在卑詩省和家人或朋友一起買房：產權結構決定了後面的一切

越來越多買家在和父母、兄弟姐妹或朋友一起買房，因為兩份收入和兩筆頭期款能到達任何一方單獨達不到的價格。貸款拿走了所有的注意力。而產權結構只在簽字那天、在律師辦公室裡拿到五分鐘，而那時沒有人想讓任何事情慢下來。

這個順序是錯的。產權證上那一行字決定了誰繼承一份份額、一位業主退出有多容易，以及以後要改動其中任何一項要花多少錢。

這篇文章是關於這些結構在卑詩省怎麼運作的一般資訊。每一個一起買房的人，都應該在簽字之前，向一位只為自己行事的專業人士，取得自己的獨立法律和稅務意見。

持有產權的兩種方式

當兩個或更多人在卑詩省登記一處房產時，持有方式有兩種。

聯權共有（joint tenancy）。 每位業主持有相等份額，而產權證帶有生存者取得權。一位業主去世時，那位業主的份額自動歸生存業主。它永遠不進入遺產，也永遠不受遺囑影響。生存者憑死亡證明向土地產權與測繪管理局申請更新產權證。

分權共有（tenancy in common）。 每位業主持有各自獨立的份額，而份額可以不相等。一位業主可以持有 70%，另一位 30%，這些百分比登記在產權證上。一位業主去世時，其份額構成遺產的一部分，並按自己的遺囑傳承。

有一個登記細節在這裡很重要。在卑詩省，聯權共有必須寫明在轉讓文件和產權證上。一份沒有寫明適用哪種形式的共同持有，會被登記為分權共有。

最重要的那個差別

上面的一切都歸結為一個問題：一位業主去世時，那份份額去哪裡？

在聯權共有之下，它歸其他業主，不論遺囑怎麼寫。在分權共有之下，它去遺囑指定的地方。

一起買房的配偶通常想要聯權共有，因為那本來就是他們想要的結果，而且這樣可以避開讓房子走一遍遺產程序的拖延。

而幫孩子買房的父母，通常想要另一個答案。 設想一位父母在一筆 1,100,000 加元的購買裡出了 300,000 加元，並作為聯權共有人和三個孩子中的一個一起上了產權證。如果父母先去世，那筆出資全部自動落到那一個孩子手裡，而另外兩個孩子從中什麼也拿不到。如果這就是意圖，聯權共有就能辦到。如果不是，這個家庭在從未做過這個決定的情況下，造出了一份不均的遺產。

分權共有並把份額寫在產權證上，能讓這筆出資保持可辨認，並讓父母的遺囑來支配它。

贈與信

當頭期款來自家人時，貸款機構要有書面文件說明這筆錢是贈與，而不是借款。

借款是一項債務。它會像任何其他月付一樣改變借款人的比率，具體計算寫在我們那篇房貸壓力測試裡。對貸款機構更不利的是，一筆家庭借款可能對這處房產形成一項與房貸並存的權利主張。

一封贈與信通常會寫明：

• 金額，以及由誰贈與
• 贈與人與買家之間的關係
• 不預期以金錢或任何其他形式還款
• 贈與人對這處房產不持有任何權益

貸款機構通常要求由那位家人簽署，並附上資金在成交前確實到了買家帳戶的證明。來得沒有書面軌跡的錢，會在最糟糕的時刻讓一份申請慢下來。

這裡有一個真實的矛盾值得說出來。一位希望將來把錢拿回來的父母，不該籤一封說這是贈與的信。那種情況下誠實的做法，是上產權證、記一份份額，這讓父母成為業主，而不是貸款人。

貸款機構為什麼要所有人都上貸款

父母常常問，自己能不能上產權證來幫孩子通過審批，而不承擔房貸。

多數貸款機構說不行。他們的擔保物是這處房產。一位沒有作出還款承諾的業主，是一個對那件擔保物有權利、而背後沒有義務的人，所以標準規則是：上產權證的每一個人都在房貸上。有些貸款機構會在不上貸款的那個人取得獨立法律意見時考慮例外，所以請在圍著它做計劃之前先問經紀。

接下來是人們會漏掉的那部分。 上了房貸意味著連帶責任。每一位借款人都對全部還款負責，而不是對自己那一份。

如果您的共同持有人停止出錢，貸款機構不會去追他們那一半。它會向您追全額，而漏付也會出現在您的信用記錄上。一份共同持有協議可以要求您的共同持有人償還您。它改變不了貸款機構可以從您身上收多少。

