示一個新的計數。而之前那一份還在。任何經紀都能調出一個地址的掛牌和成交歷史，看到之前那份房源、它的價格，以及它掛了多久。買方經紀會在寫報價之前例行查這件事。

接著買方經紀向客戶報告的內容，就會是這套房子自九月起就以更高的價格在賣，並且已經重新掛牌。那是一個比在原房源上誠實降價更弱的位置，因為降價讀起來像是一位賣家在回應市場。

在同一個市場裡買和賣

這裡大多數賣家同時也是買家，而這會改變時機這個問題。

先賣。 您知道自己確切的到手金額和成交日期，這讓您下一份報價更有力、預算也更真實。風險是手上有一筆確定的出售、卻沒有東西可買，而這可能意味著中間要租房或者住在親友家。

先買。 您知道自己要去哪裡。風險是如果您的出售比預期更久，就要承擔兩處房產，那意味著兩筆按揭還款、兩份房產稅，可能還有兩份分層產權管理費。

當您先買時，一筆短期借款可以補上兩個成交日期之間的缺口，以您已經賣掉那套房子裡的淨值作擔保。貸款機構一般要求那筆出售已經確定、所有條件都已解除，才會批准它。細節在過橋貸款與先買後賣裡。

還有一個人們會漏掉的順序問題：如果您在一個上漲的市場裡賣，三個月後再買，那您就是在同一個市場裡低賣高買。如果您在一個下跌的市場裡賣，三個月後再買，情況相反。把買和賣安排得靠近一些，不論市場往哪個方向走，都能減少這種暴露。

一個實際的決定順序

按這個順序走，而日曆排在最後。

第一，數一數您的競爭。 現在您附近有多少套直接可比的房子在賣，價格各是多少？它們掛了多久？這就是會決定您收到什麼報價的那個數字。

第二，查一查您自己的準備程度。 這套房子能拍照了嗎？油漆做了嗎、雜物清了嗎、小修補處理了嗎？如果您在一個分層產權小區裡，文件訂了嗎？多花三週做準備，通常比多等三週等一個更好的月份回報更大。

第三，看日曆。 現在月份成了有用的信息，而到了這一步，您已經知道自己那棟樓擠不擠，以及自己這套房子準備好了沒有。

如果會有買家帶著多份報價出現，那麼準備工作就是讓您這份房源成為他們爭搶的那一份的原因。這件事寫在關於多份報價賣家該知道什麼裡。

這篇文章的要點

• 一個普通年份從二月起走高，在七月和八月放緩，在九月和十月回來，並一路變薄到十二月。
• 春天同時帶來更多買家和更多競爭房源。
• 十二月帶來更少買家，而他們常常有一個確定要搬的理由。
• 有孩子的買家在春天看房，為了在暑假期間成交。
• 暗季節的房源需要一個乾燥的拍照窗口，並且要真正重視照明。
• 您那條街上的競爭庫存和利率環境，對您的結果的影響比月份更大。
• 一個錯誤的價格在任何月份都會變舊，而為清零計數而重新掛牌，在掛牌歷史裡是看得見的。
• 聯繫我們看現在有什麼在和您那個地址競爭，或者瀏覽房源自己查一查庫存。

接下來怎麼做

如果您既買也賣，請把英文版的比較幾套房子走一遍，這樣您就能像買家那樣判斷自己的競爭。如果您賣的是一套分層產權單位，請早點開始分層產權文件審閱，因為那些文件要時間才能到，而那裡一耽誤，可能把您的掛牌推到另一個月份。