Marpole 與南溫哥華多戶住宅指南：溫西的價值選擇

Marpole 不像 Kitsilano 或 Cambie 那樣上雜誌封面，而這正是聰明的買家在看這裡的原因。它位於溫哥華西南角、沿菲沙河一帶，大致從 Angus Drive 到 Ontario Street，從 West 57th Avenue 一直到河邊，是溫西的南端，通過加拿大線的 Marine Drive 站連接市中心和列治文。

為什麼地塊的形狀決定價格

Marpole 的住宅存量以 Vancouver Special 和戰後平房為主，再加上零散的幾棟中世紀低層公寓樓。關於這些存量，現在重要的不是它們的年代，而是它們的幾何形狀。

在本市 R1-1「包容性住宅」區下，自 2023 年 10 月 17 日起，一棟三到六套分層產權單位、或最多八套受保障出租單位的多戶住宅，在符合條件的地塊上可以直接建。最大容積率是 1.00，意思是總樓面面積不能超過地塊面積。

一塊用地能容納幾套單位，和它的面積及臨街寬度綁在一起。在看任何一個 Marpole 房源之前，這句話值得再讀一遍，因為價值就在這裡。當一條街上一排地塊共用同一個寬度時，它們往往會一起落在某個門檻的同一側，而一個尺寸就能把一塊支持四套住宅的用地，和一塊支持六套的分開。

請就那個確切地址做一次分區查詢來確認。房源描述不會告訴您，而鄰居的項目不是關於您那塊地的證據。

同一條街上的兩種價格

這產生了 Marpole 找房過程的核心特點：同一條街可以提供兩種不同的購買，而它們按兩種不同的基準定價。

一塊符合條件地塊上的較舊房子，可以按房子的狀況和戶型來估，也可以按能取代它的那些住宅、按開發用地來估。這兩種算法給出不同的數字，而在一塊支持六套的地上，後者常常更大。另外，已建成的多戶住宅單位按連體住宅定價。

要避免的錯誤是跨類別比較。請把房子的成交價和房子比、符合條件的地塊和符合條件的地塊比、多戶住宅單位和多戶住宅單位比。把它們混在一起，得出的那個關於市場的結論，其實只是關於您碰巧取了哪一類樣本的結論。

省府規則在哪裡起作用

把兩份文件分開很值得，因為它們常被混為一談。

溫哥華的多戶住宅分區是本市自己的 R1-1 條例，於 2023 年 10 月 17 日通過。省府的第 44 號法案小型多戶住宅立法是另一件事：它要求卑詩省各地方政府在 2024 年 6 月 30 日前更新分區條例，按位置不同設定三到四套住宅單位的最低標準，而靠近有頻密公交服務的巴士站處為六套。

考慮到 Granville、Oak 和 Marine Drive 沿線的巴士網絡，人們在談 Marpole 時常常會抓住那條公交條款。而對一個溫哥華地址來說，起作用的文件仍然是 R1-1 分區表，所以請確認它對那塊具體地塊允許什麼，不要從附近一條線路去推斷單位數量。

溫哥華在 2023 年 11 月開始接收多戶住宅申請，而一份日期為 2025 年 5 月 29 日的市府備忘錄報告，到 2025 年 3 月 31 日為止，全市共接收約 370 份申請。

如果您買一套已建成的單位

多戶住宅裡的產權單位是分層產權單位，這讓您成為一個小型分層產權法團的成員，有規約、有預算、有月費。

在比較不同樓之前值得知道的那條規則：卑詩省要求五套或以上單位的分層產權法團按五年週期做折舊報告，而四套或更少的不受約束。所以一棟四套的多戶住宅沒有義務拿出您平常用來規劃三十年維修的那份文件，而一棟五套的樓有。

• 預算、您那套單位的費用，以及它包含什麼
• 應急儲備金餘額，以及這個數是怎麼定的
• 規約，以及這個小區成立以來的每一份會議記錄
• 屋頂、外部和院子的責任歸屬，要有書面劃分
• 五套或以上的，還要折舊報告及其出資模型

新單位上的兩項稅

一套新建的多戶住宅單位是新建房屋，這引出兩個問題，而它們對您所需現金的影響，比成交時其餘所有項目都大。

GST 按 5% 適用，退稅取決於價格和具體情況。在需要付而又不用貸款支付的情況下，它在成交日到期。

房產轉讓稅可能被新建住宅減免免除，該減免在公平市場價值為 1,100,000 加元或以下時全額免除，至 1,150,000 加元之間部分免除，適用自 2024 年 4 月 1 日起生效的門檻。該房產必須為 0.5 公頃或更小、自建成以來從未被居住過，而您必須在登記後 92 天內入住，並住滿第一年餘下的時間。

住在那裡實際是什麼感覺

Oak Street 和 Marine Drive 有很強的亞洲商業氣息，包括超市、餐廳和各類服務，這讓 Marpole 的日常節奏和溫西其他地方不同。它也是這座城裡較被低估的濱水地段之一：從 Granville 街底沿菲沙河往東、通往 Arthur Laing 橋那條路，能實實在在看到 Mitchell Island 和北岸群山，而人流只有 Kits Beach 的一小部分。

這裡適合誰

• 被溫西其他地方價格擋住的買家，而他們仍然想要加拿大線、那些學校片區，以及「溫哥華西區」這個地址。
• 多戶住宅投資者，在 Granville 以東更安靜的住宅街道上看較舊的獨立屋地塊，那裡的重建潛力最強。
• 通勤去列治文或溫哥華國際機場的人，因為 Marine Drive 站讓兩處都不用換乘就能直達。

在您寫報價之前我們會查的

就那個確切地址拿一份分區查詢，並把那塊地的面積和臨街寬度對著 R1-1 的要求核對。許可的單位數量逐塊地不同，而在一塊符合條件的用地上，它對價值的影響，比現在立在上面的任何東西的狀況都更大。

然後按您真正會出行的那個時間點，實地走一遍到 Marine Drive 站的路線，並計時。Marpole 四周被一些步行穿過要花時間的主幹道圍著，所以地圖上的直線距離會低估這段路。

接下來怎麼做

用英文版的買房指南來安排您的找房過程。先準備好要問房子的問題，再去實地走一走社區的路線，並且在比較幾套房子的時候，把事實和個人喜好分開記。