卑詩省的分層產權管理章程：它能限制什麼，不能限制什麼

上週有一位買家問我，她喜歡的那棟樓允不允許出租。

允許。卑詩省每一個分層產權物業都允許。這一點自 2022 年 11 月 24 日起就是如此，而她當時讀到的那份章程上寫的還是相反的內容。

出租限制規定在 2022 年就結束了

44 號法案《建築與分層產權法規修訂法》自 2022 年 11 月 24 日生效。它使分層產權的出租限制章程在全省不可執行。

這涵蓋這項限制的每一種版本：

• 徹底禁止出租
• 限制同一時間可出租的單位數量
• 排隊等一個出租名額
• 要求業主先自住一段時間才能出租的章程
• 把出租限定給家庭成員的章程

這些都不再約束業主。

那些文字常常還留在紙上。 刪掉一條章程需要在業主大會上以四分之三多數票通過，再在土地產權登記處備案，而很多管委會從沒辦這些手續。所以您會打開一份 1998 年登記的章程，讀到一條四年前就已失效的出租上限。如果有管委會試圖執行它、或者據此罰您，那場糾紛由民事糾紛仲裁庭處理。

年齡限制：只有 55 歲及以上留了下來

同一次修改把年齡章程限制為唯一允許的一種形式：最低 55 歲。

設定 19 歲、25 歲、40 歲或其他門檻的章程，在同一天失去可執行性。一棟以「19 歲以上成人專用」為賣點推廣的樓，現在沒有可執行的年齡章程。

在一條 55 歲以上章程仍然成立的地方，法律要求為以下人員設例外：

• 章程通過時已合法住在該單位的任何人
• 未滿 55 歲的配偶，無論是登記結婚還是類婚姻關係
• 符合條件的住戶所照顧的 19 歲以下子女
• 該住戶在其滿 19 歲之前曾照顧的成年子女
• 為因疾病、殘障或體弱而需要照護的住戶提供照護的同住照護者

短租是另一套制度

長期出租和按夜出租，適用兩套不同的規則，而後者受到的限制多得多。

有三層規定，而三層都必須允許：

分層產權章程。 法團可以禁止或限制短期住宿。這是法律明確允許的，在大溫的樓裡很常見。

市政條例。 溫哥華、本拿比、列治文、高貴林等等，各自定自己的規則，通常圍繞營業執照和主要居所要求建立。

省裡的《短期住宿租賃法》。 它在卑詩省很多社區把短租限制在房東的主要居所，並給地方政府更強的執法工具。

因違反短期住宿章程而被法團處罰，金額可高達每次違規 1,000 加元，並且在違規持續期間可以按日反覆處罰。這是其他任何章程罰款上限的五倍。

真正還會咬人的是寵物章程

寵物章程仍然完全可以執行，而它是最可能讓一筆交易停下來的限制。

法團可以徹底禁養寵物、限制數量，或者限制種類、品種或體重。兩隻 15 公斤以下的狗、一隻貓、完全不許養狗：這些都是有效的章程。

既有保留的範圍很窄。 在新限制通過時已合法住在該單位的寵物，可以住到它生命結束。一旦這隻動物去世或離開，您不能再換一隻章程禁止的。這項保護附著在那一隻動物和那一位住戶身上，所以您買下這個單位時，它不會轉給您。

導盲犬和服務犬不在此列。 經認證的導盲犬和服務犬，不論寵物章程或租約怎麼寫，都是允許的。

停車和儲物：被分配不等於擁有

這一條會讓買家花錢，而 Form B 能回答它。

一個車位或儲物櫃可以有四種持有方式：

• 屬於您分層單位的一部分，顯示在已登記的圖紙上，包含在您所買的範圍內
• 一個獨立的分層單位，有自己的產權，可以單獨買賣
• 限定共有財產，按已登記圖紙指定給您的單位，跟著單位走
• 由管委會分配的共有財產，管委會可以收回重新分配

