撥款之後的房貸，是一份時程加上一組規定。時程寫明開始計息的日子、還款的頻率，以及每期扣款的日子。規定寫明提前還款額度的使用方式、貸款期限結束時的續約通知信，以及留在原貸款機構或轉換的選擇。這一章逐一說明每個階段，並附上加拿大金融消費者管理局（Financial Consumer Agency of Canada）的相關規定。
購屋房貸主要指南說明整個流程。申請這一章說明撥款之前的步驟。這一章多次提到的解除合約違約金計算方式，原始來源是「提前還款違約金」頁面。
利息調整日和第一期還款
房貸合約會寫明一個利息調整日（interest adjustment date）。這是貸款機構開始計算貸款利息的日子，也是攤還時程開始的日子。利息調整日可能和完成日同一天，也可能晚一兩天。如果完成日在月中，貸款機構有時會把利息調整日對齊到下個月的 1 日，讓定期還款的時程落在整齊的日子上。
第一期定期還款依照合約寫明的還款時程，通常是利息調整日之後的一個還款週期。例如每月還款、利息調整日是 11 月 1 日，第一期定期還款就是 12 月 1 日。每兩週還款的時程，第一期還款在兩週之後。確切的日期請查看合約。
從完成日到利息調整日之間，貸款會累積利息。貸款機構在撥款時收取這筆利息，從撥出的資金中扣除。您的律師或公證人會把這筆利息記在費用分攤明細表上。
還款頻率和攤還年限
加拿大金融消費者管理局的房貸試算工具（2026 年 10 月 5 日查閱）列出每週、每兩週、每半個月和每月的還款時程，每一種都有加速的選項。加速每兩週的時程，每次收取每月還款金額的一半，每兩週收一次。一年下來是 26 次還款，每月還款則是 12 次，等於每年付了 13 個月的還款。多出來的那一個月全部用來償還本金。
該局的「貸款期限與攤還年限」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）清楚顯示攤還年限的影響：一筆 $300,000、利率 4% 的房貸，攤還年限 10 年時利息是 $63,919，攤還年限 25 年時利息是 $173,418。在 25 年的攤還年限上使用加速每兩週的時程，通常能讓實際還款的時間縮短三到四年，總利息也相應減少。
選一個和您發薪日配合的頻率。每兩週領一次薪水的借款人，會覺得每兩週的時程比每月的時程容易安排預算。每月領一次薪水的借款人，會覺得每月的時程比較方便。是否加速，和還款頻率是兩個分開的選擇，每家貸款機構對日後更改都有自己的規定。
使用提前還款額度
封閉式房貸限制您每年在不付違約金的情況下可以額外償還的金額。加拿大金融消費者管理局的「提前還款違約金」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）列出兩種常見的額度：每年一次償還原始本金寫明比例的金額，以及把定期還款金額提高相同比例的權利。大部分貸款機構的比例在 10% 至 20% 之間。合約寫明確切的數字。
有效使用這些額度的三種方式：
- 每年在週年日一次還款。 如果貸款機構只允許在週年日一次還款，請把匯款時間對準那一天。在錯誤的日子付款，可能被拒收，或被記成一般的定期還款。
- 提高還款金額，並且維持下去。 把定期還款金額依照額度比例提高一次，並維持這個增加，能長期省下利息。在剩餘的貸款期限內，貸款機構每一期都會把多出來的部分用來償還本金。
- 兩種一起用。 有一筆意外的收入時，在同一年使用兩種額度，各自用到上限。一筆 $500,000 的房貸，一次償還 20%，再把還款金額提高 20%，可以在一年內讓攤還年限縮短好幾個月。
每一次提前還款都要向貸款機構登記，並保留確認文件。到續約時，長期有提前還款紀錄的借款人，有證據可以支持自己爭取有競爭力的利率。
續約通知信
