申請房貸牽涉兩個分開的決定：誰替您安排貸款，以及誰出錢撥款。在加拿大，大部分購買住宅的買家，是透過銀行分行、信用合作社分行、房貸經紀人，或直營貸款機構的網路管道接觸貸款機構。每一條路都有各自的責任、費用和服務方式，買家在簽約前應該了解。這一章逐一說明，並附上加拿大金融消費者管理局（Financial Consumer Agency of Canada）和卑詩省金融服務管理局（BCFSA）的相關規定。
購屋房貸主要指南說明整個流程。產品選擇這一章說明貸款機構實際提供給您的是什麼。申請這一章說明簽了協議之後要準備的文件。
銀行、信用合作社、單一業務貸款機構和房貸經紀人
特許銀行用自己的資產負債表撥出貸款，透過分行和房貸經紀人銷售自己的產品。信用合作社是由會員擁有的省級機構，用同樣的方式撥出貸款，也有自己的產品。單一業務貸款機構（monoline lender）只做房貸，通常沒有分行，透過房貸經紀人接觸借款人。房貸經紀人自己不撥款：經紀人把您的檔案送給多家貸款機構比較，再和以最好條件核准檔案的那一家安排貸款。
每一種機構的監管單位和成本結構都不同。加拿大金融機構監理總署（Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI）的合格利率頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）規定，受聯邦監管的貸款機構，對沒有保險的房貸，壓力測試使用「合約利率加 2%」和「5.25%」兩者中較高的一個。信用合作社受省級監管，自己訂定無保險貸款的壓力測試。對有保險的貸款，CMHC 在所有貸款機構都使用相同的規定。
卑詩省的房貸經紀人怎麼收取報酬
在大部分優質的住宅貸款檔案中，貸款機構會在撥款時付給經紀人一筆介紹費（finder's fee）。借款人不必為經紀人的工作額外付錢。這筆費用以貸款金額的一個比例計算，取決於貸款機構的報酬表和借款人選擇的貸款期限。貸款機構的這項成本已經算進產品價格裡，所以經紀人拿到的利率，常常等於或接近貸款機構在該期限的最佳利率。
非優質的檔案情況不同。卑詩省金融服務管理局的執業行為規定，要求經紀人在安排貸款之前，以書面揭露報酬和任何利益衝突。如果是私人貸款機構、正在重建信用的檔案，或特殊的房產，借款人可能要直接付費給經紀人、貸款機構，或兩者都要付。簽約前，請逐行閱讀經紀人的協議和貸款機構的貸款承諾書。
經紀人的執照號碼和執照名冊，都公布在卑詩省金融服務管理局自己的網站上。簽協議之前，兩者都要索取並查詢。如果想和房地產專業人士適用的代理規定做比較，請參考 2026 年 10 月 5 日查閱的 BCFSA 代理準則。
服務方式和專長
銀行分行讓您有一個固定的辦公室和固定的聯絡人。如果是收入和頭期款都單純的優質檔案，分行的代表可以從頭到尾處理。分行的產品只有一家貸款機構的產品，比較就到此為止。如果借款人的條件符合這家貸款機構的標準，找分行往往是最簡單的方式。
房貸經紀人通常透過電話、電子郵件和安全的文件上傳平台工作。處理過自僱收入、海外收入、新移民檔案、繼承房產、共同持有安排或多戶住宅房貸的經紀人，有分行可能缺少的經驗。取捨在於，經紀人的服務方式沒有附近的分行可以處理日常銀行事務。
讓報價可以互相比較的問題
某個期限利率最低的報價，有時整體花費更高。提前還款額度、可轉移性、續約程序，以及貸款機構登記的抵押類型，都會改變整筆貸款的總成本。請以書面向每一家貸款機構或每一位經紀人問同一組問題：
- 合約利率和貸款期限
- 這個檔案可用的攤還年限
- 固定、機動或混合型，以及貸款機構調整機動利率的方式
- 開放式或封閉式，以及這個產品解除合約時違約金的計算方式
- 提前還款額度：一次還款的比例、提高還款金額的比例、可以使用的時間
- 可轉移的期間，以及增貸的處理方式
- 抵押登記類型：標準式或擔保式
- 解除合約、塗銷抵押和續約時轉換貸款機構的費用
- 任何現金回饋優惠，以及它的追回條款
把每個答案記在同一份試算表裡。申請這一章和利率鎖定這一章說明接下來的申請和鎖定利率階段。
