大溫的租賃地權房產：您擁有什麼，以及為什麼剩餘年限決定一切

上個月有一位買家問我，為什麼一套租賃地權的聯排屋，價格明顯低於隔一條街的永久產權那一套。面積一樣、年份一樣、裝修也一樣。

他們看的是兩種不同的產品。一位買家得到的是沒有終止日期的土地。另一位得到的是固定年限的使用權，而這些年限在他們住著的時候一直在往下走。

您實際擁有什麼

永久產權意味著您擁有土地和上面的一切，想擁有多久就多久。

租賃地權意味著您擁有在某個具體日期之前佔用這套房產的權利。土地屬於別人。那個別人就是租賃地權出租方，他們持有所謂的主租約或地租租約，也就是最初創設這個安排的那份母協議。

您的權益在土地產權及測量局登記，和永久產權一樣。您可以賣、可以抵押、可以留給子女。它帶著一個到期日。

在大溫，出租方是誰

對分層產權租賃地權，《分層產權法》限制了誰可以做出租方。名單上只有公共主體：

• 卑詩省政府
• 加拿大聯邦政府
• 地方政府，包括溫哥華市
• 學區
• 大學
• BC Housing，通過省級租賃住房公司
• Nisga'a Nation 和 Nisga'a Villages、條約原住民族，以及 shishalh Nation
• 四家與原住民族有關聯的公司

實際上，您在大溫會碰到的租賃地權房子，建在市政土地、大學土地、聯邦土地或原住民族土地上。False Creek South 是市政土地最有名的例子。那片社區在 1970 和 1980 年代建成時，市裡很多土地是以 60 年地租租約租出去的。

UBC 周邊的大學土地用另一種模式，99 年租約由建商預付。原住民族保留地上的租約由聯邦政府起草，有自己的結構，其中常常包含按固定間隔進行的租金複核。

出租方很重要，因為不同的出租方寫不同的租約，而租約正是決定您成本的那份文件。相隔幾公里的兩套租賃地權房子，運作方式可能完全不同。

預付租金與持續繳租

這是對月度預算影響最大的那個分野。

預付租約意味著建商在一開始就把整個租期的地租付清了。之後沒有人再繳租。您付管理費、房產稅、水電和保險，這就是每月支出的全貌。

帶持續地租的租約意味著有人一直在為使用這塊土地向出租方付錢，通常是通過分層產權法團收取，再由法團向業主收。這筆錢加在您的管理費之上。

部分預付的租約是第三種形態：租期的前一段已經付掉，之後租約會定一個新的租金。

卑詩省政府在它的分層產權租賃地權頁面上，把這三種安排都講了。某一套具體房子適用哪一種，寫在主租約裡，而且只寫在那裡。

租金複核，以及它為什麼讓人中招

收取持續地租的租約，通常會設複核日。到那一天，地租按租約規定的方法重新計算，而這個方法常常和當時的土地價值掛鉤，而不是和原來的租金掛鉤。

大溫的土地自很多這類租約簽訂以來，漲了一大截。一次按當前土地價值乘一個固定百分比的複核，可能算出一個和原來完全不同的付款額。

在買之前，兩個問題能回答這件事：

• 下一個複核日是什麼時候？
• 租約怎麼計算新的租金？

如果第二個答案讀一遍還不清楚，那就是該請律師介入的時刻，而不是等報價被接受之後。

為什麼年限越短折價越大

一套租賃地權的房子，比同等的永久產權房子值錢少，因為買家得到的是有限的年限，而不是對土地的永久所有權。卑詩省政府說得很直白：隨著租期接近終止日，租約的相對價值會下降。

折價隨著年限減少而變大，因為有三件事同時發生。

願意放款的機構更少。 下面會講，而它是那個真正起約束作用的條件。

能買的買家更少。 一套只有部分機構願意融資的房子，面對的買家群體更小；而更小的群體意味著更少競爭和更低的價格。

終點近到開始要緊了。 還剩 80 年的買家不會去想到期這件事。還剩 25 年的買家，會開始算自己最後能拿回什麼。

我不會在這裡給一個百分比，因為那個數字取決於具體的租約、具體的樓，以及那個月貸款機構在做什麼。但這個規律是成立的。您要圍繞它規劃的，是這個規律的方向。

貸款這個問題

這正是租賃地權交易破裂的地方，值得在開始找房之前就弄清楚。

加拿大通用的房貸指示要求租約剩餘年限至少比攤還期長五年。25 年攤還需要租約還剩 30 年。30 年攤還需要 35 年。

貸款機構還會為自己的保護去讀主租約。他們希望在借款人違反租約時收到通知、希望有機會自己去補救這個違約，並且希望在原租約被終止時有權取得替代租約。一份缺少這些條款的租約，可能不論借款人多強都被拒。