共同持有協議

這是幾乎沒有人會寫、而多數共同持有人最終都需要的那份文件。它是業主之間的一份私人合同，和產權證分開，也和房貸分開。有六件事屬於它。

誰付多少。 每位業主在房貸還款、房產稅、保險、公用事業費、分層產權管理費和日常維修上的份額。請寫明這些份額是和持有百分比一致，還是另有安排。

決定怎麼做。 維修和翻新。請定一個金額，低於它一位業主可以自行處理，併為高於它的情況定一條規則。請寫明業主之間意見不一致時怎麼辦，例如先調解再做其他。

一位業主想退出時怎麼辦。 通知期、其他業主是否有優先購買權，以及沒有人出得起回購錢時怎麼辦。那通常以整處房產出售收尾，而協議應該這樣寫明，而不是把它留給法院。

回購價格怎麼定。 請寫明方法，絕不要寫一個數字。一次獨立評估，或者兩次評估、各方各選一位評估師，價格取中間值。請包含付款期限，以及評估費由誰承擔。

去世時怎麼辦。 這件事必須和產權證一致。一份承諾把某人的份額給其子女的協議，而產權證登記為聯權共有，就會引出一場爭執，因為生存者取得權是在產權證上生效的。

一位業主付不出錢時怎麼辦。 一個寬限期、另一位業主墊付的權利，以及這筆墊款以後怎麼收回，是作為帶利息的債務，還是作為持有份額的調整。

以後變更時的房產轉讓稅

變更產權證上的人，是在土地產權登記處的一次登記，而這一般要求提交房產轉讓稅申報，並按所轉讓權益的公平市場價值繳稅，除非適用某項減免。

一般稅率為：首 200,000 加元 1%、200,001 到 2,000,000 加元 2%、2,000,000 加元以上 3%，而住宅價值超過 3,000,000 加元的部分再加 2%。

稅適用於被移動的那份份額。在一處 1,000,000 加元住宅的 50% 權益上加一個人，轉讓的是 500,000 加元的價值，而稅按那個金額、不是按全價計算。某些情形有減免，包括配偶之間的某些轉讓。請在轉讓之前、而不是之後問律師或公證人，因為申報是在登記時提交的。

實際後果很簡單。在購買時就把結構定對，代價是一次談話。三年後再修，可能要花幾千加元。我們的房產轉讓稅指南講了稅率和主要減免。

當其中一位買家以前持有過住宅

首次購屋者減免有一項硬性要求：您必須從未在世界上任何地方，持有過一處作為您主要居所的房產的登記權益，而且您必須從未獲得過這項減免。

當兩個人一起買、而只有一個符合條件時，減免會被縮減到符合條件那位買家所持的份額。兩位買家持有相等份額、而只有一位符合條件，得到的是一半的減免，不是全部。

一位已經擁有住宅的父母不是首次購屋者，所以一個孩子和父母一起上產權證買房時，只在孩子那份份額上得到減免。那是一筆真實的成本，它需要和「父母的收入幫這份申請通過審批」這個好處一起放進預算。

全額減免和部分減免都按房產的公平市場價值計算，而這些門檻已經改過不止一次，所以請在依賴它們之前，查一查省府頁面上當前的數字。

資本增值的問題

一處作為您主要居所的住宅，在符合條件的那些年份裡，出售時增值部分不需要繳稅。這項免稅按業主分別適用，而它只覆蓋那些這處房產是該業主主要居所、並且其家庭單位裡有人住在裡面的年份。

這在常見的家庭購買裡造成一道分界。住在這套房子裡的孩子可以遮蔽自己那份增值。共同持有、但住在別處的父母一般不能遮蔽自己那份，因為一個家庭單位在任何一個年份只能指定一處房產為主要居所，而父母自己的住宅已經用掉了那個指定。

那麼在房產出售時，或者在其份額被轉讓時，父母那份增值就是一筆應稅資本增值。金額取決於他們上產權證時的價值和下產權證時的價值，而這是在開始時就把份額和日期正確記錄下來的又一個理由。處置要在稅表上申報，而自 2016 年起，即便不需要繳稅，申報主要居所免稅也要求申報這次出售。

請在任何人簽字之前，讓一位稅務專業人士把這件事算一遍。這個數字事先就是可以知道的，而它作為一個意外會更糟。

這篇文章的要點

• 聯權共有意味著相等份額和生存者取得權，所以已故業主的份額繞過遺囑歸生存業主。
• 分權共有意味著各自獨立、可以不相等的份額，各按其業主自己的遺囑傳承。
• 在卑詩省，一份沒有寫明的產權證會被登記為分權共有。
• 幫孩子買房的父母，通常想要分權共有並把份額記在產權證上。
• 一筆家庭頭期款需要一封贈與信，說明不預期還款。
• 貸款機構一般要求產權證上的所有人都在房貸上，而每一位借款人對全部還款負責。
• 一份共同持有協議必須涵蓋費用、決定、退出、回購價格、去世和欠付。
• 以後變更產權證可能對所轉讓的份額引發房產轉讓稅。
• 首次購屋者減免會被削減到符合條件買家所持的份額。
• 每一方都應該向自己的專業人士取得獨立的法律和稅務意見。
• 聯繫我們聊一聊和一位共同買家一起購買，或者瀏覽物件看兩份收入能到達的價位。

接下來怎麼做

在和貸款機構談之前，先和您的共同買家一起把英文版的找房準備走一遍，這樣兩份申請能同時準備好。如果候選名單裡有公寓或聯排屋，分層產權文件審閱講了那些影響每位業主每月付多少的文件。