高貴林的後巷屋與花園小屋：規定到底允許什麼

後巷屋或者花園小屋，可以在主屋原地不動的情況下，給高貴林的一塊地加上一套住宅。兩者都是本市小規模住宅分區允許的住宅類型，而兩者都帶著一些規定，決定這個計劃在您這塊地上行不行。

兩個定義，用市政府自己的說法

高貴林的開發成本費指引把它們定義得很清楚。

後巷屋（carriage house）是一套附屬住宅單元，主要位於獨立的附屬街外停車建築上方，在面積、體量和尺度上從屬於主建築，有直接通向室外的獨立入口，並且全部樓面面積都在完成地面標高或以上。

花園小屋（garden cottage）是地塊上一棟一層建築裡的附屬住宅用途，與主建築分開，並在面積、體量和尺度上從屬於主建築。

地下室套房（secondary suite）和上面兩者都不同。它是一套附屬住宅單元，位於只含一套主住宅單元的建築內部，所以它住在主屋裡面，而不是旁邊。

這些定義裡有兩句話在實際起作用。「在面積、體量和尺度上從屬」意味著第二棟建築看上去必須是房子的次要部分。「全部樓面面積都在完成地面標高或以上」排除了把居住空間挖進坡地的後巷屋，而這一點在高貴林很多山坡地塊上很重要。

高度，以及能放在哪裡

在 R-1 分區，附屬建築和構築物從完成地面起算的高度上限是 3.7 公尺；屋頂在至少 80% 的面積上坡度達到 4 比 12 或更陡時，可到 4.6 公尺。花園小屋按定義是一層，所以通常適用較低的那個數字。

位置規定：

• 獨立的附屬用途、建築和構築物不得位於前院。
• 與主建築相距 1.6 公尺及以上的獨立附屬建築，需要距前地界線 5.5 公尺、距後地界線 1.2 公尺（有沒有巷道都一樣）、距內側地界線 1.2 公尺、距外側地界線 3.0 公尺。
• 附屬建築和獨立停車建築與主建築之間，要保持 3.0 公尺的間距。

在您看上某個設計之前，這三米間距值得先想清楚。它會實實在在吃掉一塊標準後院，也會改變主屋後排房間能得到多少日照。

停車位

在小規模住宅分區裡，停車位按每套住宅的面積來定：小於 79 平方公尺的單位 1 個車位，79 到 158 平方公尺 1.5 個，超過 158 平方公尺 2 個。

在較舊的 A-3、RS-2 和沿用分區裡，規定寫法不同：每套主住宅 2 個車位，每套附屬住宅 1 個車位。請查清您的物業適用哪一套，因為答案會改變院子裡有多少變成車道。

後巷屋按定義就在停車建築上方，所以它的停車位是自帶的。花園小屋沒有，這也是為什麼有巷道通道會讓這類項目更容易做。

歸類這個問題

高貴林的開發成本費指引把「獨立住宅用途」定義為：一棟只含一套住宅單元、沒有其他主要用途的建築裡的住宅單元，並且可以包含一套地下室套房、後巷屋或花園小屋。

相比之下，四拼住宅按市政府公佈的費率是按套收的。我們這篇高貴林多戶住宅要付哪些市政費用列出了費率表。

因為歸類會改變您要付多少，請在預申請階段向市政府確認，並在按某個佈局推進之前拿到書面答覆。不要按您在部落格上讀到的數字做預算，包括這一篇。

會讓項目停下來的那些檢查

在做任何設計之前，如果以下任何一條成立，高貴林要求業主先和開發服務部門談：現有房子建於 1945 年之前；物業上或旁邊有溪流；物業上或旁邊有陡坡；或者物業位於大眾運輸導向發展區或其他規劃研究區域內。

再加兩條實際的。物業上或旁邊有樹，會觸發樹藝師報告。如果您在坡地上，岩土工程師會對第二棟建築能放在哪裡有意見。

如果您買的房子已經帶了一套

索取這套附屬住宅的施工許可和最終檢查記錄。沒有許可的改建，在您拿到產權那天就變成您的問題，而貸款機構和保險公司對它和有許可的單位可能區別對待。

然後查那些實際的事：水電是否分表、停車怎麼安排、產權上有沒有限制增加住宅的契約，以及如果已經出租，租約有沒有書面文件。

我們的驗房檢查清單講了在建築本身上要看什麼。

這篇文章的要點

• 後巷屋主要位於獨立停車建築上方，全部樓面面積在地面標高或以上。花園小屋是一棟獨立的一層建築。
• R-1 分區的附屬建築高度上限是 3.7 公尺，屋頂坡度達到 4 比 12 時為 4.6 公尺，並且不能放在前院。
• 它們與主建築之間至少要相隔 3.0 公尺。
• 高貴林的開發成本費指引把「一套住宅加套房、後巷屋或花園小屋」算作獨立住宅用途，所以請書面確認您的歸類。
• 想知道某一塊高貴林的地能放什麼，聯繫我們；或者瀏覽物件，看已經帶了附屬住宅的房子。

接下來怎麼做

把這條路和四拼住宅那條路對比一下，可以讀我們這篇R-1 到 R-4 分區；如果您是先買下這塊物業，可以用英文版的買房指南。