加拿大的房貸，是同時做出的一組選擇。您簽下的產品會寫明利率類型、貸款期限長短、攤還年限長短、開放式或封閉式、提前還款額度的規定、可轉移性的規則，以及貸款機構在產權上登記的抵押類型。每個選擇都有代價，可能反映在您今天付的利率上，也可能反映在您為日後保留的彈性上。這一章逐項說明每個選擇，並附上加拿大金融消費者管理局（Financial Consumer Agency of Canada）的定義和資料來源。
購屋房貸主要指南說明整個流程，並列出資料來源。這一章講的是產品本身。申請這一章說明貸款機構接下來怎麼處理您的檔案。費用與稅務指南說明房貸違約保險的保費，以及完成日當天的其他一次性費用。
固定利率或機動利率
加拿大金融消費者管理局的「選擇房貸」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）把固定利率定義為在整個貸款期限內維持不變的利率。它通常比期限相近的機動利率高。機動利率在貸款期限內可能上升或下降，起始時通常比固定利率低。
每期還款金額固定的機動利率房貸，帶有一個不容易察覺的風險。該局指出，利率上升時，每期還款中會有更多部分自動用來支付利息。還款金額不變，但用來減少本金的部分變少了。如果利率上升得夠多，貸款機構可能會提高還款金額，讓攤還年限維持原定進度。還款金額隨利率變動的機動利率房貸，沒有這種隱藏的效果，因為還款金額本身就反映了目前的利率。
怎麼選，取決於您的預算能承受多少還款金額的變動，以及您打算持有這筆房貸多久。借款金額已經接近負擔上限的買家，承受還款增加的空間比較小。打算持有時間短的買家，整體上受利率變動的影響也比較小。
開放式或封閉式
期限相同時，封閉式房貸的利率比開放式房貸低，因為貸款機構知道，除了合約裡的提前還款額度之外，這筆本金會一直保持未還。超過這些額度的提前還款，或在貸款期限結束前解除房貸，都會產生提前還款違約金。
開放式房貸的利率比較高，讓您隨時可以償還任何金額，不必付違約金。它適合計畫可能在貸款期限內改變的借款人，例如正在等另一間房產賣出的買家、在長期計畫之前先用的短期過渡安排，或即將拿到一筆已知遺產或和解金的買家。較高的利率，換來的是隨時可以結束這筆貸款的權利。
大部分加拿大借款人使用的是封閉式房貸。在大多數情況下，較低利率累積起來省下的錢，比在貸款期限內做一次計畫中的提前還款所付的費用多。要問的問題是：您的計畫是否符合封閉式房貸的條款。如果不符合，開放式產品的總花費，可能比日後付一筆違約金還少。
貸款期限的長短
加拿大金融消費者管理局的「貸款期限與攤還年限」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）把貸款期限描述為房貸合約有效的時間長度，通常是幾個月到五年或更長。每個貸款期限結束時，您可以和目前的貸款機構續約，或把貸款轉到另一家貸款機構。
短的貸款期限，通常是一到三年，讓您在利率下降時可以早一點用較好的利率續約。利率上升時，您也必須早一點續約。五年期是加拿大人常見的選擇：它穩定到足以規劃預算，也有足夠的彈性應付生活的變化；解除合約時，它通常也是還能避開較長期限利息違約金的最長期限。超過五年的期限也有，並附有貸款機構在合約裡寫明的提前還款規定。
貸款期限的長短，也會改變解除合約時的提前還款違約金。加拿大金融消費者管理局指出，合約簽訂不滿五年時，通常適用利率差額的計算方式。七年期的合約在第三年解除，仍然在適用利率差額的期間內，依照該局說明的兩種計算方式，可能產生較高的違約金。
攤還年限的長短
攤還年限，是依照目前的利率和還款金額，把貸款全部還清所需的時間。加拿大金融消費者管理局的「貸款期限與攤還年限」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）規定，首次購屋者或購買新建房屋、頭期款低於 20% 時，攤還年限最長 30 年；其他情況最長 25 年。
