在卑詩省賣分層產權單位：決定交易能不能成的那套文件

一棟獨立屋的交易可能因為貸款、驗房或者估價而破裂。而一筆分層產權交易還多一種失敗的方式，恰恰是賣家準備得最少的那一種。

在大溫，幾乎每一份對公寓或聯排屋的報價，都寫成以買家審閱並認可分層產權文件為條件。買家會讀您這棟樓的會議記錄、預算和 Form B，然後作決定。如果讀到的東西讓他擔心，他就走開，而定金退回給他。

為什麼這一條和別的條件不同

貸款條件取決於買家的收入和貸款機構的規則。驗房條件取決於您這套房子的實際狀況。

分層產權文件這一條，取決於一件您完全控制不了的事：過去這幾年裡，您的管委會寫下了什麼，以及一個陌生人怎麼讀它。

常用的措辭允許買家按自己的判斷認可或拒絕這些文件。沒有一個「合理性」標準供您去爭。一位讀到外牆滲漏、管委會分裂，或者儲備金連下一個屋頂都蓋不住的買家，可以結束這筆交易，而且對您不負任何義務。

這就是它的失敗模式。管理它的辦法，是在買家之前先看到這些文件。

在掛牌之前就把文件調齊

大多數賣家是在報價進來之後才去調分層產權文件，因為那時才有人要。而那時條件期已經開始，時間在和您作對。

法團在收到申請後有 7 天出 Form B。 出 Form F 也有 7 天。這是法律上限，而一位管著二十棟樓的物業經理會把它用完。

一個 7 天的條件期，加上 7 天的等文件時間，等於買家沒有時間讀任何東西。接下來就是要求延期，而這又給了買家多一週去想，也給了競爭房源多一週出現的機會。

在房源上線之前就把一切調好，局面就反過來了。買家在第一天就拿到完整的一套文件。您已經讀過它。裡面沒有任何東西會讓你們任何一方意外。

要備齊的清單

Form B 信息證明。 法團在上面說明關於您單位和這棟樓的事實：您的月物業費、是否有欠款、分配給這個單位的車位和儲物櫃、法團已同意的共有財產改動、應急儲備金餘額，以及法團參與的任何訴訟。費用上限 35 加元，另加每頁最多 25 分的複印費。

Form B 要求附帶的附件。 法團的規則（如果有）、當年預算、最近一份折舊報告（如果有），以及所有電力規劃報告的副本。根據樓的情況還會附上其他內容：關於誰負擔什麼費用的協議、等待表決的決議、章程修訂、法律程序細節，以及任何未結清的通知或整改令。

分層產權圖。 已登記的圖紙，顯示您這個分層單位的邊界、共有財產，以及分配給您單位的任何限定共有財產，例如陽臺或車位。

已登記的管理章程和規則。 真正約束這棟樓的章程，是在土地產權登記處登記的那一版，包括每一次修訂。三年前某人傳給大家的一份打印稿，可能已經過時。出租和寵物條款會被買家仔細讀，而它們怎麼運作，我們在分層產權章程裡的出租和寵物規定裡講過。

兩年的管委會和業主大會會議記錄。 這是常見的起始索取量，而在有大項維修進行時，很多買家會要更多。會議記錄是買家瞭解這棟樓實際在應對什麼的地方。

折舊報告。 它列出這棟樓的主要部件、預計剩餘壽命，以及法團需要多少出資。讀它需要一點經驗，而這正是怎麼讀分層產權折舊報告講的內容。

當年預算和財務報表。 預算顯示計劃。財務報表顯示實際發生了什麼。

保險摘要或保險證明。 買家和他們的貸款機構都想看承保內容和自付額。自付額對業主很重要，因為一次理賠可能通過法團落到業主身上，這一點我們在分層產權保險自付額裡講過。

