卑詩省的多份報價：賣家實際能決定什麼

在競爭報價的那一週裡，賣家會問我兩個問題：一份滿價的報價是不是逼得他們必須接受，以及我可以告訴其他買傢什麼。

兩個答案都會讓人意外，而且方向相反。在第一件事上，您的掌控比預想的多；在第二件事上，比預想的少。

您永遠沒有義務接受

BCFSA 說得很明確：即使買家提出一份滿價、不帶條件的報價，賣家也沒有出售這套房產的義務。

您的掛牌價是在邀請買家來談。不管他們出到多少，誰能買這套房子、按什麼條件買，決定權仍然在您。

收到一份報價時，您有四種選擇：接受、拒絕、還價，或者什麼都不說。不回應是一個真實的選項，買家不能要求您必須給答覆。

同一條規則在時間上也保護您。最先收到或出價最高的報價，並不限制您去考慮別的。 週二到的一份報價，不會逼您在週四那些報價到來之前就做決定。唯一真實的約束，是每份報價裡寫的有效期，因為過期的報價就不再可用。

關於競爭報價，您的經紀可以說什麼

賣家在這裡常常把規則搞反。

大多數人以為自己的經紀被禁止談其他報價。其實保密權屬於您，也就是說，透露多少由您決定。

在卑詩省，您可以指示經紀把某一份報價裡的內容告訴另一位買家。這可以是收到報價的數量，也可以延伸到內容，包括價格。

您的經紀不能做的，是自己做這個決定。沒有您的指示，報價條款保持不公開。《地產服務規則》第 30 條要求持牌人對客戶的信息保密，並且及時、客觀、不偏不倚地轉達每一份報價。

由此有兩點實際做法：

在報價到來之前就定下來。 一旦有買家在等答覆，這個選擇會變得更難、更慢。請在制定策略的時候，就和經紀把您的立場定下來。

買家不能封住您的口。 有些買家會在自己的報價裡寫「不得披露本報價」。您從未簽過它，所以它不約束任何人。如果您另外和某位買家約定過對他的條款保密，那份約定是有效的。

透露一個最高價，可能把其他出價抬上去。它也可能讓一位買家回家去，而不是去追一個他認為太高的數字。兩種結果都不保證，而正確的做法取決於您手上有多少買家、以及他們看起來有多認真。

每一份書面報價都必須到您手上

如果在您接受任何一份之前，這套房產收到了不止一份書面報價，那麼全部都必須呈交給您。

您的經紀也應該在呈交任何一份之前，先告訴您一共會有幾份。這個順序很重要：它防止您在第三份報價還放在車裡的時候，就接受或還價了第一份。

為什麼出價最高的常常不是最好的報價

價格只是一頁紙上的一行，而這頁紙上還有另外二十個條款。那些條款決定這個價格能不能撐到成交。

把同一套房子的兩份報價放在一起看：

• 1,520,000 加元，帶貸款、驗房和分層產權文件三項條件，七天內撤銷
• 1,480,000 加元，不帶任何條件，定金在 24 小時內到期

第一位買家要的是一份「之後再決定」的獨家選擇權。在那七天裡，您的房子下架、其他買家走開；而七天之後，這位買家可能撤銷條件、可能拿驗房發現的某件事重新談價，也可能直接退出。第二位是今天就做出承諾。

四萬加元，是這份確定性的價錢。值不值得付，取決於您自己的情況，而很多時候是值得的。買家為了那樣寫報價放棄了什麼，我們在無條件報價到底是什麼意思裡講過，在權衡兩份報價之前，瞭解兩邊都值得。

仔細讀貸款條件的措辭。 「以買家取得滿意的貸款為條件」把「滿意」的判斷留給買家，這接近一個免費的退出口。和某家貸款機構具體批核掛鉤的措辭就緊得多。請讓您的經紀讀那一句原文，而不是讀它的標籤。

