溫哥華的風貌住宅：列入名錄、受指定保護，還是位於保護區內

上個月有一位買家問我，他們看中的一棟房子是不是受風貌保護。物件寫著風貌，賣家說風貌。兩邊說的都沒錯，而兩個答案都沒有告訴我們需要知道的事。

溫哥華用三種不同的手段，而它們的力度不同。其中一種是一份清單。其中一種是寫在您產權證上的法律。在寫報價之前把它們分清，會改變您在持有這棟房子的整段時間裡能對它做什麼。

1. 溫哥華風貌名錄是一份清單

這份名錄始於 1986 年的溫哥華風貌清冊，收錄市議會正式認可具有風貌價值的建築、景觀、紀念物和考古遺址。一處場地要滿 20 年才符合條件。

列入名錄給您的是認可。本市自己的名錄政策對界限說得很直接：

一棟列入風貌名錄的建築，可以改動外觀，有些情況下甚至可以拆除。

同一份政策寫明，如果一棟建築在名錄上而沒有指定條例，改動時不要求風貌改動許可。

列入名錄做的事，是增加流程。

許可會轉交風貌部門。 如果一棟列入名錄建築上的工程需要開發許可、建築許可或招牌許可，申請會轉給風貌部門提意見，而風貌部門的放行仍然是必需的。

拆除要按固定順序走。 在為一棟列入名錄建築簽發拆除許可之前，必須先取得新項目的開發許可和建築許可。市議會可以暫不給出批准和許可，以留出時間和業主及風貌部門一起研究保留方案。

列入名錄打開了優惠的門。 本市的風貌優惠被用來構建既對業主、也對市府行得通的拆除替代方案。在名錄上，正是讓一處房產成為這些優惠候選對象的原因。

有一項近期改動，如果您讀的是較舊的材料，值得知道。這份名錄過去把建築分成 A、B、C 三類。市議會在 2024 年 10 月 8 日通過了一次名錄升級，取消了那套分級。現在一處房產要麼在名錄上，要麼不在。

2. 風貌指定才是真正的法律保護

指定是市議會針對某一處具體房產通過的一份條例。本市把名錄和指定描述為完全不同的兩種分類，並且把差別說得很明白：指定是一種被記在產權證上的風貌法律保護手段。

它給本市用條例管制這處房產的拆除、遷移和改動的權力。它適用於整體或部分外觀，並且可以延伸到被指名的室內特徵或景觀元素。

一處房產一旦被指定，外觀改動，以及對受保護室內或景觀特徵的任何改動，都需要一份風貌改動許可。

有兩個後果對買家重要。

它隨土地轉移。 指定被記在產權證上，並約束下一位持有這棟房子的人。前一位業主的同意，現在是您的義務。

它通常是一筆交換。 多數指定之所以發生，是因為業主為換取分區本來不允許的某些東西而同意了它。額外密度、放寬的退界、在地塊後部加建一套單位的許可，或者一項房產稅豁免。保護義務是這份好處的代價，而兩半都轉給您。

3. 風貌保護區覆蓋整個社區

第三種手段把保護適用於一個區域，而不是一次一塊地。

First Shaughnessy 在 2015 年成為溫哥華第一個風貌保護區，取代了此前把這個社區作為風貌區域來管理的那份舊規劃。這個區域有自己的分區、法規和設計導則，目標是保住歷史建築，並引導新開發與之相配。

新西敏的 Queen's Park 是本區域的對照，它顯示了這種手段能走多遠。那層保護覆蓋邊界內的每一處房產，不論建築建於何時。那裡的房產被分為受保護和不受保護。不受保護的房產翻新或拆除不需要風貌改動許可，而新建房屋、巷屋或後院屋則需要。對受保護的住宅，拆除、新建，以及影響正面、側面或可見屋脊線的改動，都需要許可。

如果您在這兩個區域裡找房，請在對一棟房子動心之前，先讀那個區域自己的導則。我們的新西敏買家指南講了 Queen's Park 在那個市場其餘部分裡的位置。

風貌復興協議是那件談判工具

風貌復興協議是現代多數指定背後的機制，而它是一份合同。

地方政府依《地方政府法》通過條例與業主訂立它。條款可以改變本來適用於這處房產的用途、密度和位置規定。作為回報，業主承擔修復、保存和保護這棟建築或某些具體風貌特徵的義務。

風貌復興協議有兩個特點，會改變您該怎麼讀一份物件資料。

它允許分區不允許的事。 一棟風貌住宅之所以會在一塊本來不允許的地上有第二套住宅，或者有一棟比退界規定更靠近地界的新建築，就是通過風貌復興協議。

它約束將來的業主。 一旦這份協議的通知備案，協議及其任何修訂對此後取得該土地權益的所有人都具有約束力。這些義務不會隨著簽字的那位業主而失效。

在寫報價之前該查什麼

三項核查，而它們在解除條件的日期之前全都做得到。

查產權。 這一項能把問題定下來。風貌指定條例和風貌復興協議，都會在土地產權登記處作為產權證上的記載或權利負擔出現。請讀完整的權利負擔文件，因為摘要那一行會漏掉條款。我們那篇怎麼讀產權上的權利負擔講了怎麼把它們調出來，以及各個類別是什麼意思。

