房產披露聲明：賣家必須說什麼，買家該拿它做什麼

上個月有一位賣家問我，她是不是必須填房產披露聲明。她不必。卑詩省沒有任何法律要求填。

她還是簽了一份。因為在買家心裡，拒絕回答帶來的疑問，比表格上任何一個答覆都多。

這份表格是什麼

房產披露聲明是一份標準表格。賣家按自己所知，回答一串關於房產的問題：屋頂、水管、進水、做過的工程、許可、油罐、分層產權事項，等等。

關於它，有兩點比問題本身更重要。

它是自願的。 省裡沒有法律要求賣家填寫。它在住宅二手房掛牌裡是常規做法，而大多數買家都期望看到一份。

它常常是合同的一部分。 許多購買合同會把這份聲明附上，並加一個條款使它成為協議的一部分。有這個條款時，您的答覆就變成買家在同意購買時所依賴的陳述。請讀合同，弄清您籤的是哪一個版本。

決定大多數糾紛的那條線

卑詩省法律把房產問題分成兩類，而成交之後幾乎每一場爭執，都落在問題屬於哪一邊。

隱藏缺陷是合理檢查發現不了的那一類，法律上叫 latent defect。賣家如果知道一處嚴重的隱藏缺陷，就必須在合同成立之前以書面披露。裝修好的牆後面的腐爛、埋在地下的油罐、沒有許可就建的套房。

可見缺陷是合理檢查能發現的那一類，叫 patent defect。開裂的車道、有水漬的天花板、傾斜的地板、關不上的窗。賣家不必把這些指出來。找出它們是買家的工作，而這正是驗房的用途。我們的卑詩省驗房檢查清單講了一位好的驗房師會看什麼。

適用於地產持牌人的規則，把「重大隱藏缺陷」描述出來，並列出算在裡面的幾類：使房產有危險或不適合居住的缺陷；修復費用很高的缺陷；地方主管部門已發出通知要求整改的情形；以及這套房產本該有、卻沒有的市政施工許可。

還有一件賣家該知道的事。如果賣家拒絕披露一處已知的重大隱藏缺陷，賣家自己的經紀有義務把它披露給買家，或者停止代理這位賣家。經紀不能幫著把它藏起來。

「據我所知」，以及誠實的「我不知道」

這份表格問的是您知道什麼。它沒有要求您去檢查自己的房子，也沒有要求您去猜。

所以**「我不知道」是一個真實的答案**，而且在它是事實時是安全的。一位八年前買下這棟房子、完全不清楚前任業主有沒有漏過水的賣家，可以這樣寫。

真正造成問題的，是在您本來有相反信息的問題上，填一個很肯定的**「沒有」**。「沒有」是一句事實陳述。如果買家依賴它，而它後來被證明不實，那就是大多數索賠賴以成立的基礎。

不確定的時候，請填「有」，然後解釋。一句簡短的說明，寫清當時發生了什麼、什麼時候，既給了買家可以去核查的東西，也保護了您。

賣家最常填錯的五項

進過水、後來修好了。 修好並不會抹掉這段歷史。問題問的是有沒有發生過滲水，而過去那件事屬於您所知的一部分。請填「有」，然後寫上日期、原因、施工方和結果。

沒有許可就做的工程。 裝修好的地下室、套房、車庫改建、露臺、挪過的牆。缺少許可在重大隱藏缺陷的名單上，所以在您知道的情況下必須披露。如果是前任業主做的，而您知道，也同樣適用。

討論過但還沒通過的分層產權徵費。 Form B 信息證明報告的是業主以決議通過的徵費。管委會談過、但從未付表決的徵費不會出現在那裡。買家會想知道，所以請披露您所知的情況，並把他們引到會議記錄。

油罐。 溫哥華、本拿比和北岸一些較老的地塊上，仍然埋著 1950 年代及更早的供暖用油罐。一個廢棄不用的地下油罐被當作重大隱藏缺陷，因為買家看不見它，而移除一個滲漏的油罐費用很高。請披露您知道的油罐、它有沒有被移除，以及您是否有移除的文件。