攤還年限越長，每期還款越低，整筆貸款期間付出的總利息越高。該局自己的例子是一筆 $300,000、利率 4% 的房貸：攤還年限 10 年時，利息是 $63,919；攤還年限 25 年時，利息是 $173,418。該局提醒，較長攤還年限多出來的利息，加起來可能達到幾千元甚至幾萬元。
如果您的預算在較短攤還年限的還款金額下仍然寬裕，選較短的攤還年限，通常付的總利息比較少。為了買到房屋而把預算拉到上限的借款人，可以選較長的攤還年限，並計畫在預算允許時，每年使用提前還款額度。
提前還款額度和可轉移性
提前還款額度，是您每年可以在不付違約金的情況下額外償還的金額。每家貸款機構寫明自己的數字。常見的額度是每個週年年度一次償還原始本金的 10% 或 20%，以及把定期還款金額提高相同比例的權利。有些貸款機構允許在任何還款日一次還款，有些只允許在週年日。簽約前，請貸款機構以書面提供確切的規定。
可轉移性，是在貸款機構設定的期間內，把貸款連同利率和條款轉到新房屋的權利。對可能在貸款期限內搬家的買家，只要符合轉移規定，可轉移的房貸就不會產生提前還款違約金。各家貸款機構對賣屋和買屋之間允許相隔多久、貸款金額變大時怎麼處理，以及增貸的部分是否把舊利率和新利率混合計算，規定都不同。
有保險、可投保和傳統房貸
房貸金額超過購買價格的 80% 時，就是有保險的房貸，意思是貸款機構的這筆貸款由借款人支付的房貸違約保險承保。CMHC 的保費資訊頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）規定的標準保費是：貸款佔房價 80% 至 85% 時為貸款金額的 2.80%，85% 至 90% 時為 3.10%，90% 至 95% 時為 4.00%。保費是一次性的費用，可以加進貸款裡。
傳統房貸的頭期款是 20% 或以上，沒有房貸違約保險。可投保房貸的頭期款也是 20% 或以上，但符合可投保的標準，讓貸款機構可以在背後購買整批貸款的保險。可投保房貸有時利率比完全傳統的房貸低，因為貸款機構的資金成本比較低。兩種情況下，借款人都不付保險費。
抵押登記類型：標準式或擔保式
標準抵押登記（standard charge）以貸款金額登記房貸。擔保式抵押登記（collateral charge）以高於貸款的金額登記房貸，讓貸款機構日後可以借出更多信用額度，不必重新登記。加拿大金融消費者管理局指出，擔保式抵押登記可以讓同一間房產擔保多筆貸款。
續約時，要把以擔保式抵押登記的貸款轉到新的貸款機構，必須先塗銷擔保式抵押登記，再登記新的抵押，這比轉換標準式登記的貸款麻煩。請問貸款機構使用哪一種登記類型、續約時轉移貸款要付哪些費用，以及能否只以貸款金額登記擔保式抵押，不登記更高的金額。
把整組條件放在一起決定
| 選擇 | 取捨 |
|---|---|
| 固定利率 | 還款金額確定，起始利率較高 |
| 機動利率 | 起始利率較低，還款金額會受利率變動影響 |
| 封閉式期限 | 利率較低，提前還款有上限，解除合約要付違約金 |
| 開放式期限 | 利率較高，可以隨時還款 |
| 較短的貸款期限 | 有彈性，續約次數較多 |
| 較長的貸款期限 | 利率確定的時間較長，解除合約的違約金較高 |
| 較短的攤還年限 | 總利息較少，每期還款較高 |
| 較長的攤還年限 | 每期還款較低，總利息較多 |
| 可轉移 | 搬家時可避免違約金，增貸和時間上有規定 |
| 擔保式抵押登記 | 日後借款不必重新登記，轉換貸款機構較麻煩 |
請和您的貸款機構或房貸經紀人逐行討論，並確認每項規定如何套用在您的檔案上。經紀人與貸款機構這一章說明如何比較不同來源的報價。申請這一章說明貸款機構接下來怎麼處理您的檔案。