查本市的風貌名錄。 溫哥華髮布一份可檢索的名錄。一處房產可以在名錄上而沒有任何指定，這告訴您許可流程會更慢，而沒有告訴您這棟建築受保護。

就那處具體房產問市府。 風貌部門可以確認一個地址適用什麼，包括它是否落在某個保護區邊界內。邊界沿地塊界線走，而不是按一個社區開車穿過時給人的感覺走。

請在您的報價還帶著條件的時候做這些功課。在解除條件之後才發現的一項權利負擔，就是您已經同意買下的權利負擔。

翻新的實際情況

受保護住宅的業主會遇到同樣的四件事。

許可疊在許可之上。 風貌改動許可和您的開發及建築許可是分開的。它增加一個審查階段，而不是替掉一個。

材料必須匹配。 把原裝窗換成標準乙烯基窗，通常就是一個計劃撞上許可流程的地方。木製上下推拉窗、特定的外牆板型面和原裝線腳，都比現成的替代品更貴，也更難找。

時間更長。 請把審查期算進您的計劃。一項在一棟不受保護房子上一個季節能做完的翻新，在這裡需要一個更寬的時間窗。

技術工種很專門。 能把風貌工程做得妥帖的承包商更少。請要已完成的風貌項目的推薦，而不是一般翻新的推薦。

一棟較舊建築上的費用和保險

保護和年代是兩個不同的問題，而一棟老房子帶著自己的一串清單。

舊式管線佈線、鑄鐵或鍍鋅水管、原裝鍋爐、牆體空腔裡沒有保溫，以及按現代標準之前澆築的基礎，在這個年代的房子裡都很常見。有些保險公司會把這些定更高的價錢，或者要求先更新才肯承保，所以請在您的條件期內、而不是之後，拿一份保險報價。

還有兩件在 1960 年之前的溫哥華地塊上會出現的事：埋地油罐，我們在埋地油罐查詢指南裡講過；以及原裝飾面裡的石棉或含鉛塗料，它們會讓任何會擾動它們的工程變貴。

一位做過風貌住宅的驗房師，值得等。

另一面的那些優惠

這些義務同時帶著有真實價值的工具。

可轉讓的額外密度。 在業主修復並依法保護一棟風貌建築的情況下，本市可以批准一項密度獎勵。如果這份密度無法用在風貌場地本身，市議會可以允許通過風貌復興協議或一次改劃，把它轉移到另一處符合條件的用地。

通過風貌復興協議的放寬。 用途、密度和位置都可以改變。在一塊獨棟房屋地塊上，這常常就是讓一套填充式單位或一棟後院屋成為可能的原因。

一項房產稅豁免。《溫哥華憲章》第 396A 條允許本市為保護目的，在最長十年的期限內，全部或部分豁免一處風貌房產的房產稅。數額按保護工程的費用逐處房產計算，所以沒有一個標準數字。尋求稅務豁免或額外密度的業主，一般需要訂立一份風貌復興協議，或者一份令市府滿意的契約。

這些房子適合誰

一棟風貌住宅回報的是那種本來就想要這棟房子的業主。風貌本身就是您買它的理由，這層保護讓您周圍的街道保持完整，而那些優惠可以付掉一部分工程費用。

對一個計劃取決於這棟樓被拆掉、或者外觀被改動的買家來說，這筆購買會出問題。如果地塊裡的價值在於您本來可以改建成什麼，那麼一處受指定的房產在任何價格上都是錯的購買。那個計劃會撞上指定本來就是為執行它而存在的那條規則。

這些房子裡有很多位於溫哥華西區的社區。如果您在比較街道，我們的Kerrisdale和Dunbar 與 Southlands指南講了各處住宅存量是什麼樣。

這篇文章的要點

• 風貌名錄是一種認可。一棟列入名錄的建築可以改動，也可能被拆除，而在沒有指定條例的情況下不需要風貌改動許可。
• 列入名錄仍然增加流程：風貌部門審查許可、拆除要先有替代項目的許可，而市議會可以暫不批准。
• 指定是市議會針對一處房產通過的條例，記在產權證上，而受保護部分的改動需要一份風貌改動許可。
• 風貌保護區保護整個區域。溫哥華的 First Shaughnessy，新西敏的 Queen's Park。
• 風貌復興協議用密度、用途或位置的放寬來換取保護，並在通知備案後約束此後每一位業主。
• 請在解除條件之前查產權。指定和風貌復興協議都會作為權利負擔出現在那裡。
• 優惠包括可轉讓密度、通過風貌復興協議加建填充式住宅，以及依《溫哥華憲章》第 396A 條最長十年的稅務豁免。
• 聯繫我們為某個具體地址調出產權和風貌狀態，或者瀏覽物件。

接下來怎麼做

在您定下一條風貌街道之前，先把英文版的社區實地核查走一遍，因為保護區邊界沿地塊界線走，而不是按一個區域看起來的樣子走。然後用看房把一棟較舊建築好好走一遍，從第一次看房起，就把線路、水管和窗戶放進清單。