加拿大金融消費者管理局的「房貸續約」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱）寫明，受聯邦監管的貸款機構必須在貸款期限結束前至少 21 天寄出續約通知書。通知書寫明剩餘本金、利率、還款頻率、續約可選的貸款期限，以及任何適用的費用。信用合作社依照省級的續約規定。
請讀完每一行。信上報的利率是議價的起點。該局的頁面寫得很明白：多方比較，並把競爭報價拿給目前的貸款機構看，常常能拿到比信上更好的優惠利率。沒有比較就接受第一個報價利率的借款人，在下一個貸款期限內通常會付比較多。
在貸款期限結束前四個月開始比較。目前貸款機構的提前鎖定期間常常在這時候開放，房貸經紀人也可以在這段時間收集競爭報價。
續約時轉換貸款機構
續約時轉到新的貸款機構，不會產生提前還款違約金，因為舊的貸款期限已經結束。剩下的費用有：舊貸款機構的塗銷費，依照加拿大金融消費者管理局的「房貸塗銷」頁面（2026 年 10 月 5 日查閱），通常從免費到 $400 不等；新登記的律師費用，常見是 $400 至 $2,500；某些情況下要重新鑑價；以及重新申請。
「房貸續約」頁面指出，有保險的現有房貸，在某些情況下可以把保險證明帶到新的貸款機構，這樣就不必再付一次保費。向新的貸款機構申請之前，請向目前的貸款機構索取保險證明號碼。如果轉換時需要更大的貸款或更長的攤還年限，可能要付新的保費。
擔保式抵押登記的房貸，轉換時會多出一些工作。擔保式抵押登記必須塗銷，新的貸款機構必須登記新的抵押，律師費用通常會比較高。
續約前解除房貸
在貸款期限結束前解除封閉式房貸，會產生提前還款違約金。加拿大金融消費者管理局的「提前還款違約金」頁面列出兩種計算方式：剩餘本金三個月的利息，或利率差額，貸款機構收取兩者中較高的一個。該局自己的例子是剩餘本金 $200,000、還剩 36 個月，用利率差額計算的違約金是 $12,000，用三個月利息計算是 $3,000。
該局建議四種降低違約金的方法：在解除之前用足每年的提前還款額度、等到貸款期限結束、把房貸轉移到新房屋，以及續約時多方比較。對要賣掉現有房屋再買新房的買家，轉移現有房貸常常是正確的選擇，因為它可以避免違約金，也保留目前的利率。
還款和續約檢查清單
| 時間點 | 您要做的事 |
|---|---|
| 利息調整日 | 把日期記在行事曆上 |
| 每個週年日 | 檢視提前還款額度，在預算允許的範圍內使用 |
| 貸款期限結束前四個月 | 向房貸經紀人和其他貸款機構索取競爭報價 |
| 貸款期限結束前 21 天 | 閱讀續約通知書，提出競爭報價 |
| 續約時 | 簽下新的貸款期限，或轉換貸款機構 |
| 賣屋時 | 及早和貸款機構討論轉移房貸 |
在貸款期限內保留紀錄
在大部分加拿大家庭中，一筆房貸會持續 25 或 30 年，合約在這段期間內會續約好幾次。每一次續約，都是降低利率、改變攤還年限或換到另一家貸款機構的機會，而續約時能不能做出好的決定，取決於貸款期限內保留的紀錄。
把三種紀錄放在同一個資料夾裡，紙本或電子檔都可以。第一，貸款機構寄來的每一份提前還款確認，有日期和當時的剩餘本金。第二，每一年的房貸年度對帳單副本，上面顯示本金餘額、當年付的利息和償還的本金。第三，原始的房貸合約和任何修改，讓您在續約時可以馬上拿出條款。
如果借款人能向貸款機構提出一份按時還款、有使用提前還款額度的完整紀錄，再加上另一家貸款機構的競爭報價，就最有理由要求較優惠的續約利率。加拿大金融消費者管理局的「房貸續約」頁面把競爭報價描述為續約時影響利率的常用方法，而有紀錄支持您的要求時，這個方法才能發揮作用。
請和您的貸款機構或房貸經紀人、律師或公證人，以及房地產經紀人一起使用這個指南。選擇房貸這一章和利率鎖定這一章說明每次續約都會再遇到的產品選擇。