在溫哥華買一棟帶巷屋的房子：您擁有什麼，能出租什麼

買家看到一棟房子後面有一棟面向後巷的小樓，就開始按兩處房產來算帳。

只有一處房產。這就是這篇文章其餘一切都要穿過的那個事實。

巷屋是什麼

巷屋是建在標準地塊後部的一棟小型獨立住宅，通常在車庫原來的位置，入口面向後巷。

溫哥華市議會在 2009 年 7 月，為當時覆蓋本市大部分獨棟房屋地塊的那些獨棟房屋分區，通過了巷屋法規。這些規定後來被帶進了現在的 R1-1 區，而那是溫哥華大部分低密度社區的住宅分區。

決定一切的那條產權規則

溫哥華市的規定在這一點上很直接：巷屋不能辦分層產權，也不能和主屋分開出售。

它留在同一個產權證上。一處法律意義上的房產、一筆房貸、一張房產稅單、一套土地產權記錄。

所以巷屋是一個出租單位，或者家人的住處。它永遠不會變成您可以賣掉的第二樣東西。當您以後掛牌時，您把兩棟建築一起賣給一位買家。

這件事比初聽起來更重要。買家有時把巷屋當作一棟有自己價格的獨立小房子來估值。正確的估值方式，是把它當作附在您要買的那棟房子上的租金收入和額外居住空間。

一塊地上的三套住宅

溫哥華自 2004 年起允許單棟獨棟房屋裡有一套附屬套房，自 2009 年起允許巷屋。這兩者可以存在於同一塊地上。

一棟新巷屋可以建在一處已有單棟獨棟房屋的用地上，也可以和一棟新房子一起建，而那棟主屋裡還可以有一套附屬套房。

這就給了您很多買家實際在找的那種安排：

• 主屋，您住的地方
• 一套附屬套房，通常在地下室，出租
• 一棟巷屋，在後部，出租或者給家人住

三戶人家、一個產權證、一筆房貸。兩份租金進來。

多戶住宅這個問題

R1-1 同樣允許多戶住宅，也就是一塊地上一棟接地住宅的小樓。溫哥華的多戶住宅規則允許一塊地上有 3 到 6 套產權單位，或最多 8 套受保障的出租單位。這類項目不允許合併地塊，所以多戶住宅是在那一塊地現有的範圍內建的。

這裡有一個對某些業主來說會改變算帳方式的差別。作為分層產權建成的多戶住宅單位可以單獨持有和出售。巷屋不能。

對一位在決定一塊標準地塊上的舊房子怎麼處理的業主來說，那就是那個岔路口。巷屋給一處您保留的房產增加租金。多戶住宅造出可以一套一套賣掉的住宅。我們在Cambie Corridor 多戶住宅指南裡講了多戶住宅這條路要涉及什麼。

作為買家，這件事還在第二個方面影響您。如果您要買的那塊地能支持一棟多戶住宅，那麼您付的錢裡有一部分是和那個選項、而不是和眼前這棟房子相關的土地價值。

在寫報價之前該核實什麼

許可和最終驗收。 索取建築許可，以及最終驗收已通過的證明。入住資格跟著通過的最終驗收走。一棟沒有這些記錄就立在那裡的巷屋，是一套未獲許可的住宅，而它在成交時連同市府可能要求整改的任何事項一起歸您。

面積和房間佈局。 溫哥華為巷屋設定最小面積，而不是什麼都可以建。條例規定了樓面面積的下限，以及主要起居房間和臥室的最小尺寸。請讀已批准的圖紙，並和立在那裡的建築對照。

停車。 場地內停車從這個巷屋計劃開始時就是其中一部分。因為巷屋常常佔據原來車庫的位置，請弄清現在兩套住宅的停車位分別在哪裡，以及是否和已批准的圖紙一致。

有沒有人住在那裡，以及按什麼條件住。 如果有房客在住，這份租約隨房產一起過來。租金、期限和通知規則都已經定好了。如果您打算自己住巷屋，或者讓家人搬進去，時間由租賃法律管，而不是由您的成交日期管。在卑詩省買一棟帶房客的房子講了通知和補償是怎麼運作的。

水電。 請問清巷屋有沒有自己的電錶、燃氣表和水錶。分表讓您可以按用量向房客收費。共用一個表意味著由您付，然後通過租金收回。

貸款和保險

貸款機構算一部分租金，不是全部。 每家機構有自己的方法。有些把一部分預期租金加到您的收入裡。有些把租金從您的住房支出裡減掉，而這會以不同方式改變您的比率。結果是同一處房產、同一份收入，在不同機構可能得到不同的審批。

兩個實際步驟：把租金數字落到書面，通過一份租約或一份市場租金意見；並在定下價格上限之前，讓您的經紀在不止一家機構跑一遍您的申請。這些比率本身是怎麼算的，寫在房貸壓力測試講解裡。

保險要如實描述那裡有什麼。 您在一塊地上有兩棟建築，其中一棟住著房客。請在拿報價時就把這件事直說。一份按「單棟獨棟房屋、沒有房客」寫出來的保單，在理賠時可能不會按您預期的方式回應，而一處帶出租單位的房產保費，高於同一棟沒有出租單位的房子。

稅務和申報

房產稅按整處房產計徵。一棟巷屋會提高評估價值，因為這塊地上的建築更多，而稅跟著評估走。您自己的評估衡量的是什麼、為什麼它和市場價值不同，寫在卑詩評估價與市場價值裡。

投機空置稅申報由指定應稅區域內每一位住宅房產業主每年提交，即便不需要繳稅也要提交。如果一處房產有多位業主，每位業主分別提交一份申報。一塊地上有兩套住宅，不會讓這處房產多出一份申報。它確實意味著的是，您申報的那項豁免必須和兩棟建築的使用方式一致，所以請把豁免的措辭對著您的實際情況讀。我們在卑詩省投機空置稅講解裡講了這份申報。

租金收入是應稅收入。 巷屋的租金要申報在您的稅表上，而您可以用相關支出抵扣。把房產的一部分出租，也可能影響您出售時的主要居所處理方式。請在第一個出租年份之前問會計師，而不是在您掛牌那一年。

您要承擔的維護

第二棟建築有第二個屋頂、第二套排水槽、第二臺暖氣爐或熱泵、第二個熱水箱，以及自己的管道走線。所有這些都按自己的時間表老化。

由此有兩點結論。請為第二棟建築單獨留預算，而不要把它折進主屋的儲備裡。而在驗房那天，請讓驗房師把巷屋好好走一遍，包括屋頂和機電設備，不要把它當成一個附屬小屋。

這篇文章的要點

• 溫哥華的巷屋不能辦分層產權，也不能和主屋分開出售。
• 您買的是一處房產上的兩棟建築，一個產權證、一筆房貸。
• 一塊地通常可以有一棟主屋、一套附屬套房和一棟巷屋。
• 多戶住宅單位可以單獨出售，而對某些地塊來說，那才是真正的替代選項。
• 在寫報價之前，核實許可、最終驗收、停車和任何租約。
• 貸款機構算一部分租金，而算多少各家不同。
• 請告訴您的保險公司這裡有兩棟建築和一位房客。
• 聯繫我們查某個具體地址的許可歷史，或者瀏覽物件。

接下來怎麼做

就後巷本身、停車，以及房產後面的車流，把英文版的社區實地核查走一遍，並在開始看帶巷屋的房子之前，用買房指南把您的貸款安排好。