CMHC 為租賃地權權益上的房貸提供保險，並對租期和擔保有自己的條件。您的頭期款、信用和收入只是文件的一半。租約是另一半，而那一半您改不了。

請為更長的審批時間做計劃。給貸款條件留比永久產權交易更多的天數，因為貸款機構的律師需要時間讀這份租約。我們那篇無條件報價到底是什麼意思講了撤掉這個條件的風險，而在這裡，這個風險比在一套普通公寓上更大。

其餘的資格算法和任何購屋一樣。如果您還沒讀壓力測試怎麼運作，先從那裡開始，因為在租約這個問題出現之前，測試利率就已經定下了您的上限。

到期時會發生什麼

到期時，土地和建築歸還出租方。

租約會寫明承租人在那時是否能就改良物的價值獲得一筆補償。在 False Creek South，這筆款項有一個名字，叫做分層單位上的租賃地權權益，而市政府把它描述為按租約結束時改良物的公平市場價值給予的補償。卑詩省政府也提醒：一份租約可能把這筆補償定為零。

在到期之前，有三條路：

通過談判續租或延長。 出租方同意增加年限，通常要付一筆錢。溫哥華市曾給 False Creek South 的住宅分層產權承租人延長租約的機會，這說明它會發生。每一次延長都是一場單獨的談判，有自己的價格。

租約裡已經寫明的權利。 有些租約給出按既定條件延長的選擇權。這是最有利的處境，而它很少見。

歸還。 租期結束，房產按租約裡那條補償條款的內容歸還出租方。

分層產權租賃地權的結構

您在物件上看到的租賃地權房子，大多是租賃地權分層單位，而這個結構值得在腦子裡過一遍。

公共機構把土地租給建商。建商建樓。完工後，建商提交分層產權圖，由此設立分層產權法團和各個分層單位。之後每一次賣給買家，都是把建商在那一個分層單位上的租賃地權權益轉讓出去。

日常運作上，這個法團和任何分層產權法團按《分層產權法》運作的方式一樣：管理章程、預算、應急儲備金、年度大會、折舊報告。怎麼讀分層產權折舊報告裡講的一切，在這裡原樣適用。

上面還多一層。關於土地、租期和地租的決定屬於主租約和出租方，在法團的控制之外。請像對任何一棟樓那樣讀分層產權文件，然後把租約當成另一項單獨的工作來讀。

出價之前的核對清單

四項，按這個順序。

1. 找到到期日。 通過土地產權及測量局調一份產權查詢。已登記的租約會顯示起始日期和租期。先做這一步，因為它便宜，而且可能直接結束這場討論。

2. 弄清租金是預付還是持續繳。 問掛牌經紀，然後在租約裡確認。口頭答覆是一個起點，永遠不是答案。

3. 找到租金複核日和計算方法。 如果租金是持續繳或部分預付，這就決定您將來的月度成本。請拿到確切的那一條。

4. 請律師讀主租約。 不是摘要，不是法團對它的描述，而是租約本身。卑詩省政府建議潛在買家在購買住宅租賃地權之前，諮詢熟悉這方面的律師，而這條建議正是本文的全部用意。

如果您要貸款，再加一項：在寫報價之前，就這套具體房產和您的經紀談一談，讓租約年限對照您需要的攤還期核對一遍。貸款機構在預批時會查什麼講了借款人那一側的材料。

這篇文章的要點

• 永久產權擁有土地。租賃地權擁有固定年限，而土地歸一家公共機構。
• 在卑詩省，分層產權租賃地權的出租方必須是公共主體：政府、學區、大學、BC Housing，或者原住民族。
• 地租是預付、持續繳，或者部分預付，而主租約是唯一寫著答案的地方。
• 一個租金複核日可以按當前土地價值重置持續繳的那筆錢。
• 貸款機構一般要求租約比攤還期多撐五年，這正是年限變短時折價變大的原因。
• 到期時房產歸還出租方，而對改良物的補償可能很可觀，也可能是零。
• 先從產權上拿到到期日，然後請律師讀主租約。
• 想查某個具體地址的租約條款，聯繫我們；或者瀏覽物件。

接下來怎麼做

走一遍分層產權審閱處理樓的文件，然後把主租約當成另一項單獨的審閱加在上面。如果您還在租賃地權單位和永久產權單位之間猶豫，比較幾套房子講了怎麼權衡那些對不上的特點和成本。