Form F 付款證明。 法團出的聲明，說明您不欠它錢，或者您已做出它接受的安排。費用上限 15 加元，出具期限 7 天，而土地產權登記處要求有它才能登記過戶。

老實地讀自己的會議記錄

一套文件裡，有兩樣東西終結的交易比其他一切加起來都多：一筆即將到來的特別徵費，和一宗尚未結束的法律索賠。

特別徵費。 徵費是為應急儲備金吸收不了的一筆費用，向業主一次性收取的錢。如果已經通過，那麼金額和付款安排是買家給您單位定價所需要的事實。如果正在管委會會議記錄裡討論，買家會讀到和您一樣的那段討論。徵費和儲備金的機制，在應急儲備金與特別徵費裡講過。

正在進行的訴訟。 Form B 要求法團披露它作為一方參與的訴訟。一棟樓因為外牆滲漏起訴原建築商，在大溫較舊的房屋存量裡很常見，而這宗索賠最後對業主可能是好消息。但一位在條件期第六天才第一次看到它的買家，不會那樣讀它。

請把這兩樣早早擺在買家面前。您的經紀可以在房源備註裡寫明一筆已通過的徵費，並把相關會議記錄附在文件包裡。一位在寫報價之前就接受了這筆徵費的買家，不會再拿它當離開的理由。

您必須披露什麼，界線在哪裡

房產披露聲明會問您這個單位的情況，也會問您對這棟樓所知的事。您在法律上的義務，是披露重大隱藏缺陷，也就是您知道、而買家通過合理檢查發現不了的嚴重問題。

在分層產權物業裡，這包括您作為業主瞭解到的事：您這套房子的漏水史；管委會關於立管老化的討論；您在年度大會上收到的一份外牆報告。

對一個您知道的缺陷保持沉默，是一種在成交之後仍然存在的風險。這份表格怎麼運作，以及「據我所知」實際讓您承擔了什麼，我們在房產披露聲明裡逐項講過。

成交當天的實際問題

搬出和搬入費用。 很多法團按章程收取，上限由法規規定。它們會出現在 Form B 或章程裡。

預約電梯。 各棟樓會把搬家限制在固定的時段和日期，並要求預約電梯。有些完全不允許週末搬。請在答應成交日期之前查清這一點，因為在一棟只允許工作日搬家的樓裡安排週六成交，會造成一個兩邊律師都解決不了的問題。

Form F 和成交。 您的律師或公證人需要 Form F 才能登記過戶。它的有效期是 60 天。請在成交前大約三週申請：足夠早，讓法團的 7 天不會擠到您的律師；又足夠近，不會讓 60 天跑完。

一份倒推的時間表

從您的目標成交日往回推。

• 掛牌前 8 到 6 週： 申請完整的一套文件。自己讀一遍會議記錄，不清楚的地方問管委會。
• 掛牌時： 文件包準備好，報價一到就能發出，任何已知的徵費或索賠都公開寫明。
• 報價被接受： 買家已經有文件，所以條件期用來讀，而不是用來等。
• 成交前 3 週： 申請 Form F。
• 成交前 2 週： 預約電梯，確認搬家費用。
• 成交當天： 您的律師拿著一份仍在有效期內的 Form F 辦理過戶登記。

這篇文章的要點

• 大多數對分層產權單位的報價，允許買家按自己的判斷認可或拒絕這些文件。
• 法團有 7 天出 Form B，7 天出 Form F。
• 費用上限：Form B 35 加元加每頁最多 25 分，Form F 15 加元。
• 土地產權登記處要求有 Form F 才能登記過戶，而它的有效期為 60 天。
• 在掛牌之前把文件調齊，這樣您會在買家之前讀到會議記錄。
• 把已知的特別徵費或未結索賠寫在房源裡，而不要讓它在撤銷條件時才浮上來。
• 在答應成交日期之前，查清搬出費用和電梯規定。
• 想讓我們幫您把這棟樓的文件備齊，聯繫我們；或者瀏覽房源。

接下來怎麼做

讀分層產權審閱，看清買家在您的文件裡到底找什麼，這是找出自己這套文件薄弱處最快的辦法。如果這次賣完之後您還要再買，買房指南講了餘下的流程。