只有最後一種可以被收回。如果房源宣傳有兩個車位，而第二個是管委會分配的，請在承諾之前取得書面確認。我們那篇怎麼讀分層產權折舊報告講了另一份文件：停車構築物在那裡是以維修費用的形式出現的。

吸菸、改建、費用與罰款

吸菸。 禁菸章程可以覆蓋共有財產，也可以伸進各個分層單位內部，包括陽臺和露臺，並且可以同時涵蓋大麻和菸草。它有沒有被執行是另一個問題，而會議記錄比章程原文更能回答這一點。

改建。 大多數章程要求在更改地板、水管、電氣、窗戶，或者任何結構性、外部可見的部分之前，先取得管委會的書面批准。預期要籤一份改建協議，把這項改動的維護責任放在您、以及您之後的每一位業主身上。未經批准施工的部分，可能被要求由您出錢拆除。

搬入和搬出費用。 在章程有規定的情況下，法團可以為一次搬家收取使用費，而費用必須合理、並與這次搬家實際給法團帶來的成本相稱。請在定下成交日期之前，問清金額和電梯預約規定。

罰款。 法團可以寫進章程的上限是：違反短期住宿章程每次 1,000 加元；違反其他任何章程每次 200 加元；違反規則每次 50 加元。在《標準章程》（適用於沒有另行備案自己章程的法團）之下，金額更低。法團不能超過這些上限。

在開出任何罰款之前，第 135 條要求法團以書面把投訴通知您，內容詳細到足以讓您答覆，並給您合理的回應機會，包括在您要求時舉行聽證；之後必須以書面告知您它的決定。跳過這些步驟，罰款就可以被撤銷。

怎麼真正拿到章程

對您有約束力的那一版，是在土地產權登記處登記的那一版，不是樓裡網站上貼的 PDF，也不是房源裡的摘要。

三份文件，按這個順序：

Form B 信息證明。 由法團按第 59 條就您這個具體單位出具。它寫明月物業費、欠款、應急儲備金餘額、任何特別徵費、任何訴訟，以及哪些車位和儲物櫃分配給這個單位、以什麼方式分配。當前的章程會附在它後面。

已登記的章程。 這是針對該分層產權圖備案記錄的各項修訂。請索取完整的一套，包括每一次修訂，因為各棟樓是分層修訂的，一條 2019 年的修訂可能改動了一條 1997 年的章程，而不替換那一頁。

兩年的會議記錄。 管委會和業主大會的會議記錄，顯示管委會實際執行哪些章程、哪些投訴反覆出現，以及在某件事變成特別徵費之前正在討論什麼。這是章程從紙面變成現實的地方。

請在條件期內把這三份都讀完。關於這次審閱裡還應該包含什麼，物業費說明和分層產權保險自付額講了最常讓買家意外的那兩筆成本。

這篇文章的要點

• 出租限制章程在 2022 年 11 月 24 日終止，不可執行，不管文件上還寫著什麼。
• 只有 55 歲以上的年齡章程留了下來，並且必須為配偶、子女和照護者設例外。
• 短租是另一套制度，由分層產權章程、您所在的市和省裡的法律共同管轄。
• 寵物章程可以執行。 既有保留只覆蓋一隻動物、只到它生命結束，並且不會轉給您。
• 查清停車是以什麼方式持有的，因為管委會分配的車位可以被收回。
• 按第 135 條，罰款需要書面通知和回應機會。
• 請在條件期內讀完 Form B、已登記的章程，以及兩年的會議記錄。
• 想讓我們審閱某一個單位的分層產權文件包，聯繫我們；或者瀏覽房源。

接下來怎麼做

走一遍分層產權審閱，看完整的文件清單和每一份能告訴您什麼。如果您還在縮小樓的範圍，比較幾套房子講了章程和每月成本怎麼改變一個單位對您的價值。