Grandview-Woodland 多戶住宅指南：在 Commercial Drive 附近買房

Commercial Drive 是溫東最有生氣的一條街，有獨立咖啡館、果菜鋪、溢到人行道上的露臺，以及一個真的認識鄰居的社區。圍著它的社區 Grandview-Woodland，把那種街面上的活力，和東區最強的公交通達度之一，以及一個活躍的多戶住宅市場結合在一起。

這裡真正適用哪套規則

在談多戶住宅時，有兩件事常被混在一起，而當您在評估一塊地時，把它們的關係擺對很重要。

溫哥華的多戶住宅規則來自本市自己的 R1-1「包容性住宅」區，它在那年 9 月的公眾聽證會之後，於 2023 年 10 月 17 日生效。它把九個低密度 RS 分區合併成一個，並讓多戶住宅成為一種許可形態。

省府的第 44 號法案小型多戶住宅立法是另一份文件。它要求卑詩省各地方政府在 2024 年 6 月 30 日前更新分區條例，按位置不同設定三到四套住宅單位的最低標準，而靠近有頻密公交服務的巴士站處為六套。

溫哥華按自己的條例先行動。所以對一塊 Grandview-Woodland 的地來說，管它能建什麼的那份文件是 R1-1 分區表，而這也是一次分區查詢會告訴您的內容。

R1-1 允許什麼，用數字說

在 R1-1 下，一棟三到六套分層產權單位，或最多八套受保障出租單位的多戶住宅，在符合條件的地塊上可以直接建。可以直接建，意思是走開發許可，而不是改劃加公眾聽證會，這去掉了最長也最難預測的那個階段。

最大容積率是 1.00：總樓面面積不能超過地塊面積。而一塊用地能容納幾套單位，和它的面積及臨街寬度綁在一起，這也是同一個街區上兩塊地可能符合不同數量的原因。

溫哥華在 2023 年 11 月開始接收多戶住宅申請。一份日期為 2025 年 5 月 29 日的市府備忘錄報告，到 2025 年 3 月 31 日為止，全市共接收約 370 份申請。在這個規模的城市裡，這是一種年輕的形態，而在任何一個社區裡，已建成的樓數量仍然很少。

兩種買家，一棟房子

這是目前決定 Grandview-Woodland 找房過程的那股力量，它也解釋了買家在這裡感到的大部分挫敗。

一個家庭買家看一棟房子，估的是這棟房子：狀況、戶型、地下室套房是否合法、換屋頂要多少錢。一個建築商看同一處房產，估的是那塊用地：面積和臨街寬度允許幾套、那些單位能賣多少、建它們要多少錢。

在一塊符合四到六套條件的地上，這兩種算法給出不同的數字，而建築商那個常常更高。這不是市場失真。這是一處房產的許可用途改變時會發生的事。

對買家來說，實際的問題是：您被要求支付的是哪一個數字。把要價和那些不符合條件的類似房屋的成交價比，再和符合條件地塊的成交價比。如果價格靠近第二組，您付的就是開發潛力，而這是否合理，完全取決於那塊地是否真的符合條件。

• 在議定價格之前，就那個地址拿一份分區查詢
• 把那塊地的面積和臨街寬度，對著 R1-1 的要求核對
• 問一問有沒有風貌住宅保留條款或歷史名錄適用
• 查兩類地塊的成交價，不是要價

本市自己的 Grandview-Woodland 社區規劃在這一切背後。它描述這一帶在更長時間跨度上預期如何增長，而這和今天的分區允許什麼是不同的信息。讀它來判斷一個街區十年的走向。讀分區查詢來判斷明年能建什麼。

如果您買的是一套單位、而不是一塊地

多戶住宅的產權單位是分層產權單位，所以買一套就讓您成為一個分層產權法團的成員：有規約、有預算、有月費，並對外部和各項系統承擔共同責任。

一個四到六位業主的法團，和一棟 200 套單位的高樓表現不同。業主和決定之間通常沒有物業經理，而每一件重要的事都需要幾個人之間達成一致。

有一條規則讓這件事變得具體。卑詩省要求五套或以上單位的分層產權法團按五年週期做折舊報告，而四套或更少的法團不受約束。所以一棟四套的多戶住宅，完全沒有義務拿出那份您平常用來了解三十年維修費用的文件。

那就索取確實存在的東西：

• 預算、您那套單位的費用，以及這筆費用到底包含什麼
• 應急儲備金餘額，以及業主們是怎麼定出這個數的
• 規約，以及這個小區成立以來的每一份會議記錄
• 業主們就將來維修怎麼出錢達成過什麼約定
• 屋頂、外部和院子分別由誰負責，要有書面說明

「The Drive」有什麼不同

Commercial Drive 仍然是這個社區性格的中心：有幾十年歷史的意大利咖啡館、獨立小店、果菜鋪，以及一個看得見的藝術社群。它和往南不遠處那些更新、由公寓主導的 Mount Pleasant 街區讀起來不一樣。

說到公交，請查具體線路，而不是這個社區的名聲。請按您會出行的那個時間點，實地走一遍您會用的那個車站的路線，並查一查您會依賴的那幾條巴士線的班次水平。兩處同樣離站兩個街區的房產，可能坐落在班次不同的線路上，而那個差別就是您每天要過的日子。

這裡適合誰

• 多戶住宅買家和小型建築商，按面積和臨街寬度，而不是按對這個社區的籠統假設，去評估本市 R1-1 分區下的地塊重建潛力。
• 想要步行性和公交的買家，同時不願意為一條更新、更千篇一律的商業街放棄社區性格。
• 長期持有者，因為本市為這一帶制定了跨越數十年的增長規劃，這是一個正在被規劃著改變的社區，而不是一個已經改完的社區。

在您寫報價之前我們會告訴您的

如果您買房時帶著重建的想法，請在假定有六套潛力之前，就那個具體地址拿一份分區查詢，並把那塊地的面積和臨街寬度對著 R1-1 的要求核對。查一查有沒有社區規劃的疊加規定，也查一查有沒有風貌住宅保留條款或歷史名錄適用，因為 Grandview-Woodland 有大量戰前住宅存量。同一個街區上的地塊，並不都以同樣的方式符合條件，而這個差別比這筆購買裡的任何別的東西都更值錢。

接下來怎麼做

用英文版的買房指南來安排您的找房過程。先準備好要問房子的問題，再去實地走一走社區的路線，並且在比較幾套房子的時候，把事實和個人喜好分開記。