卑詩省的分層產權保險：那筆可能讓業主掏出六位數的自付額

大溫大多數公寓買家會看一下物業費、查一下應急儲備金，然後就過去了。而擁有一個分層產權單位最大的那一筆財務風險，常常在一份他們從沒打開的文件裡。

那是保險摘要，具體說，是其中的自付額。

用最直白的話說這個缺口

分層產權法團為樓體結構和共有財產投保。那份保單有一筆自付額，而在卑詩省，這筆自付額常見的範圍是 100,000 加元到 750,000 加元甚至更高。

提出理賠時，保險公司支付超出自付額的部分。自付額本身要有人付。

那個人可能是您。

業主怎麼會變成要負責的人

《分層產權法》第 158(2) 條允許分層產權法團在某位業主對引發理賠的損失或損壞負有責任時，起訴該業主追討自付額。

讓人沒想到的是下面這一點。卑詩省法院對「負有責任」這個詞採用了一個較低的門檻：業主可以被認定負有責任、並被要求付錢，而不需要有過錯、也不需要有疏忽。這個標準看的是業主是否是這起事故的主要原因，或者是否要為它負責。並不要求證明疏忽。

換成實際的說法：凌晨兩點，您洗衣機後面的進水管爆了。您買的是好機器、安裝也規範，您什麼都沒做錯。水滲到樓下四戶。理賠從您這一戶開始。

您可能要面對那筆自付額。

2021 年的修訂做了什麼

14 號法案同時在好幾個方面修訂了《分層產權法》：折舊報告、保險披露、強制承保範圍，以及業主對自付額的責任。

在自付額這一點上，這次修訂允許在業主對損失負有責任、但並非因業主的任何行為或不作為所致的情形下，對業主的責任設一個上限。它針對的正是那種水管爆裂的情況：理賠從您這一戶開始，而您什麼都沒做錯。

這個上限在某一棟具體的樓怎麼適用，是一個要看這棟樓自己的文件、並由律師來讀的問題。修訂在特定情形下限制了風險的大小，而業主仍然承擔它。

您自己那份保險要做什麼

法團的保單保樓體。您的保單要保它不保的那四樣：

1. 您的家居財物。 牆裡面的一切。
2. 您的個人責任。 您對其他單位和共有財產造成的損壞。
3. 臨時居住費用。 修繕期間您的單位不能住時，您住在哪裡；一次嚴重的水險理賠可能要幾個月。
4. 法團的保單自付額。 通常是一個由您選擇的具名限額。

第四項是大家最容易弄錯的，因為這項保障存在，但限額太低。在一棟水險自付額為 250,000 加元的樓裡，一份只帶 25,000 加元自付額保障的業主保險，把 225,000 加元留在了您身上。

請按您這棟樓實際的自付額來設這個限額。那個數字在保險摘要裡，這意味著您必須先讀到它，才能買到對的保單。

買之前要索取什麼

索取附在 Form B 信息證明上的保險摘要。它列出這棟樓的承保內容和各項自付額。

拿到之後做三件事：

按險種看自付額。 在同一棟樓裡，水和火常常是兩個不同的數字，而水通常是更高的那個。在大溫的樓裡，水險理賠是常見的那一類，所以要圍著這個自付額做計劃。

在撤銷條件之前把它交給您的保險經紀。 請他按這棟樓的實際情況，為一份帶自付額保障的業主保險報價。如果經紀拿不到您需要的限額，那本身就是關於這棟樓的信息，而在您還有條件可以撤銷的時候知道它更好。

讀會議記錄，看理賠歷史。 管委會會議記錄、年度大會會議記錄和折舊報告合起來，能看出賠過什麼，以及管委會決定怎麼做。兩年是一個合理的下限。

單看一筆高自付額，並不說明這棟樓有問題。自付額是在整個卑詩省市場範圍內上漲的。把各棟樓區分開的，是理賠歷史，以及針對它做了什麼。一棟反覆發生水險理賠、換了管、然後理賠就停了的樓，和一棟有同樣理賠記錄卻沒有任何計劃的樓，說的是兩件不同的事。

這項工作應該和讀折舊報告以及弄清物業費包含什麼一起做。這三份文件告訴您，持有這棟樓裡的房子要花您多少錢。請給它們留出比看房更多的時間。

如果您把單位出租

您的租客需要自己的保險。法團的保單不保他們的財物和責任，而您的業主保險是為您本人寫的。

租客保險通常不貴，在租約裡要求提供保單證明是常規做法。沒有它，由您的租客引起的一次理賠，可能會落到作為業主的您身上。

這篇文章的要點

• 法團的保單保樓體，不保您的財物、責任、臨時居住費用和自付額。
• 卑詩省的分層產權自付額從 100,000 加元到 750,000 加元甚至更高。
• 第 158(2) 條允許法團為自付額起訴業主，而法院認定責任時不要求存在疏忽。
• 2021 年 14 號法案的修訂，允許在業主負有責任、但並非因自己任何行為或不作為所致的情形下設上限。
• 請購買帶自付額保障的業主保險，並把限額對準您這棟樓實際的那個數字。
• 在撤銷條件的日期之前，從 Form B 拿到保險摘要。
• 想讓我們陪您一起看一棟樓的文件，聯繫我們；或者瀏覽房源。

接下來怎麼做

用英文版的分層產權審閱一章按順序把文件走一遍，並用買房指南圍繞它們安排您其餘的報價條件。