Kitsilano 多戶住宅買家指南：溫西的海灘生活

讓人想象一下溫哥華西區，很有可能他們想到的就是 Kitsilano：Kits Beach、日落時的沙灘排球、海堤步道，以及對岸市中心那邊的英吉利灣。這是海灘文化疊在這座城最成熟的住宅社區之一上，而這個組合幾乎決定了在這裡買房的一切。

地理，簡單說

Kitsilano 大致從東邊的 Burrard Street 到西邊的 Trafalgar Street，從 West 16th Avenue 一直到水邊，在英吉利灣南岸約五平方公里，沿岸有一條四公里長的海堤步道。Kitsilano 游泳池是一個帶恆溫海水、可以看到天際線的露天泳池，在全城任何地方都算真正出色的公共設施之一。

這裡的分區實際允許什麼

Kitsilano 的住宅街區位於 R1-1「包容性住宅」區，它在 2023 年 10 月 17 日生效，把九個獨立的低密度 RS 分區換成一個。在它之下，一棟三到六套分層產權單位、或最多八套受保障出租單位的多戶住宅，在符合條件的地塊上可以直接建。「可以直接建」很重要：申請人走的是開發許可，而不是改劃加公眾聽證會。

有兩個數字決定了您在一棟建成的樓裡會看到的一切。最大容積率是 1.00，意思是總樓面面積不能超過地塊面積。而一塊用地能容納幾套單位，和它的面積及臨街寬度綁在一起，所以同一條街上進深相同的兩塊地，可能符合不同的數量。

把 1.0 的容積率分給四到六套住宅，實際效果就是緊湊的戶型。這就是為什麼在一棟多戶住宅裡，佈局比總面積更重要，也是為什麼兩套標稱面積相同的單位，住起來的感覺可以完全不同。

溫哥華在 2023 年 11 月開始接收多戶住宅申請。一份日期為 2025 年 5 月 29 日的市府備忘錄報告，到 2025 年 3 月 31 日為止，全市共接收約 370 份申請，這讓您對規模有個概念：這是一種年輕的形態，而在任何單一社區裡，已建成的樓數量仍然很少。

對一塊具體的 Kitsilano 地塊要核實什麼。 那塊地在面積和臨街寬度上是否符合條件，以及符合幾套。有沒有風貌住宅保留條款或歷史名錄適用，因為 Kitsilano 有大量戰前住宅存量，而那些條款會改變能做什麼。那個街區有沒有任何額外的疊加規定。就那個地址做一次分區查詢，三件事都有答案，而一份房源描述一件都答不了。

買一套小型多戶住宅小區裡的單位

這是大多數買家指南會跳過的部分，而對多戶住宅來說，它是盡職核查裡最有分量的一項。

卑詩省要求分層產權法團按五年週期取得折舊報告，而這項要求適用於有五套或以上單位的法團。四套或更少單位的法團不受約束。

一棟多戶住宅可以是三套、四套、五套或六套。所以一棟四套的多戶住宅，是一個完全沒有義務拿出折舊報告的分層產權法團，而隔一條街一棟五套的樓就有。您平常用來了解屋頂和各項系統在三十年裡要花多少錢的那份文件，可能根本不存在。

這不是一個避開四套的樓的理由。這是一個該問不同問題的理由：

• 預算、您那套單位的管理費，以及這筆費用包含什麼
• 應急儲備金餘額，以及業主們是怎麼定出這個數的
• 規約，以及這個小區成立以來的每一份會議記錄
• 在沒有報告的情況下，業主們就將來維修怎麼出錢達成過什麼約定
• 屋頂、外部和院子由誰維護，以及這件事是怎麼寫下來的

在一個四位業主的小區裡，每一個重要的決定都需要四個人達成一致。這些業主已經做過的那些決定是怎麼處理的，就是關於接下來會怎樣的最好證據。

新單位上的稅

一套新建的多戶住宅單位是新建房屋，由此引出兩個稅務問題。

GST 對新建房屋按 5% 適用，而退稅可以按價格和您的情況減少或免除它。在需要付而又不用貸款支付的情況下，它在成交日到期。

房產轉讓稅可能被新建住宅減免減少或免除，該減免在公平市場價值為 1,100,000 加元或以下時給予全額免除，在至 1,150,000 加元之間給予部分免除，適用自 2024 年 4 月 1 日起生效的門檻。該房產必須為 0.5 公頃或更小、自建成以來從未被居住過，而您必須在登記後 92 天內入住，並住滿第一年餘下的時間。

請在解除條件之前，和您的律師或公證人把這兩件事都定下來。在一套新建單位上，這兩項對您所需現金的影響，比成交時其餘所有項目加起來都大。

學校，給在權衡搬家的家庭

Kitsilano 的小學選擇包括 General Gordon、Lord Tennyson、歷史悠久的 Henry Hudson Elementary，以及較新的 Bayview School。Kitsilano Secondary 服務 8 到 12 年級，尤其以法語沉浸式和就業預備課程著稱，如果其中任何一項對您家裡重要，值得直接去問。

這裡適合誰

• 想把海灘和公園的生活當作日常，而不是偶爾一次週末出行的買家。
• 固定在某個 Kitsilano 學校片區上的家庭，這個社區很強的小學和中學選擇，常常是真正的決定因素。
• 有耐心也有預算的多戶住宅買家，因為和溫東比，這裡的許可更慢、價格更高。

在您寫報價之前我們會告訴您的

如果目標是這裡的一套多戶住宅單位，請索取這個項目的申請或許可編號和當前階段，然後對著市府自己的記錄核對，不要只看銷售說明。影響您時間安排的區別，是開發許可是否已簽發，以及建築許可是否隨之到位。那個間隔決定您從接受報價到交房要等多久，而它在您寫報價之前就是可以知道的。

對這個分層產權小區也問同一個問題。一棟還在施工的樓沒有會議記錄、也沒有儲備金歷史，所以您評估的是開發商的披露聲明和正在登記的規約，而不是一份實際表現。一棟建成兩年的樓兩樣都有，而它們比任何關於裝修用料的描述都更值錢。

接下來怎麼做

用英文版的買房指南來安排您的找房過程。先準備好要問房子的問題，再去實地走一走社區的路線，並且在比較幾套房子的時候，把事實和個人喜好分開記。