按揭壓力測試：為什麼您獲批的金額比預想的少

買家告訴我他們的利率是 4.6%，於是我們按 4.6% 算，結果貸款機構給回來的獲批金額比我們倆預想的都小。

原因是：加拿大沒有一家受聯邦監管的貸款機構，是按您實際要付的那個利率來審核您的。

那兩個數字

每一份申請都按以下兩者中較高的那個來測試：

• 您的合同利率加兩個百分點，或者
• 5.25%

合同利率 4.6% 按 6.6% 測試。合同利率 2.9% 按 5.25% 測試，因為 4.9% 低於下限。您面對的是其中更大的那一個。

您按合同利率還款。而您獲批的額度，是按「彷彿您在付測試利率」算出來的。

這條規則適用於誰

規則來自加拿大金融機構監理辦公室（OSFI）發佈的 B-20 指引。它覆蓋每一家受聯邦監管的貸款機構：各大銀行、多數信託公司，以及為經紀業務提供大量資金的專營貸款機構。

它適用於：

• 有保險按揭，首付低於 20%
• 無保險按揭，首付 20% 及以上
• 購房和再融資
• 把按揭轉到新的貸款機構，這會被當作一份新申請

它不適用於在現有機構、貸款條件完全不變的單純續期。2024 年底出臺的聯邦規定也允許無保險借款人在續期時把按揭轉到新機構而不必重新審核，前提是金額和攤還期保持不變。在認定自己沒有選擇之前，請先確認您自己的情況。

卑詩省的信用合作社由省裡的金融服務管理局監管，不由 OSFI 監管，所以它們自己定政策。大多數會採用類似的做法。有少數用更低的合格利率，算出更大的獲批金額，通常伴隨更高的合同利率。

它對大溫的預算做了什麼

合格利率多兩個百分點，支持的按揭金額大約減少 15% 到 20%。確切數字取決於攤還期、收入、負債，以及那套房產的稅費和物業費。

在這裡重要的那些價位上，這就是兩臥室和一臥室之間的差別，或者聯排屋和公寓之間的差別。如果您讀過我們的高貴林聯排屋買房指南，又在想為什麼那些數字看起來夠不到，通常原因就在這裡。

底下那兩個比率

貸款機構會做兩項計算，兩項都用測試利率。

**毛負債服務比率（GDS）**是住房支出佔稅前收入的比例：

• 按測試利率算的按揭月供
• 房產稅
• 取暖費
• 有物業費時，物業費的 50%

**總負債服務比率（TDS）**再加上其他所有每月要還的債務：車貸、學生貸款、信用卡最低還款、信用額度還款、撫養費。

常見上限是 GDS 39%、TDS 44%。良好的信用、大額首付或者可觀的存款，可以讓一些機構把這兩個數字放寬一些。

這裡有兩個細節，會讓買家實實在在少貸到錢：

物業費算在裡面。 它的一半進 GDS。一棟較舊的大樓，每月物業費 650 加元，就等於在您還沒付一分錢按揭之前，先有 325 加元進了這個計算。這也是為什麼我們在物業費說明裡講的那些樓，值得同時按物業費和按價格做比較。

循環信用債務按最低還款算。 一筆 12,000 加元的信用額度餘額，即使您打算下個月就清掉，也會按貸款機構假定的還款額計入。在申請之前把它還掉，對您獲批金額的改善，比去找一個低 10 個基點的利率可靠得多。

四種能改變這個數字的辦法

清掉循環信用餘額。 信用卡和信用額度直接打在 TDS 上。在申請前的那幾週裡，這通常是買家手上最大的一根槓桿。

拉長攤還期。 30 年降低了進入比率的月供，所以在同樣利率下，它比 25 年讓您獲批更多。無保險按揭可以用；自 2024 年 8 月起，首次購房者和新建房屋的有保險按揭也可以用。代價是整體利息更多，所以這是一種取捨，不是白得的好處。

加一位共同借款人。 兩份收入都算進去，兩邊的債務也都算進去。一位資產負債乾淨的父母會把數字抬上去。一位有車貸的兄弟姐妹可能不會。

提高首付。 這不改變測試利率。它減少您需要的貸款額，而對您的購買價來說，結果可能是一樣的。

買家在哪裡栽跟頭

我見得最多的失敗，是憑一個口頭預批寫出的無條件報價。

預批反映的是在還沒有人看過房產之前，貸款機構對您收入、信用和負債的看法。最終批准還要考慮房子本身：估價、分層產權文件、樓齡和狀況，有時還有單位面積。很小的開放式單位，以及有訴訟或即將有大額徵費的樓，即使借款人很強，也可能因為房產那一側被拒。

貸款條件的存在，就是為了讓這個落差有地方著落。我們那篇無條件報價到底是什麼意思講了去掉它您放棄的是什麼。

這篇文章的要點

• 您被測試的利率是合同利率加 2 個百分點，或者 5.25%，取較高者。
• 它在任何首付比例下都適用，有保險和無保險都一樣。
• 在現有機構做單純續期不需要重新審核。
• 預期您能貸到的金額，比只按合同利率算出來的少大約 15% 到 20%。
• 物業費的一半和每一筆循環信用最低還款都在比率裡。
• 清掉債務和拉長攤還期，對這個數字的影響比比較利率更大。
• 用貸款可負擔金額計算器按同樣的 GDS 和 TDS 比率，算一遍您自己的最高按揭額。
• 想從一份真實的獲批額倒推著看，聯繫我們；或者在它算出的範圍內瀏覽房源。

接下來怎麼做

在和貸款機構談之前，先走一遍找房前的準備，讓這場對話從真實的數字開始。如果您在比較不同的樓，分層產權審閱講了那些既影響您獲批額、也影響您月度支出的文件。