曾被用於大麻種植或製毒的歷史。 這段歷史會留在房產記錄裡，既影響價值也影響貸款。有些貸款機構和保險公司會拒絕這類房產。如果您知道這段歷史，就要寫在表格上。

買家該拿它做什麼

讀它，然後去核實它。

這份聲明記錄的是某一個人在某一天記得的事。它對房產狀況不帶任何保證，也不能代替您自己的核查工作。

讀那些答覆在迴避什麼。 一個住了十年的業主本該能回答的問題，旁邊卻寫著「不知道」，那值得追問一句。

把它和驗房對上。 在驗房師到場之前給他一份。一處被披露的過去漏水，會告訴他該把時間花在哪裡。

自己去查許可。 市政府保有這個地址的許可記錄。一次五分鐘的記錄查詢，比任何表格都更能回答套房那個問題。

把分層產權文件完整讀一遍。 會議記錄、折舊報告、Form B 和財務報表。一筆正在討論中的徵費，會在它出現在證明文件上之前很久，就出現在會議記錄裡。我們的怎麼讀分層產權折舊報告講了該看什麼。

這也是為什麼撤掉報價條件會把整幅圖景改變那麼多。條件期正是上面這些核實工作發生的窗口。條件一撤，披露聲明就成了您和一個意外之間唯一的東西，而它從來不是為承擔這個重量而設計的。我們那篇無條件報價講了您放棄的是什麼。

成交之後才出現缺陷時

第一個問題永遠是：這屬於哪一類缺陷。

一個合理檢查本來能發現的問題，通常由買家承擔，即使它很貴、即使感覺不公平。那段驗房期就是為此而設的。

一處賣家知道、卻隱瞞或在表格上否認的隱藏缺陷，是另一種情形。它可能支持索賠，而買家能要求什麼，取決於事實、合同的寫法，以及成交之前雙方說過多少。

如果您在這件事的任何一邊，請把披露聲明、合同、驗房報告、掛牌資料，以及關於這套房產的每一條短信和郵件都收集起來。然後儘快找地產律師，因為法律上的時效限制適用，而且它開始計算的時間，比大多數人以為的更早。

「現狀出售」是怎麼回事

賣家有時以為這個條款能把事情說完。它不能。

這個條款告訴買家：他們是按房產當前的狀況接受它，賣家對這個狀況不作任何保證。它對可見問題和房屋的一般狀態確有實際作用。

它做不到的，是為賣家隱瞞一處已知的重大隱藏缺陷、或者在披露表格上寫不實答覆提供掩護。這樣做的賣家仍然可能面臨索賠，而合同裡的那個條款，修不好一句為換取簽約而作出的不實陳述。

如果您賣的是遺產房、要拆掉的房子，或者您自己從未住過的房子，請早一點告訴您的經紀。在瞭解有限的情況下出售，有正當的做法，而那做法是在表格上如實說明，而不是去猜答案。

這篇文章的要點

• 房產披露聲明是自願的，而幾乎每一位有經紀代理的賣家都會填一份。
• 它常常附在合同上，從而把您的答覆變成買家所依賴的陳述。
• 您知道的隱藏缺陷必須披露。 可見缺陷由買家自己去找。
• 「我不知道」是一個誠實的答案。 一個不實的「沒有」才是會引發索賠的那一個。
• 注意這五項：過去的進水、無許可的工程、正在討論的徵費、油罐，以及製毒種植歷史。
• 買家：通過驗房、許可記錄和分層產權文件，把上面每一項都核實一遍。
• 「現狀出售」不能為隱瞞已知隱藏缺陷開路。
• 本文是一般信息，您的具體情況應由律師給出意見。
• 想讓我們逐行過一份披露聲明，聯繫我們；或者瀏覽房源。

接下來怎麼做

走一遍看房一章，這樣在驗房師到場之前，您自己就知道該看什麼；如果房產是公寓或聯排屋，而表格上的答覆取決於分層產權持有的文件，就用分層產權審閱。