定金告訴您這位買家實際能做什麼

定金裡有兩個互相獨立的信號。

金額顯示：如果買家最後走開，他願意把多少錢放到風險裡。

時間顯示他能多快動用真實的資金。一筆在撤銷條件後 24 小時內到期的定金，意味著錢已經在一個可動用的賬戶裡。而一筆一週後、或者只在成交時才付的定金，萬一交易失敗，您手上幾乎握不住什麼。

請確認由誰保管。定金通常存在經紀公司的信託賬戶裡，經紀公司作為中間保管人，也就是一箇中立方，而不是為任何一邊持有。合同裡應該寫明經紀公司的名稱，以及這筆錢到期的日期。

統一收報價日，以及它什麼時候會反噬

設一個統一收報價日，就是定一個截止時間，讓買家一起提交。

當需求是真實的時候它有效：房子的定價低於市場能支撐的水平、所在的類別有活躍的買家，並且第一週有足夠的看房量證明大家真的想要。

在較冷的市場裡、或者在一套按十足價值定價的房子上，它會反噬。您定了一個截止時間，來了兩份軟弱的報價，而現在整個市場都知道您那個日子來了又過去了。之前在觀望的買家會把這讀成弱勢，而隨後進來的報價，往往比您在第一週私下能談到的更低。

受損的是您收不回去的信息。在市天數繼續在走，而一條明顯嘗試過、卻沒能造出競爭的房源，之後更難按十足價格賣掉。這裡大部分工作在於把開盤的那個數字定對，而在平衡市場裡怎麼給房子定價講了怎麼得出它。

還價、遞增條款和備用報價

還價。 您可以對一份報價還價，也可以同時對幾位買家還價。同時還價給多方有一個實實在在的風險：還價本身也是一份報價，如果兩位買家各自接受了兩份還價，您可能已經承諾了兩次。請讓您的經紀把任何一份多方還價都安排成：在您簽署接受之前，每一份都可以撤回。

遞增條款（escalation clause）。 這類條款說，買家會在某個上限之內，把最高的競爭報價再加上一個固定金額。在卑詩省處理它們要很小心，因為要讓這個價格成立，就必須披露某份競爭報價的條款；而且算出來的價格在表面上可能並不確定。任何需要判斷一個條款將怎麼運作的事，都應該在簽字之前交給律師，而不是簽完之後。

備用報價。 接受一份報價會讓其他報價結束。它們不會排成一隊，等著第一筆交易失敗。如果您想留一位買家作為後備，就必須寫成一份備用報價，以「賣家不再受第一份合同約束」為條件，並且這個條件只為您的利益而設。也請給它配上定金和有效期，否則您留住的是一位已經停止看房、卻對您不負任何義務的買家。

簽字之前的核對清單

對每一份您認真考慮的報價，過這四項：

• 貸款條件的措辭，一句一句讀，以及什麼情況會讓買家得以退出。
• 成交日和交房日對照您自己的搬家安排。一個很好的價格，配上一個讓您無處可住的日期，會把差價以臨時住房的形式還回去。
• 定金金額、定金到期日，以及由哪一家經紀公司保管。
• 包含和不包含的所有物品，因為家電和固定裝置正是日後爭執開始的地方。

這篇文章的要點

• 您永遠沒有義務接受任何報價，包括一份滿價、不帶條件的報價。
• 最先或最高的那一份報價，不限制您去考慮別的。
• 在接受之前收到的所有書面報價，都必須呈交給您。
• 您的經紀只有在您指示下，才可以透露報價的數量或內容。
• 買家寫在自己報價裡的保密條款不約束您。
• 請把附加條件、定金金額、定金時間和各個日期和價格一起權衡。
• 接受一份報價會結束其他報價，所以留後備買家需要一份書面的備用報價。
• 在為您的房子定下統一收報價日之前，聯繫我們；或者瀏覽房源。

接下來怎麼做

如果您既在買也在賣，比較幾套房子講了怎麼把兩套房產放在一起權衡，而買房指南給出了完整的順序，讓您兩邊的成交日期對得上。