卑詩省的租轉購和賣方貸款：怎麼運作，以及買家會在哪裡吃虧

有一位買家問我，租轉購是不是繞過頭期款不足的一條路。再往前一個月，有一位賣家提出自己承擔一部分房價，讓一筆交易能夠成交。

這兩種安排在卑詩省都合法。兩者都讓買家處在比正常購買更弱的位置。它們運作方式不同，所以這篇文章一個一個講。

第一部分：租轉購

結構

一筆租轉購交易，是兩份共同存在的協議。

租約。 您作為房客搬進去並支付租金。這一部分是一份普通的住宅租賃。

購買期權。 一份單獨的合同，給您在約定期限結束時、按合同寫明的價格買下這處房產的權利。

卑詩省金融服務管理局這樣描述典型版本：買賣雙方籤一份協議，給買家以一筆費用為代價、在約定期限結束時按約定價格購買該房產的權利。買家支付租金，再加上每月一筆計入頭期款的金額。如果買家在期限結束時能通過房貸審批，這筆買賣就成交。

有些協議走得更遠，創造的是買下的義務，而不是權利。那個版本是一筆延遲很久的購買，而從它裡面走開可能意味著被起訴要求履約付款。請讀清您籤的是哪一種。

期權費和租金抵扣

期權費是您為那份買下的權利付的錢。它是那份期權本身的價格，所以通常不退。您付了錢，也收到了東西：在約定期間內按約定價格買下的權利。如果您從未用那份權利，賣家留下這筆費用。一份寫得好的協議，會在您真的成交時把這筆費用抵在房價裡，而這件事必須寫下來。

租金抵扣是您每月付款中計入頭期款、而不是計入賣家收入的那一部分。它存在，是因為合同這樣寫。請問三件事：

• 每一期付款中有多少被抵扣
• 這筆錢在成交之前放在哪裡
• 一次遲付會不會取消這項抵扣

最後那一點就是讓人吃虧的地方。有些協議在一次漏付或遲付之後，就讓整份期權失效。您失去那筆費用、那些抵扣和買下的權利，同時按租約還欠著租金。

卑詩省金融服務管理局也指出了租金水平本身。租轉購的租金通常高於那一帶的行價，因為高出的那部分正是用來形成抵扣的錢。如果您走開，您為這部分高出的租金付了好幾年，而什麼也沒有換到。

決定這筆交易是否安全的四個問題

1. 購買價格是現在定，還是以後定？

固定價格給您確定性。它也在市場下跌時把您鎖住，因為您可能被綁定在高於這套房子價值的價錢上。到期限結束時按評估定價格，去掉了那個風險，也去掉了您規劃的能力。兩種都可以行得通。而一條含糊的條款，說雙方以後再商定價格，給您的是什麼都沒有。

2. 租賃期內的維修由誰付？

在一份普通租約下，大的維修由房東處理。租轉購協議常常把它轉給作為買家的房客，理由是這房子反正要賣給您。那是一筆真實的成本。在一個您正努力存頭期款的年份裡，一個屋頂或一臺暖氣爐可以花掉好幾千加元。請把這個分擔寫進書面，並對照《住宅租賃法》對房東的要求核對。

3. 如果您在期限結束時拿不到房貸會怎樣？

這正是卑詩省金融服務管理局警告的結果。多數協議說您會失去這份期權、那筆費用和那些抵扣。請問清期限能不能延長，以及在什麼條件下延長。如果答案是不能，請在簽字之前就把這個風險算進價格，因為房貸壓力測試會在期限結束時、而不是今天用在您身上，而貸款機構會在那個時候，按預批到底會查什麼來審您的申請。

4. 這份期權有沒有登記在產權證上？

一份放在抽屜裡的協議，無法阻止賣家把房子賣給別人。在土地產權登記處登記，會把您的權益放進公開記錄，這樣任何買下那處房產、或者以它為擔保放貸的人，都要受您的主張約束。一位卑詩省房地產律師可以就您那份具體協議適用的登記形式提供意見。如果賣家拒絕登記，那就是「這筆交易是否安全」這個問題的答案。

賣家很少提的兩個風險

賣家自己的房貸。 您在付錢給賣家。賣家應該在付錢給他們的貸款機構。如果他們停付，那家機構可以對一處您正住在裡面、並且正在為買下它付錢的房產啟動止贖。一項已登記的權益給您在那個程序裡的地位。一份未登記的協議只留給您一項對一個已經沒錢的人的主張。請讓您的律師在您簽字之前調出產權，看上面登記了什麼。

期限結束時的評估。 您的貸款機構按評估價值放貸。如果這處房產的評估，低於您的期權三年前鎖定的價格，您就要在頭期款之外用現金補上差額，否則這筆交易作廢。您攢起來的那些租金抵扣，補不了這個缺口。

