過橋貸款：在大溫怎麼先買後賣

在現有房子成交之前買下一套，通常歸結為一個問題：您的首付就在房子的淨值裡，而在賣房款項到賬之前您動不了它。過橋貸款的存在正是為了解決這個缺口，但它不是自動就有的、不是免費的，也不是先買後賣的唯一辦法。

過橋貸款怎麼運作

過橋貸款是一筆短期貸款，在您現有房子的買賣實際成交之前，先按那套房子的淨值把錢撥出來，讓您付得起新房的首付和成交費用，而不必等現有交易放款。按 RBC 對這項產品的說明，它讓您先把新購房推進下去，等現有房子成交、款項到賬之後，再一次性全額償還這筆過橋貸款，通常是幾週之後的事，不是幾個月。

貸款機構實際要什麼

最重要的一項要求，是對現有房子有一份確定的買賣協議：一份無條件的協議，而不只是掛了牌、或者買方那邊還帶貸款或驗房條件的報價。除此之外，貸款機構通常還要：

• 賣房和買房兩邊都已確認的成交日期
• 現有房子裡仍有足夠淨值的證明
• 新購房的按揭已經批核
• 標準的財務文件：收入證明、信用查詢，以及償還過橋貸款之後剩餘淨值狀況的確認

手上沒有一份確定售出，大多數機構不會批過橋貸款，因為整個結構要靠存在一筆真實的、會成交的交易來還款。

它實際要花多少

過橋貸款一般設計成在貸款期內只付利息，也就是說您在橋接期間付利息，但不按普通按揭那樣還本金。利率高於普通按揭利率，以反映這項產品短期、風險更高的性質；而貸款機構通常還會在利息之外加一筆手續費或開辦費。確切的利率和費用因機構、也因您的具體情況而差別不小；請在承諾之前向銀行或按揭經紀索取一份完整、逐項列明的成本明細，而不要依賴一個籠統的數字。

過橋貸款一般持續多久

期限因機構而異，但過橋貸款一般被設計成短期方案，常見大約在 90 天到六個月之間，按您購房成交日和現有房子成交日之間的實際間隔來定。這個間隔越短，過橋貸款最終花掉的利息就越少。

真正要理解的那項風險

過橋貸款意味著按一筆還沒成交的買賣承擔債務。貸款機構通過要求一份確定的、無條件的買賣協議來管理自己那一邊的風險，但對作為借款人的您，底層的風險並沒有消失。如果出現了不尋常的情況、您的買家沒能完成成交，那麼您仍然要為這筆過橋貸款和新購房負責，而手上並沒有您原本指望的那筆賣房款。在一筆買賣已經確定之後，這種情況不常見；但這正是貸款機構在「確定」這一點上嚴格、而不接受只掛了牌或附條件被接受的報價的原因。

可以考慮的替代做法

過橋貸款不是先買後賣的唯一辦法：

• 「以賣掉現有房產為條件」的報價讓您在買下一套房子時附上「成功賣掉現有房子」這個條件，完全避開過橋貸款的成本。代價是：從賣家角度看它是一份更弱的報價，在競爭激烈的房源上被接受的可能性更低。
• 回租（leaseback）安排讓您先把現有房子賣掉，然後在成交之後以租客身份繼續住一段約定時間，用已經收到的款項去找並完成下一筆購買，而不是按一筆還沒成交的買賣去借錢。這取決於您的買家是否同意這個安排，所以值得在談判早期就提出來，而不是事後再說。
• 把兩個成交日期對齊：在賣房合同裡談一個更長的成交期，或者在買房合同裡談一個更早的成交期，讓兩者靠得更近，有時就能縮小甚至消掉過橋貸款本來要覆蓋的那個缺口。

哪一種做法合適，取決於您賣房和買房兩邊的市場競爭有多強，以及您在交易兩邊各需要多少確定性；值得在定下策略之前，和您的經紀與按揭經紀一起談一遍。

錢怎麼走，一個簡單例子

假設您已經接受了一份對現有房子的確定報價，六週後成交；而您想在三週後完成新房的購買，這就有一個三週的間隔，在那段時間裡您在技術上同時擁有（或正在成交）兩套房產。一筆按新房首付和成交費用規模安排的過橋貸款，會在您新購房成交時撥出，按只付利息的方式持有大約那三週，然後在現有房子的買賣實際成交併放款的那一刻，一次性全額償還：本金加上已累計的利息和任何機構費用。這個間隔越短，總利息成本就越小；一筆三週的過橋貸款，比一筆三個月的便宜不少。這也是為什麼即使最後仍然需要過橋貸款，把兩個成交日期儘量談到靠近，也還是值得爭取的。

這件事通常怎麼和您的經紀、貸款機構配合起來

在實際操作裡，過橋貸款作為一個協調好的計劃效果最好，而不是最後一刻的手忙腳亂。一旦您對現有房子有了一份確定的、無條件的買賣協議，那就是回到貸款機構（最好是同一家，因為由已經持有或正在批核您新按揭的機構來安排橋接往往更容易）正式申請過橋貸款的時刻，並提交確定買賣協議、新購買合同和更新後的財務文件。因為批核取決於手上有那份確定售出，所以順序很重要：一位在現有房子確定賣出之前就對下一套房子寫報價的買家，承擔的是時間風險，而過橋貸款在那筆買賣鎖定之前恰恰解決不了它。

這也是一個把經紀拉進來、在交易兩邊談成交日期的好時機：作為賣家談您的購買合同、作為買家談您的賣房合同，兩邊在成交日期上都有一些彈性；而把兩者之間的間隔縮小，是減少過橋貸款最終成本最直接的辦法之一。

過橋貸款在什麼時候最合適

過橋貸款最合適的情形，恰恰是兩次成交之間的間隔很短、而且基本無法避免的時候。例如：儘管雙方都誠意談過，您的買家需要的成交日期，就是和您所購房子的交房日期對不上。當間隔很長時，它就不那麼合適，因為利息會一直累計；而當您另有合理辦法來橋接時間（例如在房產淨值之外有足夠存款，可以在不按一筆未成交買賣借錢的情況下付首付）時，也不那麼合適。在您還沒進入報價之前、而不是之後，和按揭經紀把自己的時間表談一遍，能最清楚地看出：過橋貸款、「以賣掉現有房產為條件」的報價，還是回租安排，最適合您的情況。

這篇文章的要點

• 過橋貸款把一筆還沒成交的賣房淨值提前撥給您，讓您不必等那筆款項就能完成新購房。
• 貸款機構要求對現有房子有一份確定的、無條件的買賣協議，另加已確認的成交日期和足夠剩餘淨值的證明。
• 預期是隻付利息、利率高於普通按揭，另加一筆手續費；請向貸款機構要確切條款，不要假定一個固定數字。
• 底層風險是：在您已經承諾過橋貸款和新購房之後，那筆買賣沒能完成。在買賣確定之後這很少見，但這正是貸款機構堅持「確定」的原因。
• 「以賣掉現有房產為條件」的報價和談好的回租安排，可以減少甚至完全免掉對過橋貸款的需要，具體取決於您兩邊市場的競爭程度。

本文是一般信息，不是財務意見。過橋貸款的條款、利率和費用因機構、也因您個人情況而不同；在依賴任何具體數字之前，請向按揭經紀或您的銀行確認當前情況。

接下來怎麼做

英文版的買房指南可以用來安排您找房的步驟：先準備好要問房子的問題，再去實地走一走社區的路線，並且在比較幾套房子的時候，把事實和個人喜好分開記。