簽名前先讀貸款承諾書
貸款機構的貸款承諾書（commitment letter），是核准之後提出的書面貸款條件。它寫明利率、貸款期限、攤還年限、借款人還必須達成的條件、撥款時要付的費用，以及承諾到期的日期。加拿大金融消費者管理局的「選擇房貸」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）指出，貸款機構必須揭露房貸的全部借款成本，包括會減少實際撥給您金額的費用。
請讀完承諾書的每一行。具有約束力的合約是貸款承諾書，電話中報的利率都要在承諾書上確認。把承諾書和經紀人或分行在申請期間報給您的條件對照。常見的差異包括：信用分數改變後利率變高、攤還年限比報價短、提前還款額度不同、附有追回期間的現金回饋產品，或要求撥款前必須備妥產權保險的條件。
如果承諾書上有您無法達成的條件，請在接受之前回頭找貸款機構或經紀人。沒有達成的條件，有時會迫使您在最後一刻換貸款機構，這可能讓您必須以不同的利率重新鎖定。如果附帶貸款條件的期間很緊，換貸款機構可能讓這筆交易破局。
比較期間讓檔案維持不變
房貸的利率鎖定，記錄的是您在鎖定當天的信用、收入和負債。撥款之前，貸款機構注意到的任何變化，都可能影響核准。加拿大金融消費者管理局的預先核准頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）把不良的信用紀錄，列為即使拿到預先核准，貸款機構仍可能拒絕房貸的原因之一。
常見會影響檔案的變化有：新的信用卡或信用額度、新的汽車貸款、換工作、存款降到低於報價時的頭期款，或現有債務遲繳。對自僱借款人來說，改變公司結構或延遲報稅也算在內。從預先核准到撥款這段期間，請讓您的檔案保持穩定。即使汽車經銷商或家具行在完成日之前提供免息分期，也不要承擔新的債務。
任何計畫中的變化，請在發生之前以書面告訴貸款機構或經紀人，讓檔案可以及早重新審查。事先告知的更新，可以在辦公室內部處理。撥款前一週才發現的意外，通常會變成最後一刻的問題。
第一次通話前要準備的文件
加拿大金融消費者管理局的預先核准頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）列出的文件包括：身分證明；工作證明，例如薪資單，自僱者則是加拿大稅務局的稅單（Notice of Assessment）；您能支付頭期款和交屋相關費用的證明；以及資產和負債的資料。CMHC 的一般要求頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）確認，有保險的檔案也需要相同類別的文件。
在第一次談話之前，把每一份文件都準備好。經紀人或分行一次看到完整的檔案，就能更快找到適合的貸款機構。文件一份一份陸續送到經紀人手上時，常常因為其他檔案先完成，而錯過第一個利率鎖定。我們刊物裡的預先核准文章說明貸款機構通常會要求什麼，以及原因。
依檔案找合適的專業人士
| 檔案類型 | 通常適合誰 |
|---|---|
| 受僱 T4 薪資收入，一般房產 | 任何銀行、信用合作社或房貸經紀人 |
| 自僱，有兩年已申報的稅務紀錄 | 熟悉 Alt-A 貸款機構的房貸經紀人 |
| 剛到加拿大，信用紀錄有限 | 有新移民方案的貸款機構，通常是銀行 |
| 出租房產或多戶住宅 | 能接觸單一業務貸款機構的房貸經紀人，或專門的貸款機構 |
| 正在重建信用 | 和 B 類貸款機構及私人貸款管道合作的房貸經紀人 |
| 和家人一起買，或使用遺產購屋 | 熟悉共同持有安排的房貸經紀人，或有律師提供意見的分行 |
關於您自己的檔案，請找持照的房貸專業人士談。卑詩省金融服務管理局公布執照名冊，貸款核准後，由您的律師或公證人把貸款登記在產權上。選擇房貸這一章和申請這一章列出您可以帶進那次談話的問題。
找過不只一個來源的買家，很少後悔花了這些時間。把第一份報價當成起點，寫下條件，再請另一家貸款機構或經紀人在相同的貸款期限和攤還年限下提出更好的條件。到續約時，這份書面比較就是您當初做這個選擇的紀錄。