法律上的那道縫

一個租轉購安排橫跨兩套體系。

租賃部分依《住宅租賃法》運作，由住宅租賃事務處管理。它覆蓋押金、租金上調、維修、進入和終止租約。

那份購買期權是一份合同，在那套體系之外。關於價格、抵扣或費用的爭執要上法院。

一筆交易，兩套規則，還有兩個分開的爭執場所。這就是為什麼在這裡，法律審閱比在一筆普通購買上更重要。

第二部分：賣方貸款

它是什麼

賣方貸款的意思是賣家把一部分房價借給您。您付一筆頭期款，您的銀行借出其中的大部分，而賣家以一筆由房產上登記的房貸作擔保的借款，承擔餘下部分。

它在商業交易裡很常見，那裡的各方有經驗、金額很大，而賣家承擔一部分房價，是一種已知的促成交易的做法。在住宅購買上它很少，原因在下面。

第二順位，以及這意味著什麼

您的銀行先登記它的房貸。賣家的房貸登記在它後面，排在第二順位。

順位決定在強制出售這處房產時誰先拿到錢。第一順位貸款機構被全額償付之後，第二順位才會拿到任何錢。所以賣家承擔的風險比銀行大，而他們把這個風險算進利率。賣方貸款通常比第一房貸利率更高、期限更短，常常只付利息，而全部餘額在期末到期。那最後一筆付款正是買家低估的部分：您必須再融資或者賣房才能清掉它。

第一順位貸款機構為什麼可能拒絕

排在第一順位的那家銀行有發言權。

多數第一房貸要求您披露這處房產上的任何其他融資，並在登記之前取得貸款機構的書面批准。一家機構可能拒絕，因為第二房貸提高了您以這套房子為擔保的總借款、增加了一筆會改變您債務比率的月付，並且加進了一個可以啟動強制出售的第二方。

如果您的房貸有保險，還有一道更硬的限制。加拿大房貸及住房公司要求，來自非傳統來源的頭期款必須是獨立於交易各方的，並且不與這處房產的買賣相關。而來自賣家的錢，按定義就與這筆買賣相關。對頭期款不足 20% 的買家來說，這扇門就關了。

請在您的報價變成無條件之前，把貸款機構這個問題定下來，這和無條件報價適用的是同一種紀律。事後才發現您的銀行不允許這種安排，會讓您拿著一份自己沒法出錢的合同。

這個提醒，用直白的話說

在籤這兩種安排中的任何一種之前，取得獨立的法律意見。 獨立的意思是您自己的律師，不是賣家的，也不是賣家推薦的律師。卑詩省金融服務管理局直接為租轉購給出這項建議，因為一位律師可以談條款，並指出您自己看不出的問題。

把您的權益登記在產權證上。 對租轉購來說，那是您的期權。對賣方貸款來說，賣家一定會登記他們那一份，而您應該確切知道登記了什麼、順序如何。

在簽字之前讀產權。 已有的房貸、留置權和其他權利負擔，會告訴您賣家承受著什麼壓力。

把「不讓您請律師」當作一個拒絕。 任何帶著時間壓力提出的安排，或者給出一個理由說您的律師不該先審閱它的安排，都已經告訴了您需要知道的事。走開。

這篇文章的要點

• 租轉購是一份租約加一份單獨的購買期權，兩部分都要讀。
• 期權費通常不退，因為它買的是那份權利本身。
• 請查清價格是現在定還是以後定、維修由誰付、融資失敗時會怎樣，以及這份期權有沒有登記在產權證上。
• 賣家自己的房貸可能在您的期限內違約，把這處房產推進止贖。
• 期末一個偏低的評估，會讓您用現金去補那個缺口。
• 租賃部分依《住宅租賃法》運作，而期權依合同法運作，在兩個不同的場所。
• 賣方貸款把賣家放在您銀行之後的第二順位，利率更高、期限更短。
• 您的第一順位貸款機構必須批准，而一筆有保險的房貸排除了頭期款裡用賣家的錢。
• 在籤這兩種安排中的任何一種之前，聯繫我們，或者瀏覽物件看一筆常規購買會花您多少錢。

接下來怎麼做

先把英文版的找房準備走一遍，這樣在考慮另一種結構之前，您就知道按您的數字，一筆正常購買是什麼樣。如果一位賣家已經向您提出了這樣的方案，買房指南列出了一筆常規購買會走的步驟，而那才是公平的對照。如果這處房產目前租給了別人，我們那篇在卑詩省買一棟帶房客的房子講了會延續到新業主